作者：周通
近期北京楼市的热度很高，相信很多正在买房或者卖房的朋友都感受到了，尤其是朝阳、海淀和西城的买家，感受肯定非常强烈。时隔三年多之后，北京又出现了跳价卖房的情况。
前两周我陪人看过一些房子，看房的时候，几乎每套房子都是几波人在看，看房过程中，突然收到中介的临时消息，房东要涨价几十万的情况也遇到了。
不得不说，在前段时间的市场里，北京的房东已经飘了。买房的人现在的状态就是，焦虑，不知道该怎么办，不知道年后的市场会持续之前的热度，还是会冷静下来。卖房人现在的状态是：年后肯定涨价，爱买不买，想买我还不一定卖。
最近一年北京二手房价走势，数据来源：安居客
那么，接下来北京的房价到底会如何走呢？北京的楼市真的是扑朔迷离的状态吗？北京2020-2021年的这一波市场行情，到底是由什么推动的呢？
下面我们给大家做一下全盘梳理！
事先说明下，由于我对北京市场比较熟，知识框架比较大，所以有些地方可能会一带而过，不经常看我文章和直播的朋友估计有看不懂的地方，所有看不懂的地方，各位直接记结论！
01
北京目前的贷款政策是，只要有贷款记录，那么就意味着你买房贷款的比例会很少。
如果没有贷款记录，首套首贷，那么你买500万以内的房子，杠杆率还是挺不错的，500万的房子，可以贷款300万，首付只要200万左右就够了。
也就是说，现在的贷款政策，对于刚需是没有什么限制的。
02
北京有非普通线的限制，简单理解就是，如果你在五环外买房子（商品房），通常情况下，最多只能贷款243万，如果在五环内买房子，最多只能贷款303万。
03
北京高总价的房子，多数都集中在五环内。在五环内你买600万的房子，或者700万的房子，甚至800万及以上的房子，你的最高贷款基本上就是300万。
这说明了什么呢？如果你买套600万的房子，贷款300万，你觉得还可以，贷款能贷一半，但是如果你想买个700万的房子，贷款只能贷300万，这样看的话，杠杆率就比较低，你要买一套1000万的房子，贷款300万，那么你的首付就达到了700多万，这样看的话，贷款就挺鸡肋的。
不过贷款的天花板设置，其实也是相对合理的，这个是根据北京的平均还款能力来定的，也就是说，你贷款300万，月供接近2万，这个金额对于绝大多数家庭来说，已经挺高了。
如果真的把贷款额度给放开，1000万的房子能贷款六七百万，那一方面北京的房价会变得很高，另一方面则是，大家的还款压力明显超出收入，这很容易触发风险。
04
说上面这些的目的是为了给大家讲一下近几年的北京市场。
从2017年317政策出台之后，北京楼市在2018年、2019年以及2020年都有过回暖。不过回暖主要集中在刚需盘上，也就是500万以下的房子。原因就是上面讲的，北京的政策，对这些刚需其实是没啥限制的。
每当房价跌到一定程度，北京的刚需盘市场就会有一次集中的回暖，涨幅基本上维持在5-10%。
刚需买完房之后，卖给他房子的人，会去接着买房做置换，但是他们多数都有贷款记录，所以置换的房子，总价也不会太高，基本上比刚需盘贵个一二百万这样。
也就是说，五六百万，甚至700万的房子，会跟着每年的刚需盘市场回暖而回暖。
数据来源：《2020年316个城市房价排行榜》
而那些高总价的房子，像700万、800万甚至总价更高的房子，由于没有贷款政策支持，所以这几年的浮动并不大。
05
说回2020年。2020年，北京的楼市确实回暖了，开头我们给大家提到了，但是大家只知道回暖还不足以去判断市场，因为北京市场是分化的，北京的市场分化，就是按照价格的分化，高总价和低总价是完完全全的两个市场。
2020年北京楼市的回暖，集中在高总价市场。回暖的区域及房源是：朝阳的改善楼盘，多集中在700万以上；海淀的顶级学区房，其中以开间、一居室两居室为主；西城的顶级学区房，其中以德胜、金融街、月坛为主。
