本文是楼市头条的第463篇原创
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本以为是王者，没想到开局才是钻石。
前两天，被戏称为“呼啸山庄”的深铁阅山境花园终于开盘了。
深圳房地产信息网数据显示，项目推出864套住宅，开盘前有711个认筹，无房客户589批，有房客户122批。
本身认筹人数已经不达预期了，选房当天不仅没有“日光”，而且有媒体报道，选房现场弃购率并不低。
而隔壁价格差不多的远洋天著华府开盘秒光情况还历历在目，为何早早传出开盘消息的深铁阅山境却无缘“日光”？
01
深铁阅山境失落：是市场热度消退？
深铁阅山境的不尽如人意，是项目的问题，还是市场的问题？
分析之前，我们先来回顾下深铁阅山境的时间线。
作为西丽的网红盘，早在7月末深铁阅山境就开始放出吹风价，甚至一度吹到了9万/平米。
接着在9月上旬，再传出需冻资50万，吹风价格8.5—9万/平的消息。
再接着10月21日，深铁阅山境销售方案在其公众号上进行公示，10月21日-23日10:00-18:00为诚意登记，诚意登记金额100万。
10月24日公示诚意登记名册公示，10月25日，公证摇取选房顺序号。
但吹风吹了这么久，10月25日的认筹阶段，按照无房客户优先选房原则，前海公证处摇出的取全部诚意登记购房客户只有711批，其中无房客户589批，有房客户122批。
这意味着，参与认筹的人，每个人都有机会选房。
（图源：家在深圳）
当下市场都在追涨，越是容易得到的东西，反而让人心生疑虑。
细看之下，深铁阅山境的火热又更像是精心“设计”好的：
1、出乎意料，上车盘没被“清空”，二套房客撑场也显冷清
10月27日9:00，深铁阅山境花园正式进行线上选房，但线上选房时间只有一分钟。
有关注深铁阅山境选房的网友也特意提醒27号选房不能手抖了，要提前做好攻略。
因为选房时间过短，并且根据官方公告提示，线上选房成功后，不可以撤销更换选好的房源房号，还要30分钟内签好《购房承诺书》，否则就视为自动放弃选房。
这样的过程，作为购房者是非常紧张的，若稍不留神，就是拿着几百万去“赌运气”。
但选房过程紧锣密鼓的进行，结果却出乎意料的没达到预期。
该楼盘不仅没有如期售罄，据其他媒体透露，直到昨日中午12:30左右，只有348位购房者参与选房。
而据《界面楼谈》报道，选房当天21:15最新的销控，目测还有二十多套房。
换句话说， 122批二套房客来撑场面，也撑不起选房现场的热闹。
不过回顾认筹当天的情况，现场认筹的客户也零零星星，或许就已经预示着这次深铁阅山境花园的开售很难做到“光盘”。
（图源：家在深圳）
2、开发商似乎信心不足，开始打广告以及冲刺“双十一”
不知道是不是开盘无缘“光盘”，似乎深铁阅山境花园的开发商信心不足，开始有打广告，冲刺“双十一”的迹象。
据网友透露，深铁置业的广告出现在自己的朋友圈当中。
也有细心的网友发现，趁着“双十一”，在天猫上也能看到深铁阅境山花园的广告。
按照广告的活动规则显示，花11.11块买一个权益券，在双十一之前买活动对应的楼盘就可以参加双十一当天的百万现金抽奖，又或者是买了活动对应的楼盘就可以有111块现金红包。
这么看来，深铁阅山境的开发商下重本，天猫为了帮开发商卖房子，也操碎了心。
不仅如此，前天村长外出西丽片区调研发现，深铁阅山境前脚刚摇完号，后脚就开启了转介。
中介向村长透露，在西丽，选择新房比选择二手更有优势，比较值得上车的是深铁阅山境。
而且中介当天在介绍二手楼盘时，也曾三番五次推荐深铁阅山境花园。
02
作为南山区今年第三季度入市新盘，“硬伤”难忽略
按道理，南山今年推出的货量并不多，相对二手，新房的价格也有优势，是难得的上车机会，为何深铁阅山境花园没有“日光”？
事出反常必有妖。
村长去实地探访了一下，发现楼盘本身的“硬伤”难以忽略，大概有以下几个方面：
1、区位位置虽然便利，但却是“呼啸山庄”
