最近，深圳新房炒作引发全国巨大争议，“楼市打新”一套暴赚500万以上，导致千万豪宅、万人哄抢。面对如此疯狂的现象，官媒连忙发声表示：坚持住房不炒，需要硬核举措，抑制投机行为。感兴趣的朋友可以回看文章《深圳千万豪宅万人哄抢，中一套转手赚500万惊动官媒，房地产税要来了？》。
话音未落，人民银行政策研究栏刊登了中国金融学会会长、央行原行长周小川题为《拓展通货膨胀的概念与度量》的文章，暗指房价调控迫在眉睫：过去看似很成熟的通胀度量，现在看来并不理想。当前的度量显然存在着，忽视投资品价格和资产价格的问题，资产价格应该要算入通胀考虑，但怎么算入还需要研究。
哪些资产价格应该要列入“通胀”，算进CPI里呢？毫无疑问，房价当然首当其冲。中国官员有个现象，就是在任期间什么都不说，一旦退任下来立即就变得敢说起来，而且水平其实都很高。周小川这个发言，点到了很关键的领域，也就是资产价格的膨胀。
全球资产管理公司AllianceBernstein前首席经济学家Joseph Carson也提出了类似的观点：如果CPI纳入实际房价，那么现在美国的通胀将是3%。Joseph Carson在文章中表示，在经济衰退期间，“实际”消费价格通胀正在上升。这与正常的衰退模式背道而驰，在正常的衰退模式下，疲软的需求和过剩的产能共同作用缓解通胀压力。
众所周知，衡量是否通胀，主要看物价指数，即CPI。中国统计局参照，联合国创立的按目的划分的个人消费种类，结合国内居民家庭消费支出的抽样调查资料，将CPI的篮子里放一些人们衣食住行中常用的东西，将CPI的调查内容按用途划分为八个大类，262个基本分类，在每一个基本分类下选择与生活、消费相关程度高的具体商品作为代表，也就是“规格品”，用以计算CPI的具体数值。
但是，房屋价格并不算在CPI里面的，因为买房被算作是投资不是消费。但是问题恰恰就出在这里，如果衡量通胀不把房价考虑进去，就忽视了一个关键问题：房价上涨、房产市值变高，必然会影响老百姓的生活质量。2015年以前，很多三四线城市的房价都在5000块钱以下，短短五年时间，因为棚改、信贷推动，现在随便一个县城破万的例子并不少。
但是CPI呢？根据最近统计局的数据，同比涨幅已经连续三个月收窄，回落至0.5%，为2009年11月份以来最低数据，创出了11年以来的新低。而9月份也才不到2%，跟两年前猪肉没涨的时候差不多，而在2016年，全年CPI涨幅只有2%。按国际标准，3%-6%的CPI指数才能算通胀。
所以，现在的通胀指标真能反映现实状况吗？这种情况下，通胀数据虽然没有变，你能说房价破万不影响消费吗？现实情况是，居民都要多存点钱才能买得起房，为什么一定要买房子？因为房子和教育、福利挂钩，用于消费的支出必然会变少，从而拖累经济发展。
另一方面，资产价格除了影响到企业的扩大再生产，还涉及基础设施、环境保护等公众性消费问题，不纳入通胀考虑已经不行了，但怎么纳入还需要研究。也就是说，养老和医疗的支出越来越高，即便现有物价指数再低，对老百姓来说又有什么用处？大家还是拼命存钱、买房、买各种价格上涨预期高的资产。
这就带来一个“后遗症”：大家基于对未来养老、医疗、教育的恐惧，人人都在买资产，当资产价格被推高后，创业、做生意、办厂、兢兢业业上班，还没有买房赚得多。这样一来，整个社会怎么做实事？全都攒钱买房去了。
CPI应该是为了反映人们的生活成本，体现人们的消费现状，提高人们的生活品质。如果房价比猪肉价格更能体现人们的消费现状，CPI就应该与时俱进，进行更新。目前的CPI数据，是统计局根据居民消费支出的比重，给每个分类定一个权数，简单来说就是人们买某类东西花钱越多，该商品在CPI中占的权重越大。
在2020年的疫情之下，如果把买房看作是一项消费的话，房地产消费的情况，仍然好于一般消费品。根据中国统计局的数据，2020年前10个月，社会消费品零售总额311901亿元，同比下降5.9%。那么房地产消费呢？还是统计局的数据，全国商品房销售额增速为5.8%，和社会消费品零售额相比高下立判。比较有意思的是，和房地产相关的消费里面，家具类为-8.7%，建筑装潢类为-6.2%，这样说明，确实有一部分人，只是单纯的买房，而不是拿来住的。
现在全国房地产年销售额高达16万亿，如此巨大的交易量，却没有办法反映到物价指数中去，即使已经把房租纳入，所占权重也没多少。把房价变化纳入通胀考虑，表面上只是一个指标的变动，实则影响整个社会对通胀、房地产、金融体系、消费水平的评价。
