作者：二鸣
01
撕裂的环京楼市
春节前夕，燕郊房产免费赠送的消息又登上了热搜。
一个名叫厚土的网友发帖称，自己名下一套位于河北燕郊天洋城小区的房产，要免费赠送…根据帖子的内容来看，这套40平米的房子购置于2016年，购入价2万/平。每月还贷4000元，在还了4年后尚余房贷尾款70余万。
自2017年6月最严调控以来，环京房价在近四年的时间里深度回调，一些高位接盘的投资客明显支撑不住了。二手房价的暴跌，让免费赠房这样的奇葩事件一再上演，这类事件每次也能引发舆论高潮。
然而在一片跌声中，环京市场也出现了回暖的迹象。
根据北京中原市场研究部的统计，2020年，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+香河+固安+张家口+石家庄）监测城市累计成交5.28万套，成交套数同比上涨11%；成交均价为14772元/㎡，同比上涨11%。
其中燕郊成交套数涨幅最大，同比上涨426%。
2020年下半年，燕郊部分新开楼盘又出现了排队购房的一幕。
例如，8月22日三湘印象•海尚城首次开盘248套房源当日售罄，9月26日，该项目再次加推部分楼栋，销售情况依然很好。
福成的商住项目理想汇同样受到了购房者的青睐，三天时间清盘了1700余套房源。福成的另一个项目东尚雅苑开盘当天，只用了10秒钟时间800套房源全部售罄。
一边是二手房暴跌，接盘侠免费送房一再上演；一边是环京市场局部回暖，燕郊再现新房抢购潮。
福成•东方雅苑售楼处购房者
为什么环京楼市现在会如此矛盾，现在到了抄底入场的时机吗？相较于其他环一线城市，环京各县市存在的价值基础又是什么？
暴涨和暴跌是环京市场最大的特征，回答好这两个问题关于环京楼市所有的疑问基本就能解开了。
02
超强限购，锁死流动性
2020年，环京二手房价暴跌的消息在很多平台刷屏。
与2017年的高峰相比，目前环京燕郊、大厂和固安区域的房价分别在1.8万元/㎡、1.3万元/㎡、1.2万元/㎡。廊坊、香河、永清的区域房价1.2万元/㎡、0.85万元/㎡、0.65万元/㎡。
不少媒体鼓吹，环京房价的暴跌，是中国楼市泡沫破裂的又一经典案例。
不要相信这种说法，环京房价的暴跌的根本原因就是超级别的调控政策。
其中北三县政策最为严厉，本地户籍家庭可以购买两套住房，外地户籍连续缴纳三年社保或者个税的家庭可以购买一套住房。京南各县限购稍微宽松，一般只需要一年社保。
环京区域基本都是县域级别，本地人不缺房子，而其他具备购房资格的人又很少，并且北三县的户口是冻结的，落户无望，这样就几乎锁死了流动性。
环京和环沪，临深一样，作为一线城市的外围，楼市主要购买力就是外地人，一旦限购，外地人没有购房资格了，那么房价就会马上大跌。
2018年北京市政府搬迁到通州，通州要建副中心，环京马上就要大发展了，各种利好不断，但是环京房价依然腰斩了。
所以环京楼市根本不是什么泡沫破裂，而是丧失了流动性。
近日“环京一哥”华夏幸福爆出的债务问题，与特殊的限购政策也直接相关。
03
暴涨：不变的价值
2015年这一轮房价上涨，如果按照最高价计算，涨幅最大的不是北京，上海，深圳，也不是南京，厦门这些四小龙，而是环京。
比如大厂房价从8000起步，用了一年的时间就涨到了3万，武清楼市从6000起步一年时间就涨到了2万，更不要说燕郊，房价短期内暴力拉升突破4万大关，甚至超过北京一些区域的房价。
环京房价的暴涨并非无本之源，也是由供求关系决定的。
北京是环京楼市的发动机，每当北京房价出现暴涨，楼市成交活跃，很多在北京买不起房的人就开始，将目光锁定在环京，先是去燕郊，燕郊买的人多了，价格太高了，就去大厂香河，等大厂香河房价上来，就去固安，去廊坊，甚至霸州，永清。
