山雨欲来风满楼……
01
方向已定，该来的一定会来，这一回，是杭州！
今天（2021年1月27日），杭州市住房保障和房产管理局在官网发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》）。
继上海、深圳之后，杭州，也升级了楼市调控政策。
直接划重点：
1、 落户杭州未满5年，限购一套住宅
2、 赠予房产满3年，赠与人才有购房资格
3、 新盘中签率小于或等于10%的，限售5年
4、 二手房增值税，从原先满2年免征，改为满5年免征
5、 新增2018年4月4日后转让住宅，无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭
6、 人才购房需追溯3年无房
2改5，拳拳到肉打炒房客，炒房持有成本进一步增加；
红盘认定升级，限售5年，为的是贯彻房住不炒；
无房户认定、房票新规，则是在原来基础打了补丁，堵上了原先的投机通道……
能说打压房地产，当然是不存在的，因为杭州地产开发商代表绿城前一天还刚在杭州拿了两块地……
但给近乎发烧的杭州楼市降温，是毋庸置疑的。
之前就网传这样一张杭州楼盘预计收益排行榜的图（此处仅截取部分）
严重的房价倒挂，导致图示楼盘几乎只要开出来必定万人摇。中签即中奖。
这哪还存在什么理性的交易，分明就是彩票中心。
因此这一回杭州的调控升级，堪称王炸，层层围堵炒房客！
今天起，全国严打投机客最凶残的城市，非杭州莫属！
02
在杭州调控出台之前，大家都在猜，是哪个城市率先萧规曹随。
毕竟过去的一周，我们罕见地看到这么多热门城市如此密集出台楼市调控政策！
1月19日，深圳发布新规：居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。“双假换房票”之路被堵死（半年前深证“715新政”针对“假离婚”，这一回针对的则是“假结婚”）！
1月21日，上海市住建委等八个部门联合发文，出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，内容包括加大土地供应、向无房户倾斜、差别化信贷、增加交易环节的税费（其中就包括增值税免征年限2改5）
1月23日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台8条楼市调控措施，严厉打击购房资格作假（内容包括违规者3年禁用网签）！
1月24日，广州被爆个人贷款限额新闻，虽然没有对外公开的红头文件，但广州银行接窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”。新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度，而且所有银行一个标准。
而广州几乎所有银行应对措施，就是“暂停受理新的贷款申请”，部分银行暂停按揭贷款放款。
上、广、深先后在限购、限售、限贷等领域做足文章，加码调控，开年楼市火热的北京，迎来调控如今看来也只是时间问题……
再往深了想，北上广深四大一线城市做了表率，杭州甚至力度更猛，那其他二三线城市跟还是不跟？
由此笔者大胆预测，2021年，楼市调控将是主基调！
03
就在昨天下午，无论是在微信群还是朋友圈，相信很多嘉兴人都刷到了这么一则内容：
建设银行房贷政策做出全新调整。
鲁提辖第一时间与几位银行的朋友取得联系，被告知目前仅建行一家调整了个人房贷的比例，其余银行尚未接到通知做出调整。
而建行调整房贷政策的理由是，额度不够了。
这个理由充分吗？
充分。但也是无可奈何。
根源恐怕在这里。
2021年12月的最后一天，央行发布了一条《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要就是针对全国的银行房地产贷款。
这里简单科普下，其实房地产跟银行贷款分两大类，一类是开发商跟银行借钱的房地产贷款、一类是个人跟银行借钱买房的个人住房贷款。而新规对于这两类设置了全新的上限，且不允许突破。
原附件里有个详细比例
咱们看这个表格里，以第一类中资大型银行为例，表格中明确了个人住房贷款占比上限是32.5%，这意味着一旦房贷达到了这个比例，就不得发放个人房贷了。
再看第二第三档的银行，房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限就更低了……
看懂了这些，你就该理解央行为什么会收紧房贷政策。
我们甚至不难推断，再过一段时间，额度紧张的，岂止建行一家？
04
前文所述的央行新政，恐怕称得上是“史上最严房贷政策”调整。
它不单单影响单个区域，更是影响整个金融业和房地产业，
简单来说，这些操作都是在往一个方向使劲——要给房产去杠杆，降杠杆！
以个人住房贷款来说，过去在平湖，你首套房首付三成，剩下的七成你找银行贷款付清，某种意义上，你是用3.3倍的杠杆撬动了一套房子。
这也就是为什么，一些资深的地产炒客，明明有全款买一套的资金储备，偏要用各种名义，加足杠杆买上三套，通通三成首付，剩下的全部银行贷款。
因为在房价突飞猛进的时候，你全款买一套再卖掉赚的仅仅是一套的收益，而你三套用足杠杆再卖掉赚的可就是3倍的收益，毫无疑问，用足杠杆是收益回报最大化的一种选择。
但一个个都这么加杠杆，风险的大头等于丢给了银行。炒房客担最小的风险，赚最大的回报，尝到甜头越发上瘾，这就把一些刚需住房者的空间给挤压掉了。
中国房地产问题盘根错节，有货币的问题，有供需的问题，也有金融工具被滥用的问题。
而这一回，从上到下，设置贷款上限，态度是很明确的，而且明明白白写着“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力”。
银行放在房地产篮子里的鸡蛋，都会更加谨慎了！
何况我们个人购房者呢？
05
最后鲁提辖引用一位朋友“解说家”的话：
请格外珍惜你的贷款额度，这可能是你最后一次用按揭贷款，解决刚需或者改善的机会。
房地产市场必然要开始分化，要么解决刚需要么是优质资产（这些盘绝对值得你入）。
花开堪折直须折，好的房子自住改善，该上就上，能用杠杆最佳（拖到年底贷款政策不明确，所以别去赌）。
一些自身条件一般的乡镇盘或二手房，接下去恐难免要以价换量，断臂求生。手上如有此类资产，劝尽快出手。
横盘不奇怪，但浪潮过后，谁在裸泳一目了然。优质资产强者恒强，一定要买对房，一定要踩准节奏，一定要用对方法。
欢迎大家与我共同探讨2021地产风云