成都的商铺,到底能不能买,又怎么买?
这两年,遇见不少颇有点资产的土老板,在商铺上栽跟头。
商铺就是有这么个优点——从不坑穷人。
绝大多数单纯投资,为租金回报买商铺,我一般劝退,推荐选其他投资方式。
因为商铺这种东西,门道太多了,不是普通人,能玩转的!
如果说买住宅难度是考个专科,买商铺的难度就是考北大。
商铺,不是不能买,而是95%买来收益都不理想,要么是亏,要么收益低。
绝大多数人,做不到那幸运的5%。
普通人投资,不要搏小概率事件,降低风险,不贪少赚,才是最理智的追求。
能轮到普通购房者,购买的商铺,基本都是筛选过,开发商看不上的。
但凡回报预期高,没有开发商会傻到卖掉,都是选择自持握在手里,只租不卖。
比如,你们看太古里,舍不舍得拿出来卖?
除非开发商缺钱,需要回款,必须卖掉。
这种情况,回报预期高的商铺,就算要卖,开发商也会抬高价格,把高回报,全都透支在溢价上。
我可以很肯定地说,你们能买到的商铺,基本都有溢价!
但很多人根本意识不到这一点。
特别说一下,很大一批从县城跑来的土老板,对商铺有谜一样的渴望。
市场都没了解清楚,大概看了一下,感觉某些商铺可以,直接拿下。
存点钱不容易,劝你们别糟蹋!
我非常清楚,为什么这些人狂热地追求商铺!
因为不了解当下市场。
还停留在十年前的老思维上,觉得商铺买了就能收租赚钱,商铺在增值,租金在上涨。
却没想过,大环境已经变了,十年前的商铺和现在的商铺,在需求上也已经完全不同。
十年前,买商铺的确能赚钱,有一些商铺,年收益能做到10%,十年就能回本。
现在的商铺,就成都来说,差不多年收益在4%徘徊,能做的5%以上的都不算多。
这种年收益,对于商铺来说,真没必要买!
知道很多人要说,租金回报不行,但可以增值。
我就这么说吧,体现商铺价值的就是租金,租不好租的,卖同样不好卖。
就算有人买,但你从开发商手里买来,就有溢价,买来运气好站岗几年涨起来了,运气不好价格还能要降一些才能出手。
就算你运气好,商铺涨价,但交易税费很高,就算给你们少算点,税费按整体20%来算。
扣税费,你卖出去能不亏就谢天谢地了。
你稍微做点理财,把买商铺的钱,放在银行,收益都比这个高。
最关键的是买成商铺,还丧失了流动性,还担风险,何必要做这样的投资呢?
除了回报,从供需层面讲,大趋势是,未来多数商铺的风险,会越来越大。
很多人没意识到,现在商铺的需求,已经被大幅削减。
经常听见很多小老板说的一句话,“现在网购把实体店整得好惨。”
其实说网购对商铺的影响,不如说是网络对商铺的影响。
大家要清楚,这是一个互联网、大数据、已经渗透到生活方方面面的时代。
信息高度透明和公开,会导致多少行业头部商家,占据绝大部分资源。
以前你们买菜、买水果、买瓶水,基本上是就近找个超市,小卖部购买。
但现在不同,点开软件,就能送到家。
而通常你们选择的都是头部商家,大超市或者连锁。
以前网络不发达,一家好吃的馆子都是口口相传,传播有限。
但现在点评一打开,好吃的,店开车几十公里也要排队吃。
这样的情况,这会导致什么?
以前大家多数都有口饭吃,现在是撑死少部分商家,饿死大部分商家。
更残忍的是,现在很多网红店热门店,并不会选择商铺,很多会选择开在公寓。
比如一些理发、美容、桌游,密室,等等。
同样的道理,以前大家想要知道一家店,就是靠路过看商铺。
但现在网上一查,所有信息就能出现。
很多商家更愿意选择,租金更低,私密性更好的公寓。
而且这个趋势从现在看,会越来越多,越来越严重
我得到的数据,越来越多的商家,已经不选择用商铺来开店,以此来降低成本和风险。
对商铺的需求降低,意味着租金会降低,也就意味着越来越难出手。
网购根本不会搞垮普通商铺,但网络却可以让很多商铺死无葬身之地。
开发商把看不上的商铺,溢价卖出,透资未来价格的同时,商铺的需求在大幅降低。
导致的结果是两极分化。
好的商铺越来越好,差的商铺越来越差。
好的是少数,差的是多数。
好的基本都掌握在开发商手里,差的基本都卖给了普通购买者。
如果说十年前,买商铺,是走上坡路,那么十年后的今天,很多商铺买来就是下坡。
当然,我们同样不能一棍子,把所有商铺都打死。
因为的确是有少部分朋友,以前买商铺赚钱了的,但以前不等于现在!
我不推荐,是因为现在绝大多数人买来都是亏,能赚得很少。
没必要去赌小概率事件。
但也不是说,绝对就会亏。
如果的确非要买的话,选择哪种商铺最好?
年收益能做到6%以上,可以考虑。
这个收益不是开发商告诉你,而是你自己了解估算出来的,开发商说的收益率,都有水分。
但年收益能做到6%以上,又是一个非常不稳定的标准,因为能影响到商铺收益的情况太多了,业态,地段,大环境变动,等等。
影响因素越多,未来的不可控性也就越大。
只能说,祝你好运!
想了解成都楼市分析,和具体数据文章的,可以下图:
特别是一些对成都楼市不懂的,多了解少踩坑!
(不要划走,文章还没完)
最后给大家提醒一个误区:
很多人认为,来往人多的店铺,就是好店铺。事实并非如此。
比如主干道两边的商铺。
来往车辆、人流都非常大,但主干道两边的商铺,最好别碰。
因为来往车辆和行人多,但他们都只是路过。
首先车子没办法停,其次宽阔的马路和飞驰的车辆,又将道路两边给撕开,人都有惰性,道路两边行人难以互通,等于就是分割了客流。
商铺需要的不单纯只是人流量,而是到店人流量。
而到店人流量又极度依附舒适的消费环境。
如果非要让我推荐一种,最稳妥风险最低的。
那么肯定是,小区入住率较高,周边居住氛围浓厚,商业占比不大的商铺。
这样的商铺,最大的优势就是便利,便利能有效提升到店人流量。
劣势就是有天花板,人不会太多。
但起码可以保证周边固定人流量,有一个小区的住户兜底,还有周边住宅助攻。
谈不上有多高的回报率,但基本上要租出去,没有问题。
还是那句话,普通人做投资,不要去搏小概率事件。
降低风险,不贪少赚!