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上海楼市:次新房越来越吃香,与老破大和期房比起来有什么优势?

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成哥说房产 2021-02-24 17:52
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这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的最佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人!

提问:成哥好,感觉现在次新房越来越吃香,想知道它比老破大和期房有哪些优势?

回答:次新房是指年代较新的二手房或空置房,一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。

相对于期房和老破大,次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐:

1、 即买即住。次新房已经交房,不用等待;并且由于交房时间并不长,不管是社区环境还是房屋装修都不会太差,大都不用重新装修,可以实现购买后就可以入住。

2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户,作为二手房,业主会有一些让价空间,购房者可以根据自己的需求进行挑选。

3、 配套成熟。次新房相对于期房,规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程,位置及配套都具有一定优势。

4、 优劣势透明。由于是已交付社区,房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的,购买的时候心里有数。

但是次新房也不是绝对好。相对于期房,次新房的价格不具备优势,并且功能和装修还是有一些差距的。

所以次新房适合着急居住,对购房居住时间有要求的人群。

所谓换房三定律:

1.卖旧房买新房;

2.卖非品牌房买品牌房;

3.卖劣质地段买入优质地段。

提问:成哥好,上海老破小,内环内,近地铁,中间楼层,外部条件比较满意,不过长宁区学区一般,能否给个建议是否可买?其实我们对学区房要求并不高,后续也可能有条件置换学区房。刚需情况下,请您给个建议。

回答:你好,如果只是上车,而且通勤方便,不带学区老破小也可以买。这个应该是一房一厅改成两房的,自住用用可以了。记得留个首房首贷名额,方便未来置换。

提问:成哥好,预算1000-130,改善,中海天钻,海淀幸福里,富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900,剩下贷款。

回答:你好,中海天钻自住还不错,户型通透,三面宽,就是得房率不够高,不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里,位置还行,据说定价再9+,在改善盘中还是有竞争力,最终还是要看产品力能否达到要求,可以关注。三空间靠近小营,小区太小,走现代风,澳洲风格,不太适合国人生活口味,价格略高。海淀看看 橡树湾或者当代城市家园,朝阳看看 上林世家、澳林春天。

提问:成哥好,坐标上海。目前名下花桥一套200平复式,17年买入价350万,有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小,38平,19年朋友急卖套现160万给我的,贷款100万。贷款和房子都在我名下,老公无按揭记录。目前手头子弹100万,想卖掉其中一套凑200万首付,然后用首套房方式买上海。问题是,1,卖花桥面积比较大难卖,问过中介价格320真正成交甚至300,要割肉近50万。2,卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请问成哥,我的情况要怎么做?

回答:你的资产不是面积过大就是过小,导致进退两难:

1.花桥面积过大,自然流动性和升值性不如刚需户型,当下如果出售 割肉50,太不划算,所以花桥暂时保留,不是出手时机。

2.浦东老破小,38平,除非有好学区加持,不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换,相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同,等满二再过户。这样可以有效止损。

提问:现在每个城市都有新区,那么如何辨别一个片区的发展价值?

回答:一、随着这几年快速的发展,新兴区域遍地开花,想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法,叫先辨再看。

辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念,看是要盯紧zf的举动。

二、这几年房地产投资有个不理性的毛病,就是开发商一给出一个规划,房价就开始涨。上面为了吸引投资,也是今天这里一个新区,明天那里一个重点投资项目。

在这些或大或小的规划当中,你要辨别清楚哪些是趋势,哪些是概念。

趋势与概念不一样,如果只有规划或者想法就是概念,如果概念已经落地并开始发芽了,就是趋势。

三、看一个片区的发展价值,最主要的建议是看交通。

新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的,交通的延伸有两方面,一个是路网修建,一个是公共交通的通达。在新兴区域,顺着交通的延伸去选房错不了。

提问:成哥好,彭浦一套2房,上大一套3房,卖哪套做置换更好些?上海户口首房首贷还在。

回答:卖上大吧。北区不在上海发展的主要方向上,比较适合周边上班的自住选择,未来长期投资不会最好,先卖7号线,1号线更强一些。

提问:成哥好,本人已婚,在上海现有一套102平的房产自住,有贷款85万未还清,手上现有25W,想在上海周边买一套小户型投资加保值,看了昆山千灯,张浦,昆山城北,嘉兴油车港,请问这几个地方有投资潜力吗?看下来目前千灯房价最便宜,手上资金大概能在这几个小区选一套70平左右的二手房,请问千灯现在入手合适吗?

回答:现在社会上的资金流向已经演变成了:科技赚钱→金融分钱→房产存钱。上海周边城市可买入城市顺序:昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

嘉善和嘉兴都是打着高铁经济,甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁,一样涨不起来的,因为实在太远了,就像临港一样。长三角一体化有轻微利好,主要是嘉善房价太贵,已经透支利好。不是非常推荐嘉兴,现在已经是一轮涨幅已过。昆山的涨幅逻辑还是看上海启动,然后溢出性跟涨,但涨幅能力不如苏州。昆山投资的话,我主要看好两个板块,一个花桥,一个是主城核心区,前者是上海外溢需求,后者有学区配套。因为城西是昆山的主城区,昆山原住民是住在这里的,学区配套、商圈还有医院资源也在这里。昆山是全国最富庶的几个县之一,就算不靠上海,昆山人自己的购买力也能支撑起这样的高房价。

提问:成哥好,请问投资买多大规模的小区合适?

回答:如果你买的小区太小,一年成交不了几套,在市场上没有声音,容易被淹没在市场之中,直接后果就是中介不推、业主没信心,所以你不会去看也不会去买

如果你买的小区太大,一大堆对手盘,想卖出一套真的千难万难,但到最后就只能降价了,因为信息高度透明之下,价格笋才是王道。

选择小区最好看着几点:

1、小区最好分2-3期

2、小区总套数最好1500-3500户

3、小区的产品配比最好有二、三、四房

4、小区各户型的大致配比大概是二房(30-40%)、三房(50-60%)、四房(10%)

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