和北京巨大的外溢购买力相比，环京的体量太小，楼盘太少，严重供不应求，只能不停的涨价，当然和北京的房价相比，环京房价简直是白菜价，必须靠抢，于是房价进一步上涨。
另外，环京楼市是有强大的需求支撑的。
燕郊距离国贸CBD不到30公里距离；大厂与通州仅隔一条潮白河；香河到国贸坐公交只需要1小时15分钟；固安在天安门正南50公里。
这就是环京最大的价值，住在环京，工作在北京的日常通勤是可以满足的。
环京楼市的价值基础是“京”，只要北京还是那个北京，北三县“睡城”的价值就不会变。只要通州副中心的地位不变，只要大兴机场临空经济区的建设持续推进，只要环京轨交陆续贯通，那么廊永固霸的区域价值就不会改变。
不要说为了控制人流所设置的重重关卡、检查站，也不要提环京到北京的道路有多拥堵，多艰难，多费时间，因为对于很多收入不高的北漂来说，相比于北京的高房价高租金，糟糕的通勤体验是可以忍受的。
2009年燕郊的常住人口35万人，2015年约75万人，2019年约90万人。
燕郊的城市化速度跑赢全国一大截，房价有基础支撑。
04
投机者地狱
每一次环京房价暴涨，都会吸引全国的投资者。
投资是一个正面的词汇，然而更多的人并不具备专业能力，只是人云亦云，跟风买入，结果就是高位站岗。当抱有赌徒心态的投机者大量入场，并损失惨重时，环京楼市就只能接受被妖魔化的命运。
燕郊房价已经连续回调四年时间，人民法院诉讼资产网的信息显示，2020年三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量是去年的2.3倍，数量为210套。
在这些法拍房中，绝大部分的债权人都为银行，显然是断供者被迫交出的房子。
所以类似“燕郊房产免费赠送”的新闻，可能未来还会继续上演。
有人说，环京是炒房客的地狱，但是这个锅真不该环京来背。而且真正能被称为“炒房客”的人，会懂得选择合适的买入时机。
投资领域有个很火的段子：凭运气挣的钱，这几年凭本事输光了。这句话同样适用于楼市。
05
房价已触底
价格是价值的货币体现，之前环京房价被炒得太高，脱离了基本面，不过在强力管控下，环京的价格与价值已经发生了严重的脱钩。
目前，通州核心区新房价格6万/平米，燕郊均价2万/平米，大厂均价1.5万/平米，香河均价9500/平米。
车程不到一个半小时，房价差了3-6倍，放眼三大都市圈仅此一例。
环京房价经过四年的大跌，已经跌无可跌。
同时锁死楼市的政策底也已经到了，2020年4月，廊坊市出台了新版的落户政策以及人才引进政策。
三河、大厂、香河：缴纳36个月社保或个税，即可落户。廊坊市区、固安、永清：缴纳6个月社或个税，即可落户。
人才引进（北三县、廊坊市区、固安、永清）：统招大专以上学历（技能证等同），劳动合同备案，缴纳当地社保，即可落户。
虽然这样的落户政策对于县来说还是比较严苛的，但是政策总算开了一个口子。同样限购政策也在暗暗放松，目前燕郊新房已经可以网签，但是二手房不可以，京南一些县的限购也已经放开，这也是现在环京新房和二手房市场差距如此大的最原因。
经过四年的深度回调，环京楼市已经迎来了政策底和价格底，经历了四年的被压抑，楼市正在朝着回暖的方向发展，当然未来环京还有更大的肉眼可见的利好。
燕郊人民期待已久的平谷线目前已经开工建设，计划五年内建设完成，2022年建成京唐、京滨城际铁路，大厂厂通桥也已确定具体线位。
环京的交通利好却正实实在在地落地，让环京“睡城”的价值更大。
相比于那些空中楼阁的产业规划，交通的利好也会让环京楼市未来释放更多的潜力。