举个例子，近两年以来，深圳、杭州、宁波、东莞等地房价上涨较快，苏北的徐州、淮安、盐城以及浙江的绍兴、金华涨幅也都超过了10%，这部分房价变动，就应该细分到当地的“通胀体系”中，因为房价高涨必然会挤压当地居民的消费支出水平。如果从全国来看，从2018年至今，全国均价一直在万元左右徘徊，说明还有不少中小城市的房价处于稳定状态，这种情况下的“低通胀”，才是正常现象。
作为吸纳6成居民财富的市场，房地产已经和经济高度捆绑，当楼市开始影响货币政策、产业转型时，早晚都要告别大拆大建式的增长。
接着周小川的文章指出：在人口结构变化之下，很多年轻一代上有老下有小，到手可支配的收入并不多，他们感觉未来生活压力大，这种预期不是现行通胀度量所能反映出来的。国民经济统计矩阵表明，政府所收的税费中，约80%以公共服务形式提供给了公众，包括教育、医疗卫生、养老、安全、市政、环保等等，也还有一小部分在统计上仍属于公共服务，但个人/家庭往往不感知或不认账的。公众直接或间接获取的这些公共服务的量与质均与价格变动有关，从而在概念上是有通胀或通缩的。有人问，加大政府补贴是否会改善这方面的预期？如果从理性预期出发，消费者会预估到政府赤字和累计债务愈来愈大，其中包括地方政府赤字和隐性债务，则未来迟早要加税或用某种形式的通胀来由居民承担。还是那句话，“羊毛出在羊身上”。
以上这几段话，其实就是一个核心思想：现在的物价体系，是没办法反映真实的生活成本。既然不真实，那根据该体系作出的研究、决策基础就不复存在了。所以，把资产价格，包括房价，纳入物价指数来考虑，也就会更合理一些。
一言以蔽之，人们对未来生活是否有信心，光看消费指数的变化，参考价值已经不大了。所以，不包含房价的CPI，犹如给汽车拆除了车速表，让管理层没办法感知到经济的冷暖，极易造成货币超发。CPI这个经济报警器失灵，与之对应的调控手段也形同虚设，这都给经济埋下了隐患。
周小川提出的：应该把房价等资产价格纳入CPI考核，这个说法本身影响巨大，这个时点抛出也值得玩味。什么时点呢？国家统计局一般5年一次对CPI权重进行一次大调整，毕竟要反映不同阶段的国人需求变化和生活变化。上一次动手调整CPI是在2016年，当时最大的变化是，降低了食品的权重，提升了烟酒的权重。据国信证券的测算，2016年国家统计局把CPI中，食品的权重从大约32%，降低至17%-21%；烟酒权重则从3.5%左右，大幅提高到5.5%-6.5%。2021年，国家统计局即将再次调整CPI权重，那么周小川的文章显然在提醒相关部门：是时候把房价囊括进去了。
接下来，周小川还特别提到：如果资产贵了，养老投资的回报就会降低。未来养老金和医疗支出都很大，依赖投资回报且具有长期性。如果资产价格很贵、债券收益率也很低，那么人们为养老投资几十年，但能够领取到的养老金数量是不足的。养老金讲究安全，养老金投资的底层资产里，债券等保守低收益资产是核心。如果货币政策太松，导致债券收益率过低，实际结果是养老金压力会越拉越大。
据第一财经统计的数据，养老金收益率每年维持在个位数，2019年是近三年新高，人社部最近公布的数字，收益率为9.3%。根据2019年4月份出版的《中国养老金精算报告2019-2050》，按照目前的情况，2019-2050年全国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余在勉强维持几年的正数后便会开始下降，且赤字规模越来越大。具体来看，2019年当期结余总额为1062.9亿元，短暂地增长到2022年，然后从2023年便开始下降，到2028年当期结余首次出现负数-1181.3亿元。养老金累计结余的峰值在2027年，2035年可能归0。
提高投资水平是一方面，从货币政策的角度来看，周小川给出了另外一个思路：控制货币政策，别让养老金变毛了。控制货币政策，引入资产价格，把房租换成房价，把房价权重提高到适度比例，显然最为合适。对养老金收益率来说，要控制货币政策，在货币政策里，还需要定向控制房产收益，只有这样，才能让养老金收益率维持在相对高水准。
总的来说，周小川的发言，表面看，这只是一个关于通胀变化的学术讨论，但实际上，却是如何迈出第一步的深刻问题。