东莞城区环境品质大大提升，城市产业和配套升级。南方日报记者 孙俊杰 摄
对置业者、投资者而言，“地段”永远是最关键的两个字，地铁口、主流商圈、多元配套、优质资源……能满足这些条件的，非中心城区莫属，于是在主城区上班与居住成为了大多数人的梦想。在东莞“强心”战略的助推下，中心城区已然成为城市“供血”的主力，承载着资源集聚、经济提速、产业升级、智慧人居等使命，要打造成为东莞“湾区都市”形象的标杆地区。然而，城区项目稀缺、供应紧张，新房单价“3”字头以上甚至破“4”的进场门槛让人望而却步。
人造城，城育人，只有二者关系平衡了才能更好地推动可持续发展，那么，在城市快速发展不可逆的潮流下，主城区该如何实现“人”与“城”的和谐？
撰文：梁文青 卢真伟
破旧立新
旧改项目成未来新房主力
“寸土寸金”这个词用在中心城区最合适不过了，今年年初，东莞市自然资源局发布《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》，其中国有建设用地供应布局分解表显示，中心城区共有9.7209公顷住宅用地供应，其供应量偏紧张，莞城区的住宅用地供应为0。据了解，南城计划供应住宅用地位于西平社区，共6.4779公顷；东城计划供应住宅用地位于东城堑头，面积0.4565公顷，两者土地来源皆为三旧。
加快推进“三旧”改造，提高土地利用效率，这正是东莞节约集约用地原则的要求。今年以来，东莞进入城市更新的爆发年，中心城区的旧改速度更是从未放缓，截至目前，根据东莞市农村（社区）集体资产管理网显示，中心城区今年已有超20个城市更新项目确定前期服务商。一边是CBD新坐标拔地而起，一边是城中村有序进行拆迁安置工作，据悉，作为东莞国际商务区唯一城中村，水涧头村将规划建设大型绿地公园，并打造东莞CBD高端住宅典范。
沿着莞城光明路一路行至振华路，遍布着一行老旧房屋，这些房屋没有地下停车场，没有物业，背后多有杂草丛生的空地。“已经很多年都这样子了，这里有最为悠久的文化，不是说拆就能拆的”，仍在内居住的“老莞人”对旧城区有着深深的依恋之情。
迄今为止，莞城区依然被公认为东莞教育资源最成熟的区域，而作为历史文化深厚和城中村改造需求紧迫之地，这片热土正经历着新旧交替的关键时期，而其面临的开发难度也是相对较大的。
但随着“三旧”改造的住宅项目陆续亮相并入市，开发商为东莞的城市更新打造了多个可复制模板，比如由东城立新犬眠岭工业区地块“三旧”改造项目变身而来的海德·琥珀臺项目、珑远与丰华合作开发罗沙天宝工业区“三旧”改造地块而打造的丰华珑远翠珑湾项目等。
据统计，当前东莞中心城区的在售住宅项目不超10个，对于城区来说，旧改是推动高质量发展的一大引擎，旧改项目将成为后期新房供货主力。
创新驱动
高质量城“芯”为品质人居强支撑
自高埗镇、石碣镇加入城区片区后，给予东莞城区发展更多的可能性，东江滨水区和东莞国际商务区作为其中的两个先行区，更是带来巨大的效应。
着眼于东莞CBD，东莞国际商务区中心公园及绿轴建设已提上日程，而由水涧头村改造而成的中央公园，将打造成22.25公顷“城市绿心”，为市民提供高品质的生态、休闲、健身、娱乐公共空间，并配置文化商业、展示演艺、地下停车等公共配套设施。今年7月，东莞国际商务区4宗商服用地均已被莞民投、南城实业、东实以及盛和相继拿下，在总部经济、环境规划提升、多轨道覆盖等优势之下，相信在4座高楼拔地而起之时，城区人居生活的水平也将一并提升。
谈到中心城区较为稀缺的资源，大概便是自然景观资源了。今年，三江六岸片区规划建设提速，为城区的品质提升大大助力，根据规划，首期项目将构建集景观道、散步道和自行车道于一体的市“慢行系统”，整个项目完工后，城区滨水空间环境品质将得到大大提升，城市产业和配套升级，一批展现城市历史文化特色和现代滨水城市风情的地标项目随之诞生，生态滨水休闲生活将成为城区里的又一人居标杆。
探索未来
实践“CAZ中央活力区”新理念
有行内人士称，在城区发展道路上，东莞国际商务区南城CBD与滨江CLD并肩前行。而早在两年前，“CAZ（中央活力区）”新理念已被写进《东莞市南城国际商务区城市设计优化方案》里，在专家评审会上，同济大学建筑与城市规划与学院王伟强教授指出，从CBD向CAZ的职能转变是国际上CBD发展的重要趋势，东莞应积极借鉴深圳福田CBD、上海陆家嘴CBD等地区的经验与教训，从更大范围来统筹优化CBD功能配置。
与CBD的商务集群、CLD的居住集群相比，CAZ更注重功能融合与空间统筹，其集聚商务行政、休闲娱乐、艺术文化、高品质居住、产业等多种功能。而今，中央活力区概念已在中国上海、杭州、乃至深圳等城市纷纷落地。据了解，深圳福田区今年率先出台落实先行示范区建设行动方案，升级打造“中心城区2.0版”，聚焦金融、商贸、文教等核心功能建设中央活力区和国际一流开放创新中心。
有行业研究者提出，CAZ同样是东莞中心城区升级的趋向，特别是三江六岸地区的规划将助力中央活力区的诞生，加强城区中心效应，在这一带区域内有多重轨道覆盖包括地铁1号线。文化方面打造市民艺术中心，休闲娱乐方面也有龙湾湿地公园、滨江体育公园等，配套完善。
尽管“CAZ”对东莞而言仍是一个待实现概念，但从CBD（中心商务区）到CAZ（中央活力区）转变的过程中，中心城区的品质和内涵将得以不断延伸，人们对城区理想生活也将展开全新的探索。