回暖的顺序分别是：
2020年10月份之后，朝阳的改善楼盘，成交量及成交价明显升温，跳价陆续出现，到了2021年的1月份，市场达到最高潮，市场热度维持了2个月。
2020年10月份之后，海淀的顶级学区房开始量价齐升，市场热度也是维持了2个月左右；
2020年11月下旬之后，西城的学区房开始量价齐升，市场热度维持了2个月左右。
现在是2020年的2月初，朝阳的高总价改善楼盘，以及海淀西城的学区房，已经过了市场热度最高的时候，虽然好多人还不承认，但按照市场规律的判断，这些房子已经进入了冷静期。
只不过就像开水一样，它的温度暂时还降不下来，所以好多人的感受并不明显。
06
再来讲一下海淀和西城的学区房。
海淀的学区房涨价，跟今年的西城区多校划片政策有关系。也就是说，西城2020年出台了多校划片政策之后，很多家长对于西城的预期有点拿不准，所以买西城学区房的家长就会把精力放在海淀的顶级学区房上。
所以，海淀的学区房先涨价。
海淀学区房涨价之后，比如说一套600万的房子，涨到了680万，这时候买学区房的家长就会觉得买海淀不太划算了，可以去赌一下西城，于是他们又跑到了西城区买房，西城的学区房热度来得要比海淀晚。
07
再讲一下高总价改善楼盘的回暖原因。
有一种观点是，朝阳的高总价楼盘涨价，跟时间有关。也就是说，从2017年限购限贷之后，到现在已经接近4年时间了，这些买房的人都攒了一些钱（一二百万甚至更多），完全可以用来买房了。
这个观点有对的地方，但是，这绝不是北京高总价楼盘涨价的核心原因。
还有一种观点是，2020年的疫情，大家都只能在家不能外出，这突然让大家意识到，小房子是不够住的，必须要买大房子。
这个观点基本上不对。这种“突然的意识”来得快，去得也快。
高总价楼盘回暖的核心原因在于什么呢？两个字：贷款。
2020年以前，北京的房贷把高总价楼盘都限制住了，贵房子是贷不了多少钱的。
最近一年北京顺义区中央别墅区价格走势，资料来源：安居客
2020年不一样。因为2020年有了疫情，疫情之后，政府开始对小微实体进行扶持，扶持的方式就是降低抵押经营贷的利率及年限。
整个2020年，北京的抵押贷的利率维持在4%多，20年等额本息。这个利率比首套房贷的利率还要低。
到了2020年底，北京抵押贷的利率降到了3.85%，30年等额本息。这基本上就跟白给的一样。
抵押经营贷这部分钱，有相当大一部分进入了楼市，而不是像原来想象的那样，流入了实体经济。至于如何操作的，相信好多人都清楚，这里就不啰嗦了。
简而言之，过去在北京买一套1000万的房子，你的首付基本上要在800万左右（二套），而有了抵押经营贷，你的首付只需要500万就够了。
这样，高总价楼盘的市场就被彻底激活了，而且是只激活的这部分市场。也就是说，低总价的楼盘其实跟过去的走势没什么两样。
再提示一下：北京的经营贷利率最低的那段时间，正是北京房价蹭蹭跳涨的时候，节奏一模一样。
08
为什么有了贷款，市场就会被激活？虽然这个道理好多人都清楚，但是有可能还是有一些疑问。比如说，这不是房贷，你怎么就知道他们流入了楼市？真正买房的人里，有多少知道这种产品，比例高不高？
我先举个例子，让大家感受下贷款的魅力。
你去买一套800万的房子，首付600万，贷款200万，而且这200万是你的贷款上限。如果说，这套房子突然涨了20万块钱，那么对你来说，首付就增加了20万，对绝大多数的人来说，20万其实也不是个小数目。
但是，如果有了贷款，800万的房子变成了820万之后，你只需要多贷款20万就行了。
20万的贷款，一个月的月供也就1000块钱，这点钱大家还是拿得起的。所以一有了贷款，你就会对涨幅的敏感性降低，房价的上涨就会很顺畅。