虽然深铁阅山境花园位于留仙大道与九号路交汇处，坐落在塘朗山北麓，周边交通路网完善，北面留仙大道能通达宝安龙华，南边南坪快速连接福田龙岗，中间可沿塘朗山隧道也可直通华侨城、安托山等高端住宅区，基本是处于出行没有死角的位置。
但也恰恰正是因为这样的四面无死角位置，给深铁阅山境花园带来了大量的噪音。
5号线经过的地铁路段是高架桥，地铁通过都会露出地面，留仙大道是双向6车道，南坪快速高速公路旁边是平南线火车道。
这些主干道若是上下班高峰期，出行压力也会非常大，而到2021年赣深高铁将会通车，在这之后高铁噪音与人流还可能还会加重拥堵和噪音的情况。
不仅如此，楼盘的不远处信号灯，以及高架线也是清晰可见。
有网友为了亲身感受该楼盘位置的噪音情况，特意晚上去体验了一圈住家氛围。
业内大咖朱罗纪在《如何理性评估“邻避设施”对楼盘的影响？》一文中曾经提到，“邻避设施”，比如高速公路，垃圾焚烧厂、污水处理厂、核电站、墓园等等对楼盘的影响是购房者在购房时一个必须考虑又极为重要的因素，尤其是其中噪音因素。
在文中他建议最好也是去实地感受“邻避设施”对周边楼盘的真实影响。
2、教育资源是硬伤，相对于南山其他区域不算太好
深铁阅山境花园目前的学区实行大学区上学。
按照目前学区划分，小学有南山区南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校；南山区南方科技大学教育集团（南山）实验一、深圳大学附属教育集团实验小学（塘朗小学）3所小学。
中学有南山外国语学校（集团）桃源中学、哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（原桃园实验学校）初中部、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）。
这么多学校可以选择，学位虽然不紧张，但学区内的小学及初中整体教育质量一般，在整个南山区来说，教育资源算不上很好。
3、自身住宅底商面积小，距离宝能环球汇与塘朗城两大集中商业不够近
村长去项目周边考察过，项目自身的底商面积只有3000㎡，而周边的商业配套距离最近的只有宝能环球汇与塘朗城。
从项目本身出发，驾车到宝能城环球汇需要7分钟，有1.6公里，到塘朗城也需要7分钟，距离1.3公里。
所以小区建成后日常生活消费需求是可以满足的，但想做到逛街shopping，就需要走超过一公里的路程。结合周边车道问题，驾车出行还可能会遇到堵车，时间会更长。
4、得房率太低，套内单价直逼12万
如果以上的“噪音”问题，底商小的问题都可以忽略，那么得房率低这一条，作为购房者就很难忽略了。
得房率越高，意味着使用面积更大，居家环境才会更舒适。
但根据深圳市市场监督管理局的房源备案信息显示，建筑面积97.15平米，套内面积只有69.53平米；建筑面积78.66平米，套内面积只有56.31平米；建筑面积100.01平米，套内面积只有71.6平米。
整体看下来，得房率约为71%，相比其他新房、次新房的得房率就比较低了。比如一公里外的宝能城75平能做三房，赠送也足够多。
而且这样的套内算下来，有些房源的单价还直逼12万。
比如建筑面积78.66平米，套内面积56.31平米的房源，深圳市市场监督管理局备案价格上显示单价为120281.79元。
5、容积率太高
深铁阅山境花园的另外一个硬伤，除了没有花园，容积率也比较高。
根据深圳市房地产信息网的楼盘信息显示，深铁阅山境花园的容积率为6.09，相比同为南山新盘的远洋天著华府4.67的容积率高得多。
所以尽管也是新房，价格和周边的二手也有些许倒挂，但面对这样缺点明显的盘深圳人上车也会谨慎认真许多。
当下市场，跟风打新的人似乎在减少，市场正趋于冷静。
不少楼盘做不到“日光”，也或多或少都带有深铁阅山境花园的这些“硬伤”。
比如尖岗山壹号花园，位置太偏，附近缺乏大型商业，生活不太便利。
不过，这也恰恰证明了深圳人拿钱买房并不是见“新”就打，无脑上车。
其实，深圳人比你想的更加聪明。
系作者：lstt2018