撰文 | 闷油瓶
坐落于广州市海珠区，有两条传奇级城中村—— 康乐和鹭江村 。
它们与广州其它城中村一样，有着拥挤密集的自建房、市井的生活气息...
但不同的是，这里聚集的更多是小作坊和制衣厂， 并依托广州最成功商圈之一的中大布匹市场而存在。
中大纺织市场
村民年均分红40万、流动人口超30万、一村可敌小县城...
这些加在康乐、鹭江身上的标签， 让其在广州最贵城中村名录中，赫然在列。
自2018年两村传出旧改动作以来，去年末正式挂网招亲，今年1月即将表决，一系列的拆迁动作引起众地产人的注意。
为了进一步了解广州这个传奇城中村，淘房志于近日也前往现场，试图还原出它的真实面貌。
海珠康乐村牌坊
海珠分红宝地
不用干活年入40万
谈及康乐与鹭江，可追溯至改革开放初期。
彼时，整个珠三角的工业化， 多是依靠纺织类轻工业来带动 ，其中最具影响力的莫过于与中山大学仅一路之隔的 “中大布匹市场”。
“全国纺织看华南，华南纺织看中大” 说的就是这里。
而康乐和鹭江两村，因毗邻中大布匹市场，逐渐发展出涵盖布匹商贸、仓储、加工的完整产业链， 并一跃成为中国知名的“制衣村”。
斗转星移之下，两村也充分享受到城市发展的红利：位于海珠新中轴核心，周边双地铁环绕， 东临广州大道南、西靠客村商圈 ， 地段之优越躺赢了大部分“同行”。
根据2019年的数据显示，中大纺织商圈拥有商铺约2.3万间，年交易额超2000亿； 背后的康乐、鹭江两村， 居住从业人员15万人以上，流动人口超31万， 非一般城中村可比。
凭借庞大的产业和人口流动，村民在土地出租、分红上赚得盆满钵满。
单是2017年，鹭江和康乐两村的年总分红近1000万， 按照6664人的户籍人口计算，人均年分红就有30-40万之多 （来源：广州三资交易平台） ，位居海珠凤阳街道第一，是名副其实的“广州土豪村”。
正因如此，旧改对企业的投入金额和自身门槛要求都不低：346.67亿的金额， 是迄今为止广州总投资额最贵的旧改项目。
除此之外，企业总资产不能低于1300亿，且需要在 2023年11月之前完成全部安置地块上的房屋拆卸。
也就是说，若招商最终确定，康乐、鹭江村大概率将在3年内“撒手人寰”。
成衣店、布料行遍地
因制衣而生的城中村
走进康乐村，小编就像刘姥姥进大观园，肉眼可见几乎全是与纺织相关的繁华景象。
村里主干道的大街上各类成衣店、布料行多如牛毛，构成独特的彩色街景。
据附近居民介绍， 康乐、鹭江6成以上都是湖北人， 他们通过“老乡拉老乡”的方式逐渐扎根于此， 同 时也带动了周边配套的发展。
上至学校、医院、菜市场，下至茶饮食肆、小超市， 造就了一幅极具生活气息的市井画面。
为了方便居住和工作，村里很多建筑搭建至三至六层，并延续了90年代“前厂后院”的生产模式： 一楼搞加工 ，二楼或三楼住人。
听闻在广州能与拆迁土豪有得一拼的， 就是这些布匹档口的老板们，身家千万以上的比比皆是。
只不过，因受疫情影响， 工人延期返穗与外贸冻结，附近的 布匹生意也受到了一定冲击。
与楼下外围的光彩热闹不同，纺织城一楼往上相对暗淡，正值中午时分，多家门店仍未开门，内部非常冷清，基本上看不到什么人。
走在路上闲逛，也随处可见揽活或者急寻客户的商家，围观的人寥寥无几。
最能反映这种变化的，可能是康乐村里的信息栏—— 平日里常见的租房广告，已被“制衣厂转让”的消息所铺满。
我随机走访了几个商家得知，当前的铺租大致过万/平，一个十几平的小档口年租金就要十几万， 大布行甚至要去到上百万。
有商家反映，这几年服装生意也难做，用人成本又高，无利可图，担心拆迁改造后更加租不起厂。
“如果真要拆，最好是有什么补贴措施给我们啦”
从“大染坊”到脏乱差
周边房价5万+
然而，与发展多年并渐成规模的纺织业不同， 村里的居住环境一直得不到改进。
制衣厂与工人涌入，给当地经济带来荣誉和辉煌的同时， 随之而来的还有各种管理乱象和污染问题 ，是领导留言 板上的常客。
搭载布料的五类车穿街插巷，小作坊遍地都是，存在众多安全隐患。
在著名的“招工一条桥”康乐大桥附近，似乎受厂房污水排出的影响， 河涌直接呈淤泥般的颜色。
但即便如此，这里的房租可不像其他城中村低廉，单间基本七八百起步，一房一厅在1300-1500之间，宽敞点的更不用说。
我趁机向附近租房的阿姨打探拆迁一事，房东两眼扫了扫我，半开玩笑半警惕地说：
“拆迁？你给钱拆啊”随后摆手一挥，“要不要租房，要就交10块钱带你看房，不要就算”随后继续低头划拉着她的手机。
也有好聊的居民表示略有耳闻：
“是有听说过拆迁，传了好些年了，但是谁拆，什么时候拆我们也不知道”
“我觉得很难拆成，很多本地人在外面买了房，村子的房就租出去，拆迁赔回来的还不一定好”
实际上，关于康乐、鹭江两村的旧改企业，已是“公开的秘密”。
在村子的城市更新项目展厅中，随处可见 合生创展 的宣传资料，这个已开发出珠江帝景、骏景花园等标杆作品的航母级房企，于2019年介入了两村的意向旧改中。
康乐、鹭江更新项目展厅沙盘图
根据资料显示 ，两村的旧改面积共112万平， 是海珠旧项目中面积第二大的旧改片区， 仅次于沥滘村。
在改造意愿方面，在18年就以97%的同意率通过 ，现阶段正是敲定合作企业的公开招商，据相关人士透露最后也会大概率被合生拿下。
按初步设想，改造后的康乐、鹭江村将成为 海珠区宜居宜商最具发展潜力区域 ，备受关注的中大布匹市场也会留下来转型升级， 打造国际化商贸基地，是中大国际创新谷的重要一环。
目前，周边一手住宅稀缺，主要以二手房为主， 均价在4-5万元/㎡左右 ，像愉景南苑就已企稳5万+。
对于康乐、鹭江的旧改，网上各执一词：
“挨着中大这么好的位置，做布匹制衣厂确实可惜”
“拆了就是打工人的丧钟”
......
笔者认为，占据老城海珠的中心地段， 康乐、鹭江周边配套齐全，附近用地十分紧缺，其开发价值不言而喻。
而 落后的城中村面貌、简单粗暴的小作坊模式也 注定是无法抵抗城市发展的优胜劣汰。
加之，同是海珠，东边琶洲基本成型，南边沥滘的旧改项目都准备上市了，中部的更新改造可以说迫在眉睫。
只是如此一来，开服装厂的老板担心是否有补偿，蜗在城中村收租的村民则寻思能赔到多少套房，至于打工人，那当然是又要搬家了！
关于这个广州最贵城中村，大家怎么看？