来源：逸居新西兰
每年1月，因为新的一年换工作、大学入学等原因，往往是租客调整比较活跃的时候。2020年的疫情以及由此带来的影响，可能会在某种程度上更加剧了租赁市场的一些变化。今天就来谈谈新西兰租赁市场上一个常见的现象——转租。作为房东或者原始承租人/主租户，关于转租你需要了解些什么，又应该怎么操作。
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lockdown让一些租户向往有更大室内公共区域和更多户外空间的住宅，却又希望能有人分摊由此带来的额外租金。
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大学新生或者刚毕业的职场新人离开家，需要与人合租。
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疫情带来的对办公方式的改变以及控制成本的需求，让一些企业萌生了将多余办公空间转租出去的想法。
不管是基于什么原因，不管是私人住宅还是商业地产的转租，以下这些方面都是你需要了解的。
通常需要房东同意转租
所有考虑转租的主租户（head tenant）都首先需要检查自己的租约。在大多数常用的租赁协议中，都会有条款规定禁止转租，除非获得房东的书面同意。而商业租约的条款中可能还会涉及到房东同意的必要条件，比如转租的对象需要证明是否有责任和能力支付租金和承担任何其他租赁义务。此外还会有一些条款约定转租的前提条件，比如主租户如果存在某些违反租赁协议的行为，则房东可以不同意其进行转租。
而作为分租户（subtenant），由于他的直接房东是主租户，而非房产实际的业主，因此也需要审慎考虑一个问题，那就是：要了解主租户的租赁计划。因为如果主租户提前终止其租约并迁出的话，分租户就可能会面临与新房东重新磨合的问题。而如果是商业租户，更可能会从与业务兼容的主租户共享空间变成有一个经营方向完全不同甚至是竞争对手的房东，这就比较尴尬了。
房东不得无故拒绝转租
虽然租约通常要求转租必须经过房东同意，但这只是法律对租户的限制。而法律同样对房东做出了限制，即对于转租的要求，房东不得无故拒绝。尤其是在新的《住宅租赁法修正案2020》生效后，包括固定期租约在内的所有租约都可以提出转让要求，房东都必须对租户的要求予以考虑，并不得无理由拒绝。
相比住宅租赁，商业地产的房东可能可以找到更多拒绝转租的理由，比如：分租户无法证明其有充分的财力来承接转租，或者是分租户有意将承租物业用于总租赁协议中所不允许的用途，或者是可能与其他承租人的业务出现竞争等情况。
但Saunders Robinson Brown律师事务所的Katrina Wood 表示，她通常给房东的建议是“如果他们确实想要对此予以否决，应该进行充分的考量，因为就房东可以拒绝的理由而言，所涉的范围颇为棘手”。所以，对于是否有足够的理由予以拒绝，最好能咨询专家的意见。
而Rainey Collins律师事务所的合伙人Claire Tyler则表示，在主租户不使用全部承租物业的情况下，转租是极为常见的。一旦房东同意转租，最好确保同意书以书面形式记录，并签订相应的转租契据。
而如果是商业租户，当分租户打算将承租物业用于与总租赁协议中所记录的用途不同的商业用途，则必须事先告知房东以征得其同意，并记录在转租契据中，作为总租赁条款的修订和补充。
主租户仍对整个租赁承担责任
通过转租契据，分租户直接向主租户支付租金，用于租赁物业的部分空间。但总租约的所有义务和承租物业的全部空间，仍应由主租户负责。也因此，主租户承担了一定的租赁风险。那么主租户需要做哪些来规避风险呢？
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对潜在的分租户进行必要的尽职调查。因为如果物业空间转租给了可能存在问题的分租户，或者分租户有可能违反总租赁协议，那么主租户实际上增加了自己的责任。
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一如主租户租赁物业时需要向房东支付押金，主租户也可以考虑向分租户要求一定的担保条件，例如个人担保、保证金或银行担保等。
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如果分租户未能及时缴纳房租，主租户应及时寻求法律咨询。
而与此同时，分租户也需要确保其自身的利益不受损害。Claire Tyler对此的建议是：由于分租户也必须遵守总租赁协议中的条款，因此他们在一开始就应该获得总租赁协议的副本。她甚至建议在未事先查看总租赁协议之前，分租户不应签署转租契据，以免事后可能会发现有一些协议规定的义务是自己所无法履行的。
如何分担责任及分摊费用
主租户在提出转租要求时就应该事先了解如何分担与租赁相关的各种责任，例如出入方式、保险和水电等公用服务费用的分摊等。通常保险和其他一些共同承担的费用可以根据所占用的空间面积，按比例进行分摊。而相比之下，水电等公用服务费用的计算会比较复杂，需要与分租户达成共识。
最重要的是，如何分担责任和分摊费用，在协商确定后一定要以书面形式记录在转租契据中，以避免未来可能产生的纠纷。