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沙井地价已破6字头,房价却一地鸡毛? 售价7/8/9字头楼盘不在少数!

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楼盘网南宁 2021-03-05 17:59

同样都被定位为南宁城市副中心,江南沙井板块相对五象龙岗、兴宁东发展速率稍有不足,市场势头并没有五象龙岗来得那么猛烈。一突出表现就是地价不低的沙井,房价却一地鸡毛,房价趋涨幅度似乎比较缓慢,不免让人疑惑!为什么?

从整体来看,南宁房价普遍突破1.25万/㎡已是不争的事实,而江南区的房价却比较“佛系”,这与区域发展程度、配套优质度有关,以及把低价区吴圩空港5-6字头列入在内,一定程度上拉低整体房价。同时江南区新兴板块——沙井板块房价“不温不火”,一直徘徊在万元左右,甚至低至7-8字头,江南整体房价偏低也就自然而然。

据克而瑞最新数据显示,南宁商品住宅成交均价13243元/㎡,环比上涨4%。江南区10524元/㎡,保持万元左右态势,相对以往9字头均价,突破万元大关也算有所提升。但相比其他城区房价增长速率,江南区房价简直是“小巫见大巫”,不足为提。譬如五象新区房价已由之前1-1.2万/㎡涨至1.3-1.45万/㎡之间,且2万+楼盘比比皆是,价涨日趋明显。

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★房价与地价的博弈

要说房价趋涨高低,地价的涨幅有着必要联系,目前南宁最高楼面价已突破1.5万/㎡,刷新南宁地价记录。各城区拿地楼面价最高的楼盘又是谁呢?

兴宁区——最高楼面价6273元/㎡,联发臻境,首期开盘劲销6个亿,叠墅+合院产品,单价1.3万/㎡起,热度非凡。

西乡塘区——最高楼面价6273元/㎡,美的慧城,目前早已售罄。

邕宁区——最高楼面价8217元/㎡,蓝光芙蓉山悦,目前在售中,毗邻一线江景的房源房价1.5-1.6万/㎡左右。

良庆区——最高楼面价14478元/㎡,龙光天瀛,卖价2万+,即便卖价高,市场依旧有很多人买单,看来地段是王道,项目占据五象湖核心地段,兼具“铁学商景”优势,且产品为龙光顶级TOP产品“天系”,价高自然。

青秀区——最高楼面价15052元/㎡,中国铁建西派御江,落址青秀凤岭南三岸板块,一线江景优势,地价出乎意料的高,意味着入市价格不低,据放风价4万+,能不能卖至如此高价,就看市场反应了!

而江南区——最高楼面价7933元/㎡,阳光城江南檀悦,毗邻百益上河城,江南万达商圈,地理位置不赖,售楼部示范区将于3月7日开放,预计3月底开盘,预计卖价1.35万/㎡,能否热销江南,拭目以待。

通过以上楼面价的对比,不难看出谁占地段谁有理,谁就有涨价的资本!而江南区当前地价是比不过青秀区、五象新区了。

★沙井楼盘房价与楼面价对比

回过头来,看看沙井的楼面价,其实一年年涨得也不低,为何房价多少有些“涨势不足”呢?

据小编统计,目前江南沙井板块在售楼盘房价与楼面价对比图如下:

从拿地时间看,在2019年之前拿地,沙井楼盘地价都非常便宜,普遍3字头,譬如绿地新里璞悦公馆、中建邕和府、龙光江南院子、荣和公园里等,房价普遍9字头、万元左右,相对符合市场定价,房企溢价空间不低了。

反而令人意外的是,在2020年拿地的部分沙井楼盘,地价涨了,房价依旧徘徊在9000-10000元/㎡,溢价空间明显受限。譬如金源花语郡拿地楼面价几乎破5字头,房价也就9300-10000元/㎡;以及锦樾附地价5850元/㎡,房价9000-10500元/㎡;中南春风南岸地价6字头,房价均价9900元/㎡,靠近一线江景高些1.2万/㎡左右。

这样一比也就明了,地价涨了,但房价似乎保持稳定,但其实已经涨了。

★想必缘由可能有以下几点:

一是现在市面多主推毛坯房,少了装修费用(1-3千),房价回归毛坯价,相对第一批入驻沙井的带装修房价而言相差无异。

第一批进驻沙井的楼盘,多主打带装修房,毛坯价加上装修价1-3千标准,房价保持9字头、万元左右。譬如已售罄的万科悦江南、建发玺院,在售楼盘绿地新里璞悦公馆、荣和公园里、龙光江南院子等。

第二批进驻沙井的,即2020年拿地入市的楼盘多主打毛坯房,且卖价达到9000-10000元/㎡左右,没有装修标准费用,看似没涨,其实已经涨了。金源花语郡、锦樾府、中南春风南岸就是代表。若加上带装修交付标准,房价基本也是需要1.1万/㎡以上的。

二是沙井板块发展速度,对房价带动没那么突出,市场热度不及五象新区。地铁4号线延长线处在规划中;沙井教育资源正在完善中;商业配套仅华南城成熟些,且目前有点颓势;片区居住环境有待加强;偏离南宁主核心区等因素存在。南宁楼盘那么多,选择也多,购房者一对比也就不那么看好沙井。由此,沙井楼盘卖不动,为获更好销量,以价换量也就无可厚非。

同时,也可以看到沙井部分在售楼盘本身拿地价就低,即便售价7-8字头还是有得赚。

譬如最近面市的美林湾,占地122亩,体量相当大。早在2012年就已拿地,但推迟8年之后才面市,缘由一查主要:政府尚未明确建设模式,宗地上有土地庙及村民阻挠项目勘察施工,导致宗地建设项目无法按期动工开发建设。属政府、政府有关部门原因造成闲置。

如今美林湾入市,7409元/㎡起,相当亲民,均价8500元/㎡,没有乱喊价,还是可以的。

以及奥园瀚德誉江南,拿地价低,底价成交,主要有回迁安置房指标,须在项目范围内提供回迁安置房住宅套数≥77套,建筑面积≥7761.6平方米用于项目的征收安置。要求回迁安置房的购买价格应不高于9169元/平方米或市住建部门批准的商品房预售备案均价。由此,项目单价7888元/㎡起也就情有可原,性价比相对高。

以上来看,对于购房者来说,沙井房价还是涨了的,以前带装修房的价格仅可以买现在毛坯房。按城市发展的脚步,未来沙井的房价提升还有巨大空间,特别是各配套日臻完善、齐全之下,地铁通车、万达进驻沙井、华润建设五一路片区TOD城一体化项目等,片区价值提升势必会被激发。不管地价、房价如何,其实房源适合自己所需也可以了吧!

最后,小编推荐几个沙井在售楼盘,供君参选!

中南春风南岸

最新动态:中南春风南岸建面约76~87平方米高拓展江景毛坯房,建面约110平方米江景毛坯洋房在售,楼栋为1/6#、10-12#楼,首付分期8万起,参考价格9200元/㎡起,均价9900元/㎡,首付分期8万起,月供3500元起,预计2021年底交付。

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