最近召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。即发展长租房市场成了化解大城市住房问题的主要方向。在此我们看看德国的经验，应该是中国长租房市场发展最好借鉴。
在世界历史上，房地产市场能够持续稳定发展的只有德国。这可能与德国对房地产市场定位及住房租赁市场发达有很大关系。1970-2015年，德国新建住房名义价格指数上涨了90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。还有，德国把住房市场定位为满足居民基本居住条件的市场。房地产业只是国家福利体系的一个重要组成部门，而不是拉动经济增长的“支柱产业”，更不是赚钱的投资工具。德国的《住房扶持法》、《住房租金补助法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房建设提供了法律框架，其目的就是绝对保证每一个居民的基本居住条件。在这些的法律制度下，德国的住房租赁市场非常发达，市场化程度也很高，但想在住房市场牟取暴利几乎是不可能的。在德国，住房租赁市场所占的比重相当较高，1999年德国居民住房的租赁率达57%。
德国的居民为何喜欢租房而不愿意持有住房？这与德国对房地产市场完全定位为居住功能有关。所以，居民持有住房想通过住房交易获利基本上是不可能的事情。这不仅在于住房的交易成本高，而且住房资本利得税以累进制方式征税，基本上无法让住房交易获利。这自然会减弱居民持有住房的动机。还有，尽管居民持有住房对住房的消费及居民租赁住房对住房的消费本质上是没有多少差别，但在现有的产权制度下，房东比住房租赁者享受更多的权利。比如，在时间跨度上房主对住房的消费没有租赁期的限制，房主对住房的所有权及附带的消费权可以自由地转让或继承。又比如，房主有自由地对住房进行装修及内部改造的权利等。
但是德国居民为何会放弃持有住房消费诸多权利的优势性而更意愿选择租赁性的住房消费呢？这与德国关于住房租赁市场的法律安排有关。德国的《住房租金补助法》就明确指出，住房租金补助的目标是从经济上保障一个适当的以及适合家庭的居住条件。而租金补助的形式是租金补助金发放（租金补贴）或者自有住房费用分担。为了保证居民的基本居住条件，每一个德国公民都能够获得政府的住房租金补贴。只不过，10%左右的居民租用政府提供保障性住房，而90%以上家庭（无论是市场租赁还是自己持有住房）都能够获得住房租金的补贴。而家庭人口不同及支付能力不同其补助金额不同而已。
在《住房租金补助法》的安排下，如果居民租赁住房的消费远优于居民持有住房的消费，那么居民宁可租赁性住房消费了。而且，为了鼓励居民住房的租赁性消费，德国政府不仅对社会租赁住房建造进行了全方位的补贴，也要求房地产开发商建造更多优质的住房，以保证住房租赁市场的供给。同时，德国政府设立了《住房租赁法》等一系列的法律制度安排对住房租赁者进行强势保护，以此来保证居民更有意愿租赁住房消费而不是持有住房消费。比如，在这些法律安排中，政府会根据房屋的大小、地段和质素，给所有的住房打分，然后根据分数来划定相应租值。在这些法律制度设定下，房东不但不能收取高于相应租值的租金，每年租金加幅也受到严格限制。此外，该制度对租客的续租权有全面保障。这不仅在于在租约期间业主不能够赶走租客，而且还在于，即使租约结束，除非租客出现重大过失，否则业主必须继续再租。同时，根据相关法律，租赁住房者成立了强大的住房租赁者协会。该组织不仅与各个相关部门协调租赁者的利益关系，也参与城市住房发展规划、住房法律法规及住房政策的制定中，以此全方位地来保护租赁者的利益。对于保护住房租赁者的利益来说，荷兰在这方面的要求更多，更为具体。比如，创立于20世纪初的荷兰住房协会，其宗旨就是为低收入承租人提供经济适用住房；为低收入的承租人在政策问题和住房管理上争取更多的话语权等，目的就是要在住房租赁市场全方位地来保护中低收入的租赁者利益。它是中低入承租人利益全方位保护的法人组织。
从德国的住房租赁市场发展模式来看，德国之所以能够建立起一个发达成熟的住房租赁市场，保证居民的天赋居住权，最为主要是以下几个方面。一是严格地把住房定位为居民的社会福利，既不是经济产业，更不是赚钱工具，并用一系列的法律把住房的居住功能原则固定在制度安排上，严格限购住房投机炒作、严格限制与住房运作有关的经济行为的利润水平。二是在法律的框架内，强调市场功能是保证住房租赁市场发展最佳的手段。三是通过政府的经济强激励政策及具有普遍广泛性的政府财政补贴让居民更愿意选择住房的租赁性消费，而不是持有住房消费。这些同样是在严格法律框架内。四是建立了一个绝对保护弱势住房租赁者利益的组织，以便对住房租赁者在租赁住房的规划、建造、经营、管理等每一个环节利益实现全方位的保护。
中国的住房租赁市场发展的初始条件与任何国家都是不同的，主要表现为终极所有权缺位的土地产权制度、极高的居民住房拥有率、高房价、投资炒作为主导的市场、住房产权制度复杂性等。这些是中国住房租赁市场发展的现实基础，也是中国住房租赁市场法律及制度安排的依据，要制定适应中国的住房租赁市场的政策，就得对这些初始条件入手，并在此基础上对现有一些制度进行重大改革。
从德国的经验可以看到，现代住房租赁市场的本质及核心是如何来保证中低收入者的基本居住条件，实现社会的居民正义。而要做到这点，中国住房市场一定要回到居住消费功能上来，而不是再成为投资赚钱的工具。在这个前提条件下，政府必须通过不同的方式与途径对住房租赁市场有大量的财政投入，制定相应的法律法规及政策保证财政投入的有效性、租赁性住房分配的公正性及租赁住房市场运作的市场化，并制定了一套对住房租赁者的利益不被受到侵害绝对全方位保护的法律及政策。
由于住房这类商品及服务的特殊性，由于住房租赁者在市场中处于绝对弱势的地位，这就显得住房租赁市场如何定价是十分重要的。对于公共租赁住房来说，完全由政府定价，并对租客收取象征性费用。对于个人持有的住房租赁市场及农村集体土地建造起来的住房租赁市场，由于这个市场刚刚发展，相关的制度安排和法律都准备不足，所以，这两个市场不能够完全由市场来定价，这里既有对租客利益绝对保护的制度安排，也要让住房的租金限制租客中位数收入30%水平之下，而不是以住房租金房价比水平及整个社会居民收入中位数水平来设定。这两个方面应该是私人持有住房的租赁市场及农村集体土地开发的租赁性住房市场如何定价在理论上的基本原则。所以，目前对这两个市场进行住房租金管制是十分必要的。因为，无论是英国，还是德国，及其他发达国家，在住房租赁发展特殊阶段都会对住房租赁租金实行严格价格管制。对于目前国内不少企业把住房租赁市场当作一种金融工具，比如市场流行的“租金贷”，政府必须坚决取缔。这些都是中国长租房市场得以建立的关键。