◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 半夏、大门未知子
经常有人在各大平台上问：东京的房价相当于中国哪座城市？
这是个好问题。
东京圈的GDP比中国所有一线城市都高，人口数量也超过了北上广深，但与此同时，东京的面积却比不上北京……
这是不是意味着东京的房价也一样很高？
首都圈？东京都？东京23区？
要聊东京房价之前，先要清楚我们说的“东京”指的是哪个区块。东京有首都圈、东京都和东京23区（都区部）之分。
横向比较我国首都北京，相信大家会有更直观的感受。
东京首都圈的面积大小和整个北京市相差并不远，甚至没有北京大。而人口，却比北京更多。
上图的人口还未更新，截至2020年5月，东京首都圈的人口已经有3900万，而比首都圈更大的北京市，则仍然在2154万多一点。
另外，机构预计到2035年，全世界最富有的十大城市中，东京圈排名第二（现在也是第二），总GDP比上海、北京仍然高出不少。
所以，我们根据这些数据，能先做个合理猜测：如果比较东京圈和北京市的房价，东京应该更贵吧？
不过日本的城市一般并没有国内这么大。所以，我们通常讲的东京，指的是“东京都”。而东京都的人口约为1400万人，占地面积远小于首都圈，为2,191平方公里。而在东京都中，还有一个类似于核心区的地区——东京23区。
它的大小跟北京、上海对比一下，就很明了了：
东京23区的面积大小则相当于北京五环内，以及上海外环内。
直白点说，东京都市圈就类似于北京市，以北京为中心通勤时间在1.5小时的范围；东京都就是把通州、顺义、房山等原来的县也加上；东京23区就相当于五环内的北京。
总结一下，东京的三个概念：东京都市圈（一般情况下是一都三县）＞东京都（东京23区、八王子市等）＞东京23区（都区部）。
东京的二手房价相当于？
了解完东京的基本构造，接下来直接上应干货，东京这三个概念之下，房价分别是多少？
1. 首都圈
刚才我们合理猜测了，首都圈一来比北京小一些，二来人口又比北京多，那房价肯定比北京高。
事实真是如此吗？
直接上官方数据，统计日本二手房产交易的房价主要由东日本不动产流通机构每月发布。而它的最新数据显示，2020年6月首都圈二手房每平米成交价为53.48万日元（约3.49万人民币）。
四舍五入，也就3.5万人民币/平米！不是吧？而且，这还不是咱们国内算的建筑面积，而是套内面积。日本都以壁芯来计算房子大小，而且还不包括阳台的面积。
如果进行个粗略计算，跟国内的建筑面积看齐，则首都圈二手房的成交价格为2.7万人民币/平米。
2.7万人民币/平米……
跟这个价位最接近的城市是：福州。
（数据来源：中国房价行情网）
这连咱们国内的厦门、三亚房价都不如……
而北京的房价，是东京圈的2倍还多。
2. 东京都
（东京都、东京23区二手房每平米成交价）
对于东京都，6月二手房每平米成交价为70.19万日元（约4.58万人民币）。如果按照国内的建筑面积算，则东京都的二手房每平米成交价约为3.5万人民币。
与国内相对比，东京都的房价水平在广州和杭州之间。
3. 东京23区
再来到东京最核心区域——23区的房价对比。想一想，这里相当于北京的五环以内，上海的外环以内的位置。在这样一个地段，价位应该不低吧？
（东京都、东京23区二手房每平米成交价）
看上表第二个红框里的数字，也就比东京都高6.5万日元左右。东京23区的平均成交房价为76.65万日元/平米（约为5.01万人民币），而折算成国内的建筑面积来看，平均成交单价为3.77万人民币。
这个价格还是没够着三亚、厦门，只比广州贵一丢丢。但拿整个广州的平均价来对比东京市内的价格，这显然不公平。
所以可以说，东京不论哪个概念下的房价，都比不上国内的一线城市，甚至比不过国内的一些二线城市。
东京新房价逆袭！
一般在房产市场相对成熟的国家对比房价，用的是二手房价，因为在成熟城市建设中，新房是越来越稀缺的“资源”，它的价格也更不能反映当下的市场情况。
但这篇文章中，我们也来对比看看东京的新房房价跟国内差多少。
之前对比二手房价我们发现，东京房价不高，那同等的，二手房价应该也不高吧。
