摘要：从凶猛到凶残
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
房地产行业黄金时代的最后一个"狂人"即将上市。
千亿房企俱乐部中唯一没有上市的地产公司祥生控股（集团）有限公司（以下简称"祥生控股"），日前上市进程取得关键性进展：通过了港交所上市聆讯（见今日词汇），预计11月18日上市。
今天，蜜姐不仅想带蜜友们一起看看，如何解读公开的财务信息、寻找价值公司，也想和蜜友们一起来通过其中典型代表房企的发展轨迹，领略下房地产行业黄金时代的狂热。
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浙江的蜜友大概对祥生控股较为熟悉，它一半的项目都在浙江省内。但其他地区的蜜友对祥生控股有所耳闻，可能是在最近两三年。
祥生控股虽说是一家有着30年左右发展历史的老牌房企，但直到2017、2018年，成为行业大黑马，才真正为市场和大众熟知。
自1998年房改以来，房地产行业从来不缺少神话和传奇。而祥生控股让这样的神话更加浓墨重彩。
2017-2019年，祥生控股的营收增长了近5倍。
2019年，当龙头房企们都在踩刹车、控负债的时候，祥生控股依然在狂飙猛进，同年其净利润同比增长649.8%！都很难。
想要低调
尤其是销售额的增长，祥生控股的速度更是引人侧目。
当房地产行业马太效应愈加明显之际，进入千亿房企俱乐部被业内称为跨越生死线。
销售额从百亿到千亿的跨越，恒大、万科、融创、保利均耗时5年，碧桂园、绿地用了6年，中海、新城控股用了7年，稳健派华润置地和龙湖，分别走了8年和10年，即便是同样曾经赫赫有名的大黑马泰禾、旭辉也用了4年，而祥生控股仅用了3年！
数据来源|易居·克而瑞，图片来源|东方管理研究院（特此感谢！）
2015-2017年，祥生控股的合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元，2018年突破千亿大关，达1029.2亿元。
据中国房地产指数系统资料显示，2016-2019年，祥生控股的签约销售额复合年增长率高达89.5%。
而克尔瑞的中国房地产企业销售榜单，2015年TOP100、2016年TOP200，祥生控股均榜上无名，但在2017年和2018年的TOP200排行榜中，一跃到了第35名和第28名。
房企神话业绩的背后，不可避免的是同样快速攀升的负债。
02
发大财乃至暴富不仅要靠康波，顺应经济周期，更要借助杠杆。黑马房企们把这两点演绎到了极致。
800多页的招股说明书，不只有傲人业绩，也有同样让人震惊的负债和风险提示信息。
在祥生控股飞奔的2017年-2019年及截至2020年4月30日，其资产负债比分别为17.7倍、10.1倍、4.8倍、5.7倍，净资产负债比分别为1380%、740%、360%及426%。
祥生控股如此高的负债与它的业绩一样，在同行中特别突出。
新京报曾根据上市房企公告和wind数据统计发现，50家上市房企的平均资产负债率2018年底为80.65%， 2019年上半年为81.1%。
对比同行平均水平，祥生控股的负债压力可见一斑。
招股说明书中，祥生控股坦诚"于往绩记录期间，我们维持相当高的借款水平为我们的营运拨付资金。"
2017-2019年及截至2020年8月31日，祥生控股一年内须偿还的银行贷款及其他借款分别为：103亿、125亿、103亿和207亿。
而祥生控股在2017-2019年及截至2020年4月30日的现金及现金等价物分别为32亿、31亿、24亿和24亿。短期还债的压力不小。
负债高而现金及现金等价物却由2018年的31亿减少到了截至2020年4月30日的24亿。
据招股说明书显示，截至2020年4月30日，祥生控股的净负债率高到426%，备考资产负债比率为90%，现金与短期借款比率为0.5，对照"三道红线"标准，妥妥踩线。
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不仅负债压力大，再看融资成本，也高于行业平均水平。
2017-2019年及截至2020年8月31日，祥生控股的银行及其他借款、资产抵押证据及优先票据的加权平均利率分别为8.09%、8.13%、9.28%及9.77%；银行贷款、信托融资及优先票据的年利率分别介于3.70%-9.60%、7.90%-17.00%及11.00%-12.50%。
尤其值得注意的是信托融资。
一方面，祥生控股的信托融资加权平均实际利率由2018年的8.13%增长到了2019年的9.28%；另一方面，截至2020年4月30日，祥生控股的信托融资总额达203亿元，占同日借款总额的比例超60%。
信托的风险，感兴趣的蜜友可以检索下近期几个相关的大新闻，被网友们戏称为"富人收割机"……
尽管从2016年开始，详生控股称采取了"1+1+X"扩张战略，立足浙江省，深耕泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外其他高增长潜力城市，但截至今年7月31日，祥生控股在全国共有205个项目，有107个都位于浙江省内。
这样的布局现状，相比大部分千亿房企全国布局，祥生控股受单一市场的影响更大。
一面是辉煌战绩，一面是负债累累，缺钱的传闻自然不少。
今年下半年，祥生控股某楼盘跳单中介的新闻曾刷屏，当时媒体根据新开盘的290多套房源估算，跳单可省一千余万佣金。
更戏剧化的是，跳单事件后不久，祥生控股的二代接班人陈弘倪被老婆状告，要求还钱。原因是2015年两人结婚时，其老婆将聘礼2600万元借给祥生公司，约定年利率为13%，后来对方却想"跳单"，双方只能法庭上见。
随着楼市调控的持续和"三道红线"压顶，祥生控股即将上市，它无疑是幸运的，钱景就在眼前，接盘的机构和个人，不知道是否能再期待它的神话继续。希望"跳单"投资者。
这次不要
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