最近一周，关于天津即将放松住房限购的消息，多次在朋友圈刷屏。
传闻的内容是：
天津市发改委将发布一条关于放开外地人在津购房政策，外地人无天津户口的，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格。
天津市住建委不再审核信息，直接将企业员工身份证号录入系统，录入后可享受天津市民同等购房资质。购房者取得产权证后3年不得出售。
也就是说，只需一份工作证明，就可以在天津买房！
新京报称：对于这个传闻，天津市发改委和住建局都予以了否认。
住建局是制定住房政策的机构，为什么天津市发改委成为传闻的第一主角？虽然天津官方否认了这个传闻，未来放松限购有没有可能？
坊间之所以传闻天津发改委将有新政，不是没有原因的。因为在2019年10月，天津市发改委牵头发布过《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》。这个政策在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，为期一年。
在这个文件里明确规定：
对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入天津市的职工，按照天津市户籍居民政策购房；对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。
所以传闻的逻辑是这样的：去年10月，对北京迁天津的企业员工给予了“放松限购”的待遇；今年，这个待遇扩展到全部企业。
但问题是，找企业开工作证明非常简单，基本上零门槛。如果真的这样做，就相当于全面放松了限购。在当前政策背景下，显然会造成很大的社会影响。
目前天津的限购政策是：本地户籍家庭限购2套，外地户籍限购1套（购房人必须在3年内有2年天津的连续社保）；有天津购房资格的，在滨海新区不限购。
大家之所以猜测天津会“放松限购”，大概跟两个原因有关：
第一，天津楼市低迷，库存量较大。
过去两个月，关于天津楼市的报道比较多。其中最引人注目，或者说上了热搜的是“天津房价1平米降5000元，两周降价72万”。
这个说法有夸张的成分，但天津楼市比较低迷是确定无疑的。有人统计说：自2017年5月份以来，天津二手房价格经历了三次环比连跌，最长的第三次是从2019年7月至今，已经连跌14个月。
克而瑞的数据显示，天津商品住宅库存达到3632万平米，在主要城市里位居前列。按照去年的去化速度来推算，即使天津不增加任何新房，全部库存需要28.2个月才能消化完成。中国指数研究院数据显示，和平区、河北区的出清周期高达51.93个月和54.65个月。
库存量大增，跟之前土地出让量大有密切关系。天津周边盐碱地居多，优质耕地比较少，出让土地的时候受到的制约比较少。
下图是贝壳找房统计的，主要城市的住宅容积率。可以看出天津是最低的，说明天津土地资源非常充裕。深圳是土地资源最紧张的。
第二，天津经济处于调整期，有稳增长保就业的压力。
过去两三年，天津经济经历了挤水分，GDP排名明显滑落。
天津经济总量已经从第六名下滑到了2019年的第十名。2020年上半年，天津又被南京超过。估计从明年开始（武汉今年比较异常），天津的GDP排名将稳定在第十一名。
而在1949年的时候，天津的GDP高居全国第二，几乎是北京的2倍。
天津为什么在过去这些年不仅跑输了北、广、深，也跑输了渝、苏、杭、蓉、宁？
最根本的原因不外乎两个：
第一，外部原因，是北京太强势，基本上垄断了华北的资源，天津被抽血。
我曾在天津读书4年、工作3年，目睹了天津的优质资源源源不断流向北京的状况。在天津工作时，我跟我的朋友、同学也都非常希望去北京闯一闯，因为北京的机会远比天津多。只是当时没有获得去北京的机会，才到了深圳。
上图：北京汇聚的资金占了京津冀前5大城市的73%，一城独大特征非常明显。如果把上述占比看作是三家公司的股权，就更容易理解三个城市群的差异。
第二，内部原因，是天津国有体制太强大，缺少活跃的民间经济。这一点，跟东北、山东都有点类似。
天津这些年第二产业占比下降太快，也是一个不容忽视的原因。
2009年到2019年之间，中国主要城市第二产业占比情况一览。天津的降幅高居第一。对此，应该引起充分的关注。
雄安新区问世，也分流了增量资金和增量企业对天津、以及天津滨海新区的关注。此外，控制地方政府债务、环保要求升级等，也是造成天津经济短期压力较大的原因。
事实上，天津这些年出现了东北化的迹象。之所以还没有全面东北化，跟当年直辖市时代打下的底子有关。
那么，未来天津楼市还有投资价值吗？天津城市地位还会继续下滑吗？
我的看法是：从长远看，天津未来还会受到武汉、郑州、西安、长沙的挑战。这几个城市，目前汇聚的资金总量距离天津最近。
其中武汉、郑州、长沙都是经济人口大省的强省会，经济腹地更大、在省内没有竞争对手，10到15年之后或许有超过天津的能力。
但短期看，天津在10到11名的位置会稳定10年。目前天津汇聚资金仍然超过3.4万亿，不仅明显超过郑州、西安、沈阳、青岛、济南、大连、长沙，也超过武汉。
所以，天津虽然经济处于深度调整期，但作为北方第二城的地位仍然非常稳固。另外，天津作为直辖市拥有无与伦比的高考红利，再加上距离北京近，这是它赢得增量人口的重要武器。
统计显示，天津2019年末小学生人数为70.2万人，2014年末为57.3万人，增幅22.5%，在大城市里还是比较靠前的。
上图：贝壳找房统计的各城市平均购房年龄。天津房价不贵，但购房年龄最大，显示居民消费能力偏弱，或者购房积极性不太高。
所以，虽然天津楼市供应量大、库存量大，但市内六区，以及靠近北京的武清区，其中配套好、位置好的盘，还是有中长线投资价值的。
但是，在当前国家强调“房住不炒”、“房不刺激”的背景下，天津作为北京毗邻的直辖市，大幅放松楼市限购的难度非常大。
但如果结合京津冀协同发展、纾解北京非首都功能，以及吸引人才等，定制一些特别政策，这是有可能的。
由于滨海新区（于家堡、响螺湾）难以承担起全市CBD的作用，近年来天津开始“促进市内六区高端服务业集聚”。提出打造“一网、三链、四集群”的现代服务业产业体系和“一核、三带、六园区”的空间新格局。
这意味着，天津发展重点有“重返市内六区”的迹象，或者说市内六区将“CBD化”。所以在天津买房子，仍然首选市内六区。其中下面的片区值得高度重视：
1、海河服务经济综合发展带，主要涵盖海河沿线的西站、古文化街、天津之眼—天津站、津塔—津湾广场、海河东岸、天津湾六个点。
2、南京路高端商务发展带，主要涵盖南京路和平区地段、海光寺地区两个点。
3、黑牛城道产业融合发展带，主要涵盖新八大里、文化中心、奥体中心三个点。
4、小白楼+远洋大厦”国际航运服务集聚区。
5、“五大道”洋楼经济区。
6、“解放北路+友谊路”金融服务集聚区。
上图：主要城市的物业费水平，天津也是相对较低的，这跟消费水平和政府价格管制程度相关。