也许是去年房价涨幅过大，也许是心理阴影被业主压着涨价吓到了。昨天，深圳市住建局宣布，要建立二手房交易参考价格发布机制，同时发布全市住宅小区二手房交易参考价格。(具体戳：控制升级！深圳建立了二手交易参考价格发布机制！)
消息出来后，推广速度更快了。据说深圳所有中介都被拖到昨天下午的宣誓会上，要求所有中介店挂牌价格不得超过指导价！中立网站的挂牌价格不能超过指导价！而且银行和鉴定公司以后可能会合作，直接影响首付！
不得不说深圳这次下狠手了。这项规定将彻底洗牌深圳二级市场的操作规则。
这个政策是善意的，政府已经划出了红线，避免房价无序上涨。但在实施过程中，会受到实际市场情况的影响，会产生一系列的蝴蝶效应。
在这种蝴蝶效应中，既有“红蝴蝶”，也有“黑蝴蝶”。
一、
深圳二手房买卖
即将进入“双合同”时代？
昨天官方指导价一出台，就有不少网友发现了BUG：
官方指导价比市场成交价低了不少。
像是位于深圳湾的恒裕滨城二期，小区成交均价在28万／平左右，政府指导价却只有13万／平。
有网友调侃：我拿着指导价去找业主买房，业主让我滚，我可以起诉他吗？
还有网友表示，以后买房得让住建局工作人员陪同，让住建局找业主谈价。
对于部分差价过大的小区，按指导价买卖几乎不可能，而超出指导价部分的房款，注定会换一种方式存在。
其实，昨天刚看到深圳新政条款，我总觉得似曾相识，猛然想起来，这不就是当年广州的“指导价”吗！
同样是为了控制房价上涨，政府限制开发商的售卖价格，超出限制价的房源不给网签。
在“指导价”的“指导”下，广州的房价“迅速下降”，但是购房者支出的房款，却比限价前还要多！
部分开发商为了规避“限价”“限签”，想出了“双合同”这招，先按指导价拟一份购房合同用于网签，高出备案价部分的房款则通过签订“装修合同”算入“装修费”中，规避限价。
由于装修款需要一次性给清，所以“双合同”时代的广州，购房者首次置业的首付成本，由原先的3成提升至5成，当年增城的一套总价200多万的房子，首付款要去到100万。
“双合同”是市场与政府指导价博弈的衍生品，在“双合同”时代，广州住建委也多次严查楼市、打击双合同现象，然而收效甚微。
房价
直到2018年过后，广州逐渐放开限价，市场秩序才恢复正常。
当然，还有一个小故事：限价最狠的2017年，是近年来广州涨幅较为明显的一年。反而是放开限价的2018年，广州房价开始横盘，直到去年才有所缓和。
看到这里，我流下了激动的泪水：
不愧是广深好基友，兄弟走过的弯路，我也要再走一遍，广深这对CP给我锁死！
深圳政府发布指导价的本意，是为了控制房价，房住不炒。但是如果按指导价“一刀切”，过高的首付款，反而会误伤刚需，导致深圳楼市香港化：
没钱买房的永远在骚动，有钱买房的都有恃无恐。
二、
深圳房价即将成为一个谜
不得不说，深圳的速度真的不是盖的。
今天早上看了一下深圳链家，大部分房子都不能显示价格，估计是在内部调整。
深圳市住建局要求深圳中介平台上市价格不得高于指导价，不利于市场。
2019年，深圳“隐藏”了交易价格。现在，深圳又一次隐藏了上市价格。对于买家来说，他们将面临的是一个完全不透明的市场。
众所周知，买房最大的恐惧就是信息不对等。面对一个几乎没有信息参考的市场，购房者成了被动的一方。
当然，如果你以指导价去看房，很大概率会被甩出去。实际情况大概会是：
业主高价卖出、，然后中介趁机加价抽水，然后中介告诉买家：这是我最近手里最成功的一笔交易！购房者无从查证，似乎别无选择，只能相信中介和业主。
今天深圳的买家才是真正的绿韭菜。
预言已经透露了结局，最后只会变成笑话。建议深圳在设定指导价的同时，每月公布各区实际成交价格。
否则，本应使购房者受益的政策最终会成为有利的中介。
三、
房地产投机者打破了他们的杠杆梦
当然，这项政策将如何调控房价还有待观察。但是，对炒房团的打击是准确的。
长期以来，深圳一直是房地产投机者的大本营。GDGD、享受过各种套路，贷款买房、代持。为了买房，他发挥了加杠杆的人生。深圳房价的快速上涨确实与市场上大量房地产投机者的存在分不开。
价格一调控，炒房者的出路就完全断绝了。
就最常见的GPGD而言，炒房者的估价价格很高，从而减少了首付，以最小的现金流赢得了房子。
二手调控价格出台后，银行按照指导价放贷，堵住GPGD的漏洞，切断炒房者的资金来源，迫使炒房者变相退市。
我推测深圳可能会继续以价格为导向，对银行去年发布的房贷项目进行修补和审核，可能会导致部分炒房者爆发。
根据我们的猜测，深圳未来应该再次收紧资本流出，以避免过多资本流入房地产市场。
一向以高杠杆著称的深圳楼市，今年后可能会成为过去式。
四、
多说几句
深圳二手房指导价出台后，网上议论之声不绝于耳。我去看了一下，基本担心具体实施效果。恐惧只是在做书本上的工作，而不是真正的落地。
从出发点和执行情况来看，深圳政府已经下定决心，要把深圳楼市的火降下来。二手房指导价估计只是主导力量，今年应该会发布几个大招。
从目前的信息来看，如果银行按照指导价放贷，买家首付会增加，这基本是板上钉钉的事情。因此，未来深圳的住房需求会暂时受到抑制，起到一定的降温作用。
但是这种方法只能治标，不能治本。在打压二手房市场的同时，更多的购房者会被引向新的房市，这仍然不利于深圳楼市和房价的稳定。
另外，市场自身的价格调整能力也决定了这个“指导价”最多只能停留在“指导”水平。如果真的要实施，除非住建局从中介那里收回房屋买卖权，否则所有人都必须通过官方渠道买卖房屋，价格必须由政府强行控制。
当然，实现起来有多难，我不需要赘述。
所以接下来深圳市住建局要考虑的是如何做好“补丁”，让价格引导机制真正惠及刚刚需要、调控的楼市。