本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节目
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成都新楼市 文|白杨视觉|木鱼
本文为市场资讯，非广告
你能买对吗？
我们之所以推出这个栏目，就是以过去的实际例子证明——买房是个技术活。同样时间段内，近乎一致的入市单价，如何做出选择？
不同的选择来源于不同的置业思维，但历经长期的积淀，还是要从二手房价格来论成败。
这次我们复盘位于武侯区的丽都板块的两个住宅项目——维港和置信丽都花园丽府。
▲两项目地图位置示意
2010年5月维港开盘，预售均价约9539元/㎡；2010年8月置信丽都花园丽府二期开盘，均价约9000元/㎡起。但在目前的二手房市场中两项目的参考均价却差别不小——维港小区均价19453元/㎡，置信丽都花园丽府小区均价24549元/㎡，每平米相差超5000元。
▲两项目相对位置示意
两项目新房售价&现阶段二手房价格
搜狐焦点显示，维港于2010年5月开盘，均价约9539元/㎡，户型面积区间约48-123㎡，物业费1.85元/㎡·月。
在目前链家网上，该项目二手房均价约19453元/㎡，较近一套成交住宅的单价为19625元/㎡，建面约47.9㎡，总价94万元。
▲图截自搜狐焦点项目动态
▲链家网二手房均价截图
▲链家网二手房较近成交截图
与维港隔丽都路相望的置信丽都花园丽府，虽然据搜狐焦点显示，项目在2010年8月二期开盘时均价在9700元/㎡（区间在9000-16000元/㎡，其中中庭房源较贵，外围房源单价较低），物业费2.6元/㎡·月。
但目前，链家网显示其目前二手房均价24549元/㎡，较近一套成交住宅的单价为22882元/㎡，建面约131.11㎡，总价300万元。
也就是说，当年单价近乎相似的两个项目，十年后置信丽都花园丽府单价要贵5000余元。
▲图截自搜狐焦点项目动态
▲链家网二手房均价截图
▲链家网二手房较近成交截图
在区域上两项目属同一区域，周边教育、商业、交通、医疗等配套镜像，且住宅房源几乎在同一时间段入市，为何在经历十年的洗练后会呈现出截然不同的价格曲线？对此我们在其目前的项目外立面、近十年建筑物业园林维护、户型产品等方面进行对比，以此探寻项目房价变化的原因。
两项目物业PK
园林现状与物业维护
经过十年的使用，从两项目目前的园林、建筑外立面、