“美丽的城堡，周围是一圈又深又险的护城河，里面住着一位诚实而高贵的首领。最好有个神灵守护着这个城池，护城河就像一个强大的威慑，使得敌人不敢进攻。首领不断地创造财富，但不独占它。"
巴菲特曾这样对他最喜欢的公司做出这样的描述，而在地产行业就有这样一个典型。
两年前，金科股份提出“四位一体”的发展策略，使得自己护城河进一步稳固，到2020年这一战略的成果已初步显现。
3月23日晚间，金科股份发布2019年年报，交出了行业内少见的高成长成绩单
1、净利润63.57亿元，同比增长58%，连续9年保持增长；
2、房地产销售面积1,905万平方米，同比增长42%，销售面积位居行业前列。
3、实现销售金额1,860亿元，同比增长57%，增速远高于行业平均水平。
值得一提的是，金科股份发布财报后次日，股票大涨7.36%，表明市场对金科股份过去一年业绩的认可。
01
金科进入“加速跑”阶段
2017年-2019年，金科的销售金额分别为658亿、1188亿，1860亿，仅三年时间金科的销售业绩增幅高达182%。
哪怕在2019年行业销售增速大幅下滑的大背景下，金科销售金额仍保持着57%的增速。
对比行业，这个增速已经极快了。克而瑞数据显示，2019年全年，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长仅6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
此外，金科在行业的全口径销售排名，也从2017年的第30名，到2019年提升到了17名。
在充满不确定性的2019，行业增速放缓，很大一部分房企勉强完成全年业绩目标，更别提没有设立目标的房企，而金科不仅提前完成全年目标，超额完成24%，在公报财报的房企中，金科排在第一位。
企业的价值很大程度上取决于正确的发展战略，回顾近几年金科实施的战略，极具前瞻性。
2016年时，金科就率先提出由“地产开发商”向“美好生活服务商”转型；
2017年时，开始实施了从“稳健式发展”向“跨越式发展”的战略转型；
2018年底，明确了以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养“四位一体”协同发展战略。
总的来看，“四位一体”扩展了金科股份的发展广度，在横向上以多元化业务为驱动，在纵向上通过产品力的强化，保障了发展的持续性。
同时通过产业园区建设为企业发展提供了重要载体，聚集创新资源，培育新兴产业，进一步提升金科股份的核心竞争力，这才是决定金科得以“加速跑”最为根本的原因。
02
高速增长同时，财务结构不断优化
金科规模高速增长的背后，是积极的财务数据，以及不断优化的财务结构。
我们先看业内最为关心的负债率和货币资金两个指标。
截至2019年底，资产有息负债率降至33%，同比降低近4个百分点；扣除预收款项后资产负债率降至48%，较上年降低超2个百分点，持续改善的负债率，为公司未来提供充足业绩保障。
目前，金科股份现金流充裕，报告期末，公司货币资金余额近360亿元，可有效覆盖短期负债。金科主体长期信用等级AAA，评级展望维持稳定。
此外，公司营收与利润双核心的稳定持续增长也是债务偿还的有力保障。数据显示，截至2019年底，营收达到678亿，同比增长64%；净利润63.57亿元，同比增长58%，金科持续稳定增长的收入，为企业债务的偿还提供了有力支撑。
金科股份采取“稳财务、降杠杆”的策略，在面临行业压力的同时实现“稳增态势”，随着财务结构不断升级，企业增长潜力也在同步释放。
融资方面，通过多元化的融资渠道，金科股份进一步优化债务结构，稳步释放企业增长潜力。总体来看，金科股份的债务结构整体呈现“降杠杆、稳节奏”的趋向。目前，金科债务情况良好，处行业优秀水平。
此外，在强化经营性回款，提高回款效率的作用下，金科股份2019年度经营活动产生的现金流量净额超22亿元，同比2018年度增长68%。期末现金及现金等价物余额也较2018年度增长18%至349亿元。正是因为强抓有质量的销售回款，构建了金科股份较强的资金保障能力。
在不断优化财务结构过程中，金科股份扣除预收款项后资产负债率也连续3年保持下降趋势。
2017年，金科股份扣除预收款项后资产负债率为59%，2018年此数字降低至51%。2019年金科股份预收款项达到1147亿元，同比提升超过50%，期末其扣除预收款项后资产负债率再度降低超2个百分点至48%。
数据显示，截至2019年年末，金科股份资产总额3216亿元，同样保持近40%的增长率。同时，报告期内，金科股份资产有息负债率同比下降4个百分点至 33%。资产结构的持续优化，为金科股份续发展提供了良好的基础及保障。
03
进击的金科，悄悄吹响全国号角
如果说高歌前进是金科的现在，那么全国化的布局代表着金科的未来。土储布局之于房企就像是吨位之于船舶，土储均衡合理，那么发展潜力就越大。
一直以来，金科的管理层深知“百尺竿头须进步，十方世界是全身”，放眼未来，并加深核心城市布局。
也因此，我们看到金科从西南王到全国的变化。
2007年，金科开始走出重庆，征战全国。从2016年以来，金科开始深耕全国市场，贯彻执行以二线和强三线城市为主，一线、四线城市为辅的“三圈一带、核心25城、八大城市圈”战略。
当前，中国的城镇化进入新阶段，追求对土地、能源、交通、市场、产业等众多资源的集约效应，都市圈和城市群应势迅猛崛起，并将成为中国未来经济发展的重要平台和动力源泉。金科的布局，应和了这一发展趋势。
在这样的战略布局下，金科2019年继续保持了高频的拿地动作。报告期内，金科新增土地192宗，土地购置合同金额达到888亿元，权益合同金额562亿元。
另外从布局来看，在区域战略上，金科不再以单个城市为标准，而是以城市群的新眼光来规划布局，提出“三圈一带、八大城市群”的区域城市群深耕战略。
2019年报显示，除了重庆大本营以外，金科在四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模均突破100亿元，市场销售金额同比增长达到82%，三圈一带省域深耕成效显著。
手中有粮，心中不慌。财报显示，截至2019年末，金科新开工面积为3163万平方米，可售6700万平方米,按照金科在2019年的销售规模计算，这些土储已经足够满足企业3年左右的开发，较为充足，足够支撑未来的发展。
从整个行业发展来看，存量时代迫在眼前，对企业来说如何找到地产后周期的增长之道，是不得不去思考的一件事，金科思考的是，如何围绕地产主业去寻求企业良性的增长，构建良性生态闭环系统。
金科通过“四位一体”战略，以民生地产开发为基础，打通了投资运营、生活服务和文化旅游康养等闭环，通过高品质、多元化的产品与服务，打造美好生态圈。
以生活服务为例，其场景十分远大。近来保利物业、时代邻里等接连上市，物业的估值空间打开。
截至报告期末，金科服务已进入全国196个城市，管理项目达748个，累计合同管理面积达2.46亿平方米。有质量的高速成长，使其已经连续四年蝉联中国物业服务企业十强、连续六年保持中西部市场占有率第一。
要知道，许多在管面积不如金科服务的港股上市物业公司，市值都超过了百亿。
而且，金科物业的成长不完全是依赖母公司，外拓性非常强。2016-2018年公司进入城市数量从 60+升至149+，超过地产项目布局的 100 城，向外扩张欲望强烈。
四位一体发展的金科，既有高歌猛进兼顾稳健的步调，又有完善的全国性战略，势必成为Top 20房企中最令人不可小觑的力量之一。