同样都被定位为南宁城市副中心，江南沙井板块相对五象龙岗、兴宁东发展速率稍有不足，市场势头并没有五象龙岗来得那么猛烈。一突出表现就是地价不低的沙井，房价却一地鸡毛，房价趋涨幅度似乎比较缓慢，不免让人疑惑!为什么?
从整体来看，南宁房价普遍突破1.25万/㎡已是不争的事实，而江南区的房价却比较“佛系”，这与区域发展程度、配套优质度有关，以及把低价区吴圩空港5-6字头列入在内，一定程度上拉低整体房价。同时江南区新兴板块——沙井板块房价“不温不火”，一直徘徊在万元左右，甚至低至7-8字头，江南整体房价偏低也就自然而然。
据克而瑞最新数据显示，南宁商品住宅成交均价13243元/㎡，环比上涨4%。江南区10524元/㎡，保持万元左右态势，相对以往9字头均价，突破万元大关也算有所提升。但相比其他城区房价增长速率，江南区房价简直是“小巫见大巫”，不足为提。譬如五象新区房价已由之前1-1.2万/㎡涨至1.3-1.45万/㎡之间，且2万+楼盘比比皆是，价涨日趋明显。
★房价与地价的博弈
要说房价趋涨高低，地价的涨幅有着必要联系，目前南宁最高楼面价已突破1.5万/㎡，刷新南宁地价记录。各城区拿地楼面价最高的楼盘又是谁呢?
兴宁区——最高楼面价6273元/㎡，联发臻境，首期开盘劲销6个亿，叠墅+合院产品，单价1.3万/㎡起，热度非凡。
西乡塘区——最高楼面价6273元/㎡，美的慧城，目前早已售罄。
邕宁区——最高楼面价8217元/㎡，蓝光芙蓉山悦，目前在售中，毗邻一线江景的房源房价1.5-1.6万/㎡左右。
良庆区——最高楼面价14478元/㎡，龙光天瀛，卖价2万+，即便卖价高，市场依旧有很多人买单，看来地段是王道，项目占据五象湖核心地段，兼具“铁学商景”优势，且产品为龙光顶级TOP产品“天系”，价高自然。
青秀区——最高楼面价15052元/㎡，中国铁建西派御江，落址青秀凤岭南三岸板块，一线江景优势，地价出乎意料的高，意味着入市价格不低，据放风价4万+，能不能卖至如此高价，就看市场反应了!
而江南区——最高楼面价7933元/㎡，阳光城江南檀悦，毗邻百益上河城，江南万达商圈，地理位置不赖，售楼部示范区将于3月7日开放，预计3月底开盘，预计卖价1.35万/㎡，能否热销江南，拭目以待。
通过以上楼面价的对比，不难看出谁占地段谁有理，谁就有涨价的资本!而江南区当前地价是比不过青秀区、五象新区了。
★沙井楼盘房价与楼面价对比
回过头来，看看沙井的楼面价，其实一年年涨得也不低，为何房价多少有些“涨势不足”呢?
据小编统计，目前江南沙井板块在售楼盘房价与楼面价对比图如下：
从拿地时间看，在2019年之前拿地，沙井楼盘地价都非常便宜，普遍3字头，譬如绿地新里璞悦公馆、中建邕和府、龙光江南院子、荣和公园里等，房价普遍9字头、万元左右，相对符合市场定价，房企溢价空间不低了。
反而令人意外的是，在2020年拿地的部分沙井楼盘，地价涨了，房价依旧徘徊在9000-10000元/㎡，溢价空间明显受限。譬如金源花语郡拿地楼面价几乎破5字头，房价也就9300-10000元/㎡;以及锦樾附地价5850元/㎡，房价9000-10500元/㎡;中南春风南岸地价6字头，房价均价9900元/㎡，靠近一线江景高些1.2万/㎡左右。
这样一比也就明了，地价涨了，但房价似乎保持稳定，但其实已经涨了。
★想必缘由可能有以下几点：
一是现在市面多主推毛坯房，少了装修费用(1-3千)，房价回归毛坯价，相对第一批入驻沙井的带装修房价而言相差无异。
第一批进驻沙井的楼盘，多主打带装修房，毛坯价加上装修价1-3千标准，房价保持9字头、万元左右。譬如已售罄的万科悦江南、建发玺院，在售楼盘绿地新里璞悦公馆、荣和公园里、龙光江南院子等。
第二批进驻沙井的，即2020年拿地入市的楼盘多主打毛坯房，且卖价达到9000-10000元/㎡左右，没有装修标准费用，看似没涨，其实已经涨了。金源花语郡、锦樾府、中南春风南岸就是代表。若加上带装修交付标准，房价基本也是需要1.1万/㎡以上的。
二是沙井板块发展速度，对房价带动没那么突出，市场热度不及五象新区。地铁4号线延长线处在规划中;沙井教育资源正在完善中;商业配套仅华南城成熟些，且目前有点颓势;片区居住环境有待加强;偏离南宁主核心区等因素存在。南宁楼盘那么多，选择也多，购房者一对比也就不那么看好沙井。由此，沙井楼盘卖不动，为获更好销量，以价换量也就无可厚非。
同时，也可以看到沙井部分在售楼盘本身拿地价就低，即便售价7-8字头还是有得赚。
譬如最近面市的美林湾，占地122亩，体量相当大。早在2012年就已拿地，但推迟8年之后才面市，缘由一查主要：政府尚未明确建设模式，宗地上有土地庙及村民阻挠项目勘察施工，导致宗地建设项目无法按期动工开发建设。属政府、政府有关部门原因造成闲置。
如今美林湾入市，7409元/㎡起，相当亲民，均价8500元/㎡，没有乱喊价，还是可以的。
以及奥园瀚德誉江南，拿地价低，底价成交，主要有回迁安置房指标，须在项目范围内提供回迁安置房住宅套数≥77套，建筑面积≥7761.6平方米用于项目的征收安置。要求回迁安置房的购买价格应不高于9169元/平方米或市住建部门批准的商品房预售备案均价。由此，项目单价7888元/㎡起也就情有可原，性价比相对高。
以上来看，对于购房者来说，沙井房价还是涨了的，以前带装修房的价格仅可以买现在毛坯房。按城市发展的脚步，未来沙井的房价提升还有巨大空间，特别是各配套日臻完善、齐全之下，地铁通车、万达进驻沙井、华润建设五一路片区TOD城一体化项目等，片区价值提升势必会被激发。不管地价、房价如何，其实房源适合自己所需也可以了吧!
最后，小编推荐几个沙井在售楼盘，供君参选!
中南春风南岸
最新动态：中南春风南岸建面约76~87平方米高拓展江景毛坯房，建面约110平方米江景毛坯洋房在售，楼栋为1/6#、10-12#楼，首付分期8万起，参考价格9200元/㎡起，均价9900元/㎡，首付分期8万起，月供3500元起，预计2021年底交付。