上周，小编刚写了一篇精分？深圳打新火爆，二手房成交腰斩！解读深圳楼市在新政落地三个月后的表现。
一转眼，东莞的楼市新政实施也满三个月了，而最近网上有地产大V称，在新政的打击下，东莞的二手楼市已经凉了，数万炒房客被套。
那么东莞的情况果真如此吗？
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新政后一手坚挺
二手快速回暖
7月底新政出台后，尽管全面收紧了购房资格，但东莞的一手房市场并没有受到什么影响。
东莞住建局6月到9月的网签数据显示，8月份一手房的成交量甚至达到了7049套，超过了前两个月。
数据来源：东莞住建局
9月，一手房成交有所回落，成交量降到了6328套，但和6、7月仍然是同一水平。
在价格方面，一手房的价格总体也非常稳定，6、7、8三个月均价都在2.2万/㎡左右，9月甚至还迎来了一波上涨，达到了2.4万/㎡，创下了房价新高。
相比起一手房的坚挺，东莞的整个二手房市场在在新政的打击下严重受挫。
数据来源：东莞住建局
7月东莞的二手房成交量高达8051套，但到了8月份却骤降至3367套，跌幅达到了58%，市场交易惨淡。
不过好在新政的到来只是让二手房市场发生了短期的震荡，整体市场很快就从低谷走出来，9月东莞二手房的成交量已经恢复到接近6000套。
价格方面，二手房市场也出现了V型反弹。
新政出台前，东莞的二手房均价大约在1.7万/㎡。
到了8月份，二手房均价跌倒了15828元/㎡，但小于8月成交量58%的跌幅。
9月，二手房价格又上升到1.75万/㎡，回到了新政出台前的水平。
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二手市场10月再度遇冷
看起来经过9月的恢复，东莞的二手房市场已经回暖，无论是价格还是成交量都已经回到了新政以前的水平。
但是，到了10月东莞的二手房市场似乎没能延续9月的态势，整个10月二手房市场反倒非常低迷。
数据来源：东莞房产管理局
10月第一周，由于是黄金周假期，有购房者推迟到假期后网签、网签系统延迟等情况，因此二手房网签数量仅275套。
但随后的第二、第三周，二手市场的情况依旧不乐观，周成交量都没有突破700套。
即便是遭到新政冲击，成交量跌至低谷的8月，周平均成交量也有了841套，比10月第三周的成交量高出了近30%。
按照这个趋势来计算，10月东莞的二手房成交量基本不可能超过2500套。
与此同时，东莞的一手房仍然在高歌猛进。
10月第二周（10.12-10.18），东莞一手房网签套数达到1697套，日均网签243套，环比10月第一周（10.5-10.11）大涨119%，并且创下了5年来同期最高。
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政策+价格倒挂
拉低二手性价比
东莞二手房市场的不景气，是多方面因素共同作用导致的。
1、二手房市场遇冷，最主要当然是因为近期的一系列楼市政策的出台。
新政出台后，外地客购买一二手住宅都会限购、都要认定社保，在这种情况下购房者会更偏向于买新房。
近两个月不少楼盘都发生了开盘当天秒光的情况，新政对于二手市场的打击，使得不少人都加入到打新的行列中。
同时，二手市场对于新政的剧烈反应也说明了，东莞楼市对于外地购房者的依赖性是很强的。
此外，从8月起东莞还叫停了二手房额度赎楼，规定只能现金赎楼。
现金赎楼需要支付的担保费通常会比额度赎楼高2%-3%，这一定程度上增加了二手房交易成本，对二手市场也有抑制作用。
2、除了受楼市政策的影响，二手市场不景气还与一二手房价格倒挂有一定关系。
新政出台后，东莞部分区域就存在一定程度的一二手房价格倒挂现象，主要是由于目前东莞的新项目比较少，因此二手房有比较大的溢价空间。
以虎门镇为例，贝壳找房显示，目前虎门镇在售的住宅新项目只有3个，价格从2.6万/㎡到3.1万/㎡。
根据东莞住建局的统计数据，9月虎门镇的二手房成交均价不到1.9万/㎡。
但贝壳找房上的虎门镇二手房，单价2万/㎡以下的都是楼龄比较大的房子。
楼龄在10年以内的二手房单价普遍在3万/㎡以上，不少都达到了3.5万/㎡，最高的甚至去到了4.5万/㎡，价格直逼深圳的光明、龙岗。
综合来看，虎门的二手房价格实际上比一手房高出了不少，因为这些楼龄在10年以内的房子才是二手房成交的主力军。
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现在该上车吗？
但如果要问：新政出台后，是否是刚需上车的好时机？
小编的回答依然是肯定的。
而且小编认为对于刚需客来说二手房也是不错的选择，不一定要去挤火爆的打新现场。
虽然目前东莞存在一二手房价格倒挂情况，买二手房似乎不太划算，但这种倒挂的情况是不会持久的。
在二手市场低迷成交量走低，成交周期拉长的情况下，二手房虚高的价格无法长期维持。
而且随着各个板块陆续上新，二手房的价格就更没有优势了。
因此小编建议，大家可以观望一下，等待二手房的价格回落到一个比较理性的区间。
新政之下东莞二手房市场会凉吗？小编认为短期内会比较凉，但长期来看，凉不了！
本质上，东莞的新政和以往的楼市政策、其他城市的楼市政策没有区别，都在试图通过限制购买资格来消除需求，而不是从增加供应方面入手，满足需求。
收紧购房资格虽然短时间内能将很多人挡在门外，但购房者真实存在的需求是消除不了的，房子的稀缺性和楼市的基本面都没有被改变。
在购房者的需求积蓄了一段时间之后，楼市可能又会迎来爆发。