有关房产,最近有一件值得关注的事:11月16日,厦门发布了《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿)并公开征求意见。这个公示稿提出了扩大供给,而且还提出限制未来房价的年度涨幅。

根据该公示稿,厦门计划在“十四五”新增住房供应总量约38万套,面积2950万平方米。其中,商品住房供应量约12万套,面积1300万平方米,占比约45%;保障性住房供应量约10万套,面积600万平方米,占比约20%;市场化租赁房供应量约10万套(间),面积450万平方米,占比约15%;新建安置房供应量约6万套,面积600万平方米,占比约20%。更吸引眼球的是,该规划要求:保持住房价格总体平稳,逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

对于厦门来说,增加供给、调控楼市是有必要的,因为厦门房价是中国大陆第四高,排在北上深之后,而且明显高于广州和杭州。可以说厦门是一个房价比肩一线城市,但收入却不能和一线相比的城市。厦门的套均总价在去年时已经和伦敦差不多了,然而伦敦是世界一线城市。

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中国部分二线城市与英国部分城市房价对比

由于厦门这个城市的房价高但收入不高,厦门的租金回报率也是全国最低的 - 大概只有1%出头。

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以海峡国际社区一期的160+平米大户型为例 挂牌放售价1400万,挂牌出租价只有1.2万/月

也就是说,一套厦门的1000万市值住宅,一年租出去只能收得十万元租金。厦门房产的估值也达到了100倍(1000万市值/10万净收入 = 100倍)。

从估值的角度看,厦门的房价就不只是第四高,可能算得上是全国最高,毕竟房价高不高不能只看绝对值,更应该看估值、看租金回报率:香港一套1000万价值的住宅,每年可以收租30万、北上广可以收15万、深圳可以收12万、厦门10万。

那么,房价的合理估值应该是多少呢?我认为应该是净租金回报率略高于按揭利率的状态。

看几个横向对比的例子:

香港目前的贷款利率(目前P按)为2.5%,全港住宅平均租金回报率3.2%;

美国热点城市(如纽约、洛杉矶、西雅图)的贷款利率约3%,扣除房产税等持有成本后的净租金回报率约有4%;

日本房价比较低,按揭利率1%,东京和大阪等城市扣除持有成本后的净租金回报率5%。

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根据美联物业数据,全香港住宅平均租金回报率3.26%

一般而言,按揭利率越低、房产的估值就越高、租金回报率越低。房子作为一种资产,它的价格同样受到低利率环境的支撑。

那么,厦门的情况是怎么样的呢?答案是:贷款利率5%,租金回报率1%。

这样一比,厦门的房价确实估值太高了。现在厦门为房价设置5%的年度涨幅上限,本质是希望以时间换空间,等未来居民收入和通胀赶上来,比如多年以后每个人都能月入五万、一碗面条200块,而房价比现在不涨多少,那时候大几万一平米的房价就不会显得很高了。就算稳定房价可以做到,这个过程也需要很长时间,假设每年居民可支配收入以超过GDP增速的速度上涨7%、每年房价上涨5%,即使持续二十年无法彻底消化掉泡沫。

历史上,泡沫的出清和去杠杆大都是被动的,比如曾经的日本楼市、香港楼市、美国楼市。厦门的这个计划属于主动调整,既不要房价大涨,又不想房价大跌,对房价设置精准的涨幅限制,这是对厦门的一次考验,后续落实的如何,我们也可以拭目以待。

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美国房价(1991年1月-2020年8月) 可见美国房价经过次贷危机的调整 到2016年时才回到2006年的高点

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香港房价(1994-2018) 1997年至2003年经历大幅调整 到2012年才回到97高点

另一个问题在于,规划说的是“新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%”,那二手房市场怎么走。

如果二手房涨幅高于新建商品房,可能会导致新房市场出现“打新”现象;如果二手房下跌,新房可能就有价无市。本质上看,二手房的定价是市场化属性最高的部分,它是由买家和卖家双方博弈和决定的。过去试图调控二手房价格的事情也不是没有发生过,就在2019年12月,深圳住建局为了打击小区业主哄抬房价,设置了5%年涨幅的一个投诉门槛。现在过去了快一年,深圳西部热点片区不少地方涨了50%都不止。

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去年的一则旧闻

“房住不炒”时代,最重要的应当是稳定市场预期,让市场明白房价并不是只涨不跌的。如果每次都是上涨时默许、下跌时托底,那些投机者自然就有恃无恐了,他们的逻辑是:反正你们不敢让它跌,我还有什么怕的呢?

相比冻结流动盘,不如用好增量、盘活存量,将市场上的空置住房逼向市场形成有效的流通,同时坦然面对金融周期,这是值得我们期待的状态。

对于业主和潜在置业者来说,如果未来房价真的每年涨幅小于等于5%,这个表现对资产来说已经非常非常一般了。在部分城市,楼市积累重重风险、又面临各种限制的背景下,房产恐怕不再是普通人最佳的投资品。