说来也巧，我们在11月14日发布的文章一文中，分析了南昌的商品房库存情况，其中因为缺乏官方数据，所以援引的数据来自第三方统计机构。
发文不到一周，官方就公布了南昌县的住宅存量数据，或许其中也不完全是碰巧？
回归正题，如果再加上9月27日，南昌市自然资源局公布的南昌市本级存量住宅用地信息，那么基本上南昌（除新建区外所有城区和南昌县）的住宅库存情况就很清楚了。
但是，当我们仔细研究了相关数据统计和报表汇总后发现，事情并没有那么简单。
上图中的两张表格，分别是南昌市本级和南昌县级的存量住宅用地的相关数据。
其中南昌市未销售房屋的土地面积444.25万方+南昌县的235.46万方=679.71万方，这难道就是南昌当下的住宅总库存吗？
679.71万方？
为什么会有「未销售房屋的土地面积」这么奇怪的统计单位？
乍一眼看过去，确实很容易让人以为两个「未销售房屋的土地面积」相加，就是当下南昌的住宅库存。但如果你注意到这竟然是“土地面积”，就会发现其中的蹊跷。
所谓“土地面积”，也可以叫作“占地面积”。我们常常说某个公园占地多少亩、多少万方，是说它东南西北总共占了多大的面积。
而在介绍某个建筑物的面积时，我们经常说建面多少万方，是说它每一层的面积相加最终的建筑面积的总和。
两者的区别在房地产开发中的体现是，土拍时宗地的占地面积×规定的容积率=最终可以开发的建筑面积最大值。
但是，在上面的表格中，未销售房屋的土地面积，并不能直接用来×容积率，就粗暴地以为这个算出来的结果等于未销售房屋的建筑面积。
我们截取了存量住宅用地项目清单的开头一小部分，发现这份清单中的很多项目，土地面积和未销售房屋的土地面积，是相同的。
也就是说，很多项目未销售房屋的占地面积是等于整个项目的土地面积的。
但是如果大家看过住宅开发规划图，就知道这2个数据相等，是多少神奇的事情。
拿最近很火的万象城悦府的规划图来举例。
上图红色数字标注的就是各个住宅楼栋，这16栋白色块就是它在整个项目中的占地，大概不到总占地的30%，占了绝大部分面积的是绿色块代表的绿化用地。
所以不论这个项目是否已经开盘销售，未销售房屋的土地面积，都绝不可能等于整个项目的占地面积。
但偏偏在官方的统计数据中，很多项目都出现了这个情况。
如果只有这个问题，倒也并不影响我们计算正确的住宅库存情况。
因为不管未销售房屋的土地面积是多少，一个未开盘的项目，他可销售的房屋建面，最大等于整个项目的占地面积×容积率，这个计算方式我们前面也介绍过了。
这是开发商们在竞拍土地的时候，很关键的一个计算公式。
它代表着未来这宗地建成的社区，能建多少栋楼，每栋建的多高，每层多少房子，最终总共能有多少套房子用来销售，销售所得能否收回土拍成本。
2.5，是我们估算出来的，南昌大部分住宅社区的平均容积率，不一定很准确，但是差不离。
所以如果用未销售房屋的土地面积×2.5，是否就等于正确的未销售房屋建面呢？
如果未销售房屋真的是指每一间未销售房屋的集合，那么或许上面的算法还可以成立，但现实情况要复杂许多。
楼盘销售的时候，通常首开时会选择位置在社区中相对并不十分好的楼栋。如果前期蓄客的准备做的很充分，或者这个楼盘如万象城一样存在巨大的一二三差价，那么或许能做到80%以上的去化。
但最终总还是会有那么几间房子剩下没卖出去，这个时候在统计未销售房屋的土地面积的时候，应该怎么统计？
是依旧计算这栋楼达到占地面积，还是用未销售房屋÷楼栋所有房间数量得出占比再×占地面积？
因为官方没有给出统计方式和计算公式，我们无法得知最终的答案，但从官方给出的具体的项目清单中来看，很多近期开盘的项目，不论卖的好还是不好，肯定都还是卖出去了一些的，但在统计数据里，他们的未销售房屋的土地面积，都等于项目的占地面积，也就是说一套都没有卖出去，一次销售减法都没做。
所以我们尝试引入另一个数据，「平均去化率」。
南昌在售楼盘的平均去化率是多少？
一种算法是，统计南昌在售楼盘首开和每次加推的去化率，得出平均去化率。
但这种方式不仅太复杂和工程浩大，南昌在售楼盘少说一百多、两百个，每个楼盘也都加推够1、2、3……次；而且未必所有楼盘都会公布自己的去化情况，即使公布了也无法厘清其中的水份和真假。
所以还有另一种算法，用每个月南昌市的成交的住宅面积÷新增的住宅面积，就是南昌市整体的去化情况。
不论南昌有多少楼盘，他们首开或加推的汇总，就是每个月的新增住宅面积，而成交的住宅面积，就是他们的去化情况的汇总，看起来这种算法好像还蛮准确的。
但真实的情况是，每个月的成交住宅中，并不仅仅来自当月新增住宅的销售，还包括入市很久的次新盘和老盘的销售。
而官方公布的未销售房屋的土地面积中，还包括很多尚未开售的项目。这两者中不是完全对应的关系，而是我中有你，你中有他。
所以最终我们发现，并没有所谓的「平均去化率」。
走到这一步，似乎官方发布的存量住宅的一系列数据，对于我们了解南昌市住宅存量的情况，毫无帮助，反而越搞脑袋越大。
我们唯一能得出的结论是，南昌市（＋南昌县，但不包括新建区）的住宅总库存：
必然＜1699万方（=679.71万方×2.5）。
2019年，南昌市常住人口是560万人，转换成3口之家的话，就是187万个家庭，的住房需求。
以每套房子90㎡预估，当下南昌市的住宅库存，上限是18万套。
大概10个家庭里要买一套房，就能消化掉现在南昌的住宅库存。
十中去一，你觉得难不难？