过去20年，我们见证了房地产行业的飞速发展。据统计，2000年全国房价均价在2000元左右，而2020年6月份开始，已经连续5个月房价均价超过1万，20年的时间，房价已经涨到了原来的5倍。也就是说20年前花20万买的房子，现在已经变成100万，有些城市的房价甚至涨了10倍以上，这也就是过去20年投资房产“稳赚不赔”的原因。
不过，房地产行业正在一步步走下神坛，楼市正在迎来新的局面。借用万科郁亮的一句话：房地产行业的“黄金时代”已结束，“白银时代”已经来临。近些年来，楼市已经发生了多方面的改变，主要集中在这3个方面。
01楼市呈现多方面的分化。
提起楼市分化，很多人就会联想到一二线城市的分化和三四线城市的分化。确实一二线城市多为区域性中心城市，经济比较发达，周边人口持续流入，楼市依然有一定的发展空间；而部分三四线城市已经呈现出人口流失的现象，加上本身的经济实力较弱，房价确实有下行的趋势。
然而，楼市的分化并非只体现在一二线城市和三四线城市的分化，楼市的分化是多方面的。如今南方的楼市和北方的楼市已经呈现出明显的分化，南方局部区域楼市依旧火热，北方城市的楼市不温不火，甚至有下行的趋势。另外新房和二手房的分化也十分明显，新房市场的热闹与二手房市场的冷清形成了鲜明的对比。即使是同一城市，市区的房价和郊区的房价也已经开始呈现分化，大城市的市区房子永远都是人们关注的焦点，而郊区的房子慢慢淡出人们的视线，笔者所在的城市今年房价就有所下跌，下跌的区域主要是远郊，市区的房价没有丝毫下跌的迹象。
02房子的流动性逐渐减弱。
房子之所以能成为人们喜爱的投资品，一方面是因为过去几十年房价确实在不断上涨，而且涨幅很大；另一方面就是因为房子具有很强的流动性。房子的流动性主要体现在二手房市场，投资的房产很容易在二手房市场卖出去，房子的流动性自然很强。房子的流动性强也就决定了房产投资的变现能力强，能升值同时变现能力很强的投资品自然受到大家的喜爱。
不过从今年开始，二手房市场开始变得不景气，有些城市的二手房开始出现有价无市的现象，有些城市开始出现二手房挂牌量偏高的情况。从二手房市场的一些表现可以看出，如今的二手房已经不像过去那样容易卖出去，这也就意味着房子的流动性在逐渐变差。房子的流动性逐渐减弱也就意味着房子的金融属性正在减弱，房子作为投资品的价值也在逐渐减小。
03城镇化的速度已经开始放缓。
数据显示，1978年改革开放之初，我国的城镇化率只有17.9%，到2019年底，我国的城镇化率已经到达60.60%。城镇化的过程也就是农村人口进城发展的过程，这些年来城镇化率的大幅提高，也就意味着有大量的农村人口进入城市，对于城市而言，人口流入是城市非常重要的发展动力，楼市亦是如此，也需要人口来支撑。
但是，我国的城镇化率已经达到60.60%，按照近几年的城镇化增长速率来说，城镇化的速度已经开始减慢。虽然一些发达国家城镇化率在70%到80%之间，但是我们国家本来就是传统的农业大国，同时人口基数比较大，越到后期城镇化的速度就会越慢。相信城镇化率从60%提升至70%，大概率需要超过10年的时间。
城镇化的速度放缓也就意味着城市人口流入的速度减慢，大家应该都明白人口对于楼市的重要性。从楼市的角度来看，每年的流入人口对楼市才是最重要的，因为每年的流入人口不仅是租房的主力军，也是未来购房的主力军。
基于以上3个方面的分析，如今的楼市确实已经发生了很大的变化，在新的楼市环境下，买房可能会遭遇3个“坏消息”，购房者需要提前了解。
首先买房可能遇到延期交房、房屋质量不达标、楼盘烂尾等问题
一般买新房的人都会优先选择买期房，新房中虽然也有现房，现房一般比期房要贵不少，同时现房的选择性很小，有可能只剩下一些不好卖的尾房。但是买期房总要面临一些风险，比如延期交房、房屋的质量不达标、楼盘烂尾等。如果是过去几年，发生这种事件的可能性比较小，基本可以不用担心这方面的问题。
然而今年的楼市比较特殊，年初的疫情对开发商的影响还是很大的，首先就是几个月的停工确实影响了工程进度，导致很多楼盘都会有几个月甚至半年的延期；另外房子的交易量也受到很大的影响，开发商资金回笼并不顺利，资金链会有很大压力。如果开发商因为资金压力过大导致资金链断裂，就可能在建设过程中偷工减料，房地产公司也有可能会破产，楼盘也会烂尾。
建议一：对于购房者来说，能买现房就不要选择期房，如果新房中没有合适的现房，二手房也是不错的选择。实在要买期房，也应该选择口碑比较好的大开发商。
然后可能会遇到房子不升值甚至有可能发生贬值
因为过去房价一直是呈上涨趋势的，人们习惯了房价上涨，也习惯了买的房子一直会升值。现在楼市发生了一些改变，楼市开始呈现分化状态，分化的本质就是不同的房子的房价会呈现出不同的发展趋势，也就是说有些房子可能会升值，有些房子可能会贬值。未来房子升值或者贬值可能会成为常态，但是对于习惯了房子一直升值的购房者来说，房子不升值或者贬值都是难以接受的。
事实上影响房子是否升值的因素是多方面的，比如城市的发展潜力、房子所在的地段、住宅的类型、房子的外部配套和内部配套、物业服务水平的好坏等。在国家房住不炒的长期定位下，房子会逐渐回归居住属性，未来房子的金融属性应该会逐渐减弱，房子的价值主要会体现在房子的居住体验方面
建议二：对于购房者来说，首先应该理性看待房子的升值和贬值，如今的楼市升值和贬值都逐渐变为常态。另外如果想购买有升值潜力的房子，优先选择居住体验好的房子，当然城市潜力和房子所在的地段也不可忽视。
有人说现在的房价已经稳定下来，购房者不需要选择什么好的购房时机，什么时候买房都可以。事实上并非如此，今年开发商的优惠活动比较多，有些开发商打算清盘的时候会有很大的优惠力度，如果不嫌弃户型不好，确实可以买到非常便宜的房子。
笔者一个朋友准备今年买房，但是今年的楼市比较特殊，就一直选择观望。就在前几天，他跟我说想去看房子，我们就一块去他准备买房子的楼盘看房，和置业顾问交流的时候才知道，“金九银十”的时候房企准备清盘，卖得很便宜，朋友看中的楼盘比去年房价最高的时候便宜了2000块，但是现在基本上房子已经卖完了，还剩一个2023年交房的楼盘。我朋友不能接受3年才交房，因此最后还是放弃了买房，准备等明年的优惠活动。借用朋友的经历告诉大家，即使在房价很稳定的时候，一样有买便宜房子的机会。
建议三：未来会有一些开发商选择打折促销，也会有一些资金压力比较大的炒房客选择降价抛售，因此不管你是买新房还是二手房，都应该尽可能去争取买房的优惠，不要错过好的购房机会。