深圳写字楼空置率29.7%!房价将大跌至长沙的2-3倍

subtitle 吴胜彪专栏 10-30 14:44 跟贴 19726 条

深圳写字楼的空置率,现已达到了29.7%。宝安区更是逼近50%(49.6%)。这说明:深圳,不缺住房,只要把写字楼的性质修改一下。

一个文件下来,深圳房子就多了。

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一财有一篇文章《30城刚需购房“上车线”:京深两地超过300万 长沙仅需84万元》,据该文:

深圳上车房价要345万。

长沙上车房价仅84万。

深圳与长沙之间,是有竞争关系的。很多深漂,都是湖南人。湖南的省会是长沙。

比方说,在深圳有房的湖南人家庭,如果把深圳的房子卖了,回湖南省会长沙发展,换房之后,至少能多300万人民币现金。

如果是湖南人在深圳打工,暂时买不起房,攒几年工钱回长沙发展,则深圳预期中的接盘侠,就少了一个。

深圳与长沙之间,房价差距实在太大了。由不得在深圳混的湖南人不深入思考一下,一思考就有部分湖南人回长沙发展了。

据讲深圳写字楼空置率高达29.7%的文章介绍:

三年前,深圳写字楼租金平均每月232.4元/平方米,如今每月平均租金已下降至192.4元/平方米。

如果是换成10平米的小单间,只要2000块不到的月租。

对于租房的人来说,写字楼与住宅大楼,区别不大,只要都是民用水电就行。

一个文件的事。

第一太平戴维的数据显示,福田区每月平均租金216.8元/平方米,同比下降5.7%;南山区每月平均租金180.7元/平方米,,同比下降8.1%;罗湖区每月平均租金152.9元/平方米,同比下降10%。

罗湖区的写字楼,要是调整成10平米的小单间,月租只要1529块。

深圳写字楼空置率这么高,肯定对深圳的局部的抵押贷款什么的,构成现金流压力。也因此:那个文件,早晚会来。

以罗湖区的写字楼租金为例,假如换成100平米公寓,月租1.5万,一年是18万。如果是按照3%的租金回报率,则这套房的估值是600万。

就是说,罗湖区的办公楼,如果改造成住宅,按照6万每平的价格卖,远远比收租合算。

考虑到深圳写字楼空置率这么高,租金肯定还会继续下跌。

这样的话,换算到4-5万每平也是可能的。

这些因素一起发酵,跌至长沙房价的2-3倍,发生的概率非常高。

如上上车房的价格,河南,四川,重庆,湖南等地在长三角和珠三角打工的人,肯定会被高房价逼着回老家省会。

长三角和珠三角的房价,要跌回去,肯定是外地人都回去了,进而房子租不掉,出租房空置率偏高,2014年前买房的房东们开始打折出售。

2016年之后买房的房东们,由于房贷每年有5-8%的利息,这样几年下来一定要涨价至少30%才能覆盖囤房成本,涨价50%才能有浮盈。

高位买房的投资者,如果不涨个30%以上肯定亏钱。但是,2014年之前买房的房东们,就没这个问题了。感觉出租困难,就会有人降价套现。

所以,房价涨价,是:

1)M2已216万亿。

2)高位买房的投资者,需要涨价20-30%以上才能保本。

3)土地财政,拉高地价,让新房比2014年要贵很多。

房源有两种:一种是房东手里的,一种是开发商手里的。

人民币有两种:一种是个人和企业账上的,另一种是央行崭新印出来的。

房子,作为一种投资品,它肯定要看:出租率,租售比。

深圳这29.7%的写字楼空置率,是不是也体现了深圳的就业情况?

即使M2暴涨,长沙房价也会涨,这样深圳房价将跌至长沙2-3倍的推断,始终站得住脚。

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