再比如，你突然从银行拿到了50万的贷款，可以随意消费，这时候，你去饭店里吃一顿1000块钱的饭，好像也没啥大不了的。但是如果你花自己的钱，你就觉得1000块钱一顿饭，还是挺贵的。
杠杆是房价上涨的直接动力，这句话大家一定要记住。
接下来就要回复一下好多人的疑虑：真的有那么多人知道抵押经营贷吗？
在抵押贷的利率降到3.85%之前，其实很多人对于这个贷款还是有点顾虑的，毕竟不如正常的房贷拿着踏实，所以在利率没这么低的时候，北京的楼市也没有出现跳涨的情况，相对来说比较稳定，有一部分人在用经营贷，还有一部分人在拿自己的钱直接买。
两股力量合起来之后，就使得今年北京的高总价楼盘，整体比过去几年要强一些，但不至于出现跳涨跳价。
当抵押贷的利率降到3.85%之后，它的吸引力突然就变强了，一个买家可以从各种渠道获得消息，最直接的就是房产中介。
中介会给你支招。买家发现有了这么低的贷款产品之后，买房的欲望一下子就变强了，市场的热度就是这么起来的。
09
从2021年1月底开始，由于北京这边的市场热度实在是高，政府相关部门也感受到了，所以开始严查房价上涨的原因，政府的这种态度，对于市场是一个打压。
其次银行在自查抵押贷的流向问题，这也让好多原本想通过抵押贷买房的这些人变得谨慎起来。最终的结果就是，高总价楼盘的市场的成交量快速下跌。
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还需要解释的一点是，为什么今年回暖发生在朝阳区的改善，像丰台大兴的改善楼盘就没多大动静呢？
这是因为，通常情况下，有七八百万甚至上千万预算的人，他们买房的区域选择，大概率会是朝阳区。因为朝阳的商圈成熟，各方面配套都好。
如果买丰台的话，会感觉很吃亏。所以这一波的市场热度主要集中在了朝阳区，海淀部分区域的改善楼盘也有了明显的上涨。
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讲完了改善楼盘，接下来再讲讲刚需盘。
刚需盘市场自2017年之后，市场节奏基本上是：每跌5-10%市场就回暖，每涨5-10%，市场就变冷。
目前看，刚需盘的节奏还是这样的，跟朝阳区改善楼盘涨价关系不大。也可以理解为这是两个完全独立的市场。
从微观市场来看，刚需房市场又到了回暖的阶段，像比较热点的区域，比如说朝阳区、通州区等，这种500万以内的房子，成交量已经比较高了。
回暖的初期，成交量高，这就导致了优质的高性价比房源变得特别少，犄角旮旯的房子会相对多一些。
成交量再继续回升的话，价格就要往上涨了。（目前刚需盘的价格还没表现出明显上涨）
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上面这些梳理完之后，其实北京楼市就没那么扑朔了，也没那么迷离了。北京市场并不复杂，只不过多数人没有大量的时间去研究市场，像我这种职业研究市场的人……比较少。
下面我对年后的北京房价走势做一下预判：
1）改善盘、学区房，以及那些涨幅超过10%的楼盘，已接进入了阶段性高位，年后上浮的空间即使有，也很小，大概率会进入有价无市的状态；
2）刚需盘市场，热度还会延续，年后的刚需盘价格会有一定程度上浮。但实话讲，刚需的购买力，从2018年之后的趋势来看是越来越弱的，所以涨幅还是会在10%以内，持续时间不会太长，两个月之内。（相对热点的区域）
3）非热点区域，比如说房山、门头沟、顺义之类，热度会比朝阳通州等地方弱很多。
4）近几年，北京的楼市涨幅天花板基本上在10%左右，超过10%甚至15%涨幅的要么是总价相对低，比如占坑学区房，要么是有高位接盘的大奇葩出现。
好了，讲到这，北京楼市基本上就梳理得差不多了。市场分析方面，供大家思考；市场预判方面，仅供大家参考。