注意，我们标题里提到了一个关键词：逆袭。也就是说，东京的新房价格没有我们想的那么便宜！
据日本不动产经济研究所最新发布的数据显示，6月首都圈新建公寓每平米成交价为96.9万日元（约6.3万人民币）。
其中，东京23区更是高达128.2万日元（约8.36万人民币）。
（6月首都圈新建公寓每平米成交价）
再拿刚才国内几个一线城市的价格对比一下：
（6月全国新楼盘价格排行榜）
天！首都圈的新建公寓房价都超过了深圳！而东京23区的平均新房单价就更高了……
为什么东京新房贵，而国内是二手房更贵？
眼尖的朋友大概发现了，在对比国内新房二手房价后，居然不少城市的二手房价比新房价更高！
（数据来源：中国房价行情网）
深圳的二手房价有7.5万，而新房只剩下6.2万，二手的价格整整高过新房1.3万左右。
北京的二手房价有6.2万，新房则是5.7万，也高出了5000人民币。
二线城市中的厦门也有很大的分歧，新房房价只有3.6万，但二手房却高达4.8万！也是高过新房将近1.2万人民币的水平。
而相比前三位，上海的新旧房价则比较接近，新房5.6万，二手房5.5万。
然而，对比东京新房和旧房价格你又会发现：
-首都圈-
新房价96.9万日元（约6.3万人民币）
vs 二手房价53.48万日元（约3.49万人民币）；
-东京23区-
新房价128.2万日元（约8.36万人民币）
vs 二手房价76.65万日元（约5.01万人民币）
在东京，新房价相当于二手房价的接近2倍！跟国内城市比，是反过来的。怎么解释这个现象？
关于房价的定价，有太多因素干扰，不过我们可以这么理解：二手房的整体存量往往远高于新房，所以房价能更反映市场；但是新房的房价则更表现了市场的宏观调控、金融环境。
像深圳、北京、厦门新房房价比不上二手房，有几个原因：
1. 房价网站统计的是当下新出的楼盘价位，这些城市6月的楼盘价正好普遍比较低。
2. 宏观调控。限购、限贷、限售，政府对新房房价的打压导致其不能“太贵”。
而在日本，整体的政策是偏向刚需的。买新房时给刚需很多贷款优惠，比如我们此前说的FLAT 35低息（1.3%的固定利率35年）长期贷款。有时候，你甚至不需要付首付，就能买到房。
不用FLAT 35也没关系，现在日本央行的基准利率是负利率，浮动贷款利率长期低于1%，也有人用浮动利率来贷款买刚需房。
而且，东京没有限购、限售。这么优惠的政策，加上日本人平均的工资水平，可以说，即使是比二手房贵一倍的新房，普通人咬咬牙也是能买得起的。
这个时候，又要结合日本城市的一个买家文化：“新房情节”。也就是如果是买来自住，日本人更喜欢买新房。
所以，新房的需求一直在那，它的价格也就很坚挺。
一股神秘的市场力量……
最后一个左右两国房价差异的原因，在房屋价格的预期和以此产生的市场定价上。因为，篇幅较长，我们单独分一个小标来写。
中国主要城市的新房买进再作为二手房卖出时，是不可能降价滴。投资房产不就是图它房价涨嘛。
在咱们国内，大家投资房产都会选择买新房，然后等房价上涨后，投资者再将持有的房子卖出去，以此获得收益。这一点就是跟经历过房产破灭的日本民众最根本的不同：日本人不相信房价会一直上涨。
在日本，粗略来说房价定价主要由两个价格决定：房屋本身的价格，以及地价。
新房建成后，房屋本身的价格就会大幅下跌，经常是买下就折半。一般在前20年，新房建筑物价值的折旧速度非常快，到20年后就会进入一个平缓期。
这就是“折旧”。对比一下，你买汽车，除了那种特高级车（对应高级公寓），其他基本上买来就是贬值。
想想也是，你买来用的房子，不断用它的水管、钢筋结构、电路是不是都有折旧？但国内的“水”大都流入了房产市场，于是二手房的房屋即使折旧得再厉害，也会升值，特别是建的早、地段好的房。
所以，跟国内不同在投资日本房产时，更多人会选择二手房，因为它的房屋本身价格已经贬值得差不多了，不过因为保养得好，仍然可以拿到很不错的租金。而日本投资房产时，主要就是依靠租金收入。
没想到一个房价对比，能牵扯出这么多中日楼市的不同。一个首都圈的房价只相当于国内一个二线省会（福州面积11968平方千米，常住人口780万），而新房却逆袭超过北上广，甚至深圳。
文末抛出一个问题：你觉得中国和日本哪里的房价更合理？