这篇成文于12月中，备受瞩目的更新条例还要等半个月才出炉，未知让业界焦灼忐忑。而我们的刊物当时已在设计、印刷中。计划赶不上变化，传统纸媒赶不上移动互联。一夜之间，那么多年的隐忍、煎熬、委屈，会不会随着破双100%消失在风中？我们期待，越来越好。也可以乐观点想，这篇文如今看来，更像一封诉说心声的“表白信”，当信还未收到时，对方恰好也说感同身受，让我们一起努力，只为更好的明天……不管后续如何，此刻当下，是不是皆大欢喜，恨不得喜极而泣？所以，无论这么说，这都是一封记录圈中老将心路历程的信，值得纪念。
分享嘉宾｜赵磊
深圳市君合智成城市发展有限公司执行董事
深圳市城市更新协会拆迁谈判专委会主任
2020年最后一个月，深圳终于有了寒意，大家期盼已久的“入冬”悄然而至，但天气像7.15楼市调控史上最严新政一样抵挡不住市场洋溢的购房热情。继满城热议的“润四”之后，“深业鹤塘岭花园”又向购房者敞开了大门，12月6日，226套住宅预售房源当天售罄，日光不是传奇。
在市场热销、打新狂欢背后，隐藏的是每个更新项目当年熟化出地的艰难，“深业鹤塘岭花园”自立项起至今已历经十个春秋。当年同批次被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》立项的还有7个著名旧住宅小区项目，包括木头龙、金钻豪园、桥东片区、海涛花园、华泰小区、南苑新村、龙溪花园项目。其中桥东片区于去年开工，木头龙、金钻豪园历经十年千辛万苦，今年终于进入开工筹备阶段，但其余四个项目仍面临艰难的拆迁谈判，目前处境甚至依旧焦灼无解。例如南苑新村项目，总户数1407户，尚余26户因价格诉求或历史问题未签，占总户数比例不到2%；盐田海涛花园项目，总户数1300多户，至今签约率才达到95%，剩余未签约户的问题复杂难解，有的“钉子户”50平米房子要价2800万，有的业主失联，有的涉及继承，有的转让瑕疵等等问题都在困扰项目签约。事关诸多业主的回迁安居和公共配套，业主和企业都在期待政府部门介入项目未签约户的协调工作，实事求是探讨解决方案。因为时光太残酷，在苦等迁入新居的十年间，海涛花园80多位老人已抱憾离世……
△蓝天白云下，海涛花园触目惊心，危楼摇摇欲坠，十年拆迁路漫漫
众所周知，深圳从小渔村到国际化大都市，用了不过40年，效率之高，举世瞩目，但相比之下，深圳城市更新项目推进效率却难免尴尬。若针对深圳已立项的900多个城市更新项目推进状况进行研究分析，不难发现，一半以上的项目受困于“拆迁难”。按照《深圳市城市更新办法》规定，未完成拆迁范围内100%权利人的拆迁补偿签约，就不能办理项目实施主体确认书，也就无法开工建设，这已成为困扰诸多城市更新项目最大的“痛”。
在这一痛点上，不乏困顿了十年八载的项目，这其中不限于旧住宅小区项目，很多城中村改造项目也同样受困于此。例如70个宝龙两区历史遗留项目之一的龙岗区横岗128项目，项目总拆迁范围面积12万，业主总户数310户，2004年立项，2008年启动拆迁，项目一、二、三期分别于2011、2013和2015年完成主体确认，目前四期仅剩一户业主未签，其占地仅3000平米，建筑面积4000余平米，占总业主户数比例1%不到，而所有其他业主已在一期安排回迁，目前仅因该户业主天价诉求导致项目四期历时五年无法主体确认；又如2011年立项的中粮锦峰城项目，占地15万平米，总户数约300户，一期2014年开工，2018年已完成回迁，二期因最后1户未签已拖延四年之久，该户占地面积仅600平，开价1.5亿，社会各界轮番做工作均告无效。这些在城市更新路上“天坑”一般的存在防不胜防，甚至将不少老牌企业拖到生死存亡的边缘，苦不堪言。这种低效停滞给社会造成巨大的资源浪费，也给已签约广大业主造成巨大的伤害。
诚然100%签约率的硬性要求，可有效避免强拆，达到各方共赢、社会和谐的目的。但与此同时，100%签约率也给了一些权利人博取不切实际利益补偿的想象空间，更给了“钉子户”持续对抗的理由，无形间增加了旧改的攻坚难度。
城市更新的意义，绝不仅仅在于将旧房子重建成新房子，将旧村子改造成高楼大厦，而在于在城市更新的系统运作过程中，让城市新一轮规划得以落实，增加商品房和保障房供应量，释放土地资源满足公共利益，提升综合配套适应经济发展等等刚性需求，让城市更美、更宜居、更具发展动力。因此我们不能为了满足少数人的利益诉求而影响城市升级改造的大势，影响民众改善生活环境的诉求，不能因“伪和谐、假公平”而牺牲整体效率和公平。
在国家战略中，深圳被定位为粤港澳大湾区建设的核心引擎和先行示范区，中央鼓励深圳政府“先行先试”。深圳在土地资源有限的客观条件下，开展以“政府引导、市场运作”为核心指导原则的城市更新实践，这是盘活存量土地资源、实现城市土地二次开发利用的明智大政。伴随深圳城市更新实践，《深圳经济特区城市更新条例》已研讨多年，2020年最新草案已提交深圳市人大常委会审议，这个将要颁布的法规性文件彰显了本届政府在制度设计中效率优先的决心。条例草案中最受关注的是“搬迁安置协议签约率达95%以上可依法对未签约部分房屋实施‘调解+征收’”。此内容如实施落地，无疑将大大打击市场天价补偿的诉求，让“钉子户”回归理性，从而大大提高城市更新推进效率。
因此无论政策导向还是市场反响，都呼唤带有特区立法性质的政策出台，同时期待更多与条例同步的配套政策落地，在此也建议尽快启动研究：包括对达到政府介入标准项目的认定程序、政府介入调解的具体程序、政府对未签约部分房屋行政征收程序和出台失联业主房产注销和保全程序等等。
少数绑架多数，劣币驱逐良币，是所有有良知有梦想的人都不愿看到的荒诞一幕，期待《条例》以及后续配套落实政策，能成为深圳城市更新提速的一剂良“药”，助力深圳新一轮腾飞！
2020.12.16，写于深圳