房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出最高额抵押。那么房地产抵押权的效力是怎样的，抵押的效力有哪些问题？
网友咨询：
房地产抵押权的效力是怎样的，抵押的效力有哪些问题？
广西海岸律师事务所梁以基律师解答：
房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。
《民法典》第四百一十条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）
广西海岸律师事务所梁以基律师解析：
抵押的效力问题：
1、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。
2、抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内，要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
3、抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭了，抵押权也消灭了。
抵押权与保证的关系：
若在同一债权之上既存在抵押，又存在保证，即抵押加保证的担保，在债务人到期不能清偿债务时，是应由保证人清偿债务，还是应以抵押房地产拍卖变价来清偿债务？
同一债权上既有房地产抵押又有保证时，物的担保应优先于保证。债务人到期未履行债务时，抵押权人应先依法处分抵押房地产，从拍卖、变卖价款中优先清偿债权；若其价款不足以清偿债务时，保证人就剩余债务部分负清偿责任。