主城2.5环,昔日网红鲁能城对面,在修一个新楼盘——中环TOD十里风禾(以下简称“十里风禾”)
从网上了解到这个盘占地122亩,规模不小;周围4/7号线双铁交汇,离槐树店地铁站仅200米;还开发的是90—134的小户型清水房。
得知这些信息,很让我们惊喜,以为又会见证一个“神盘”的诞生。但实探下来,却觉得有些差强人意。
在上述那些信息项目全都满足的情况下,为何仍使我们感到失望,且听我一一道来。
1.项目名称牵出大隐情
走进售楼处,兽兽热情地介绍道【我们是中环TOD项目,以槐树店地铁站为中心进行打造】登时我有点疑惑,成华区2.5环上TOD项目不是崔家店TOD吗,跟槐树店有什么关系?
为避免记错,我还专门找出成都地铁发布的“成都轨道TOD地图”来核对,图上也显示TOD项目的在崔家店站而不是槐树店站。
所以,纵使兽兽小哥极力解释“中环TOD就是崔家店TOD“并拿出'项目名称更改声明'来自证清白。
我也不为所动,并较真地拨打了市长热线进行求证。随后轨道交通集团也来电进行了回复:
1、崔家店TOD项目的位置确实在槐树店站
2、崔家店TOD确实要更名为中环TOD
3、以前之所以命名为崔家店TOD是因为项目位置在崔家店停车场
唔,这就有意思了!这个崔家店停车场到底是何来头,可以让一个地铁TOD跟它姓呢?
下来我赶紧做功课,弄明白:
崔家店停车场可不是一般停车场,它是亚洲最大的地铁停车场,可同时容纳72辆地铁停靠,在轨道交通中具有极高战略地位。
2.项目的特殊性
俗话说:功课做得好,不愁写不出稿。
随着“功课”越做越细,我还真了解到这个项目有些“不为人知”的一面。
在售楼部大厅的一角摆着这样一个模型,很多人可能都把它忽略过去了,看了也没理解清楚“车辆段”是个啥子名堂。
那“车辆段”是什么意思呢?
车辆段是地铁中对车辆进行运营管理、停放及维修的重要场所。与正常地铁线路相比,车辆段震动噪声源种类多、分布面广,早发车晚收车及列车通过速度低,时间长,产生的噪声频域会更宽泛。
(参考《都市快轨交通》杂志201803期—轨道交通车辆段上综合研究与实践)
也就是说在车辆段上盖的项目,震动、噪声是要面对的大问题。虽然现在是有好的技术可以避震、降噪了,但对设计施工技术要求极高。
鉴于“十里风禾”是成都首个车辆段上盖项目,指望它能全部解决这些问题的可能性极低。
还要注意的是,整个小区是很明显的高低配。我们常说做高低配的开发商鸡贼,但在这个项目中却是不得已而为之。为什么这么说,原因很简单,车辆段上的“盖子”土地强度低,修高层建筑承受不住,所以只能修矮点。
另外,小区一期有“三个大坑”——是地铁停车场出风口,全部位于项目一期小区内部,会占用不少公共活动空间。
鉴于以上问题,整个项目我们只推荐购买二期5栋高层,其他15栋洋房统统不推荐。
原因:5栋高层地下不是地铁停车场。
二期小区内无地铁出风口。
3.项目的亮点
这个项目的致命缺陷交待完了,如果你可以接受,不妨继续往下看,项目亮点也不少。
无偿移交,低价可期
价格肯定是大家最关心的,所以放在第一个说。“十里风禾”整个地块是“无偿移交”的,这种情况太少见了!
当然,无偿移交并不意味着“白给”,考虑到项目的特殊性,配建,建安成本可能还不低,但相比于当下动辄破一冲二的地价,再怎么也该有优势。目前有放风价说项目高层单价在1.7w~1.8w。
地段好,配套足
项目位于成华区2.5环,槐树店板块,临成洛大道与中环路双庆路段,与大家熟悉的鲁能城隔街相望。这个板块供应极少,热度不高。但从潜力上来说,相当不错。
地段没得说,配套上也有三大亮点。
首先是公共交通
如上所说,这里的地铁资源相当丰富。不仅是4/7号线换乘站,距离下半年即将开通的8、9号线也很近,坐一个站既可换乘。相当于有4条地铁线在它附近,东南西北去哪都方便。
不仅如此,这里离东客站也只有两站路,以后去坐高铁提前二十分钟出门就够了。
其次是商业配套
项目本身只有高层自带底商,但周边的大型商场多得打堆堆。我们先从近的说起。
在项目西北300米位置有块75亩的商业用地,刚刚上了胡润富豪排行榜的东方希望集团会在此打造“天禧广场”。
其他离得近的商圈有
- 奥园广场-沃尔玛(规划建设中),乘坐地铁7号线一个站
- 万象城一二期,乘坐地铁4号线一个站,
- 杉板桥商圈,万科天荟,龙湖滨江天街,7号线转8号线,五个站
最后是生态配套
公园也是这个项目的一大亮点。“十里风禾”除了是个地铁上盖项目,还是个不折不扣的公园上盖项目。除了项目本身所在的槐树店公园,周边一公里范围内还沙河公园,塔子山公园。
5栋高层面向中庭的那方,望出去是几百亩绿地,景观视野相当不错,饭后遛弯也绝对不愁找不到地方。后面我们做户型推荐时,也会重点考虑这个因素。
其他
项目周边学校不少。“成都十四幼”和“成师附小(城东分校)”离项目最近,后期划到这两个学校的可能性很大。
户型推荐
项目户型很多,仅高层就有8种户型。但仔细看下来,格局相差不大。大致可以分为两类。
面向中庭——有阳台
面向中环——无阳台
因此我们优先推荐面向中庭,有阳台的118、133、134、116,4种户型
值得注意的是134和116户型分布的4/5栋前有城投写字楼遮挡。写字楼有10层高,因此建议选这两栋楼一定要选高一些,避免受其影响。
4.评价及建议
正如上文所说,现在主城地价越来越贵,楼盘户型越修越大,新房留给刚需的选择已然不多了。所以纵使这个项目有无法忽视的缺陷,但综合评判下来,极佳的交通通达度和优越的地段位置仍使它有值得推荐的价值。
因此我们建议,工作生活在主城的购房者不免抛开对地铁上盖项目的成见,客观权衡自己的资金和购房需求,或许它会成为你的好选择。