文冲、科学城上新，新房相继卖出低价。
二手疯狂的黄埔，一二手倒挂愈发明显。
黄埔二手要冷却下来了？
文冲、科学城板块上新
一手比二手最高低1万/平
上周末，黄埔连续迎来了两个新盘开盘，由于价格实惠成绩都不错。
第一个楼盘是位于文冲板块的万科城市之光，其一开盘就攒足“彩头”。房源仅35秒被“秒光”，现场可谓一片火热。
其火热原因，主要在于价格吸引力，甚至比周边二手房还划算。
具体来看，其整体均价4.5万/㎡，最低价的82㎡户型，单价为4.01万/㎡，而最贵的户型也仅约4.9万/㎡。
这个价位，相较附近的万科金色悦府相同大小户型价格还要低，最高相差近1万/㎡。
而在配套上，项目与万科金色悦府同样在文冲地铁站附近，商业、教育和交通等配套相差无几，价格却更亲民，怪不得这么抢手
另一个楼盘则是位于科学城板块的星樾·山畔，其是难得的地铁车辆段TOD上盖项目。
不仅有待建成的地铁7号线二期水西北站（在建中，预计2022年通车），旁边还有已开通的地铁21号线，交通配套没得说。
但其门槛却很诱人，最低价格仅售3.3万/平，整体均价在3.56万/㎡-3.99万/㎡。
虽然有贴近高速路不利因素，但若选择朝向好的单位，这个整体价位相比同板块二手同样具竞争力。
上表可见，同板块的二手楼科城山庄和保利罗兰国际均价与星樾·山畔不相上下。
甚至这两个二手楼的部分高价房源放盘价超过了4万元/㎡，比星樾·山畔单价最高多1万/平。
除了星樾·山畔，同板块的新房品秀·星樾均价在3.8万/㎡，同样比周边的二手楼价格更具吸引力。
不难发现，文冲和科学城板块已现一二手倒挂态势。
疯狂调价过后
黄埔二手卖不动了？
实际上，黄埔并非首次出现一二手倒挂。
早在7月份，黄埔另一个热门板块知识城便是如此。
举个例子，万科幸福誉7月在售新房均价在25000-27000元/㎡之间，而大部分二手房单价都在26000元/㎡左右，二手房价格稍高于一手。
有个别户型朝向好的，甚至还挂出了3.1万/㎡的高价。
黄埔为何一二手房价倒挂越来越普遍？
我们可以从以下几个方面解释：
第一，部分叫价高的二手房本来就是优质的房源。
例如以上图例（万科幸福誉）的这间房源，比起其他一手房源更加靠近地铁口，配套更丰富，出门便是商圈，在位置上更有优势。
何棠下地铁站实景图
第二，受人才政策的带动，此前黄埔二手房市场经过疯狂调价，达到了高位水平。
比如文冲板块的中鼎君和名城，成交单价高至4.6万/㎡。
第三，受“金九银十”促销季的影响，不少开发商加紧推盘打折促销，促使部分本来倾向购买二手房的客源回流一手市场。
图表来源：广州中原研究发展部
受新盘的价格冲击，眼下黄埔的二手市场已经开始发生变化。
据广州中原研究发展部的数据显示，9月广州市二手住宅成交量略有下滑。从各区成交的情况来看，黄埔降幅最大，环比下降25.4%。
在短期内，黄埔二手住宅市场由于价高，已现有价无市态势。
相信随着年底新一波新房的促销，二手市场受到的冲击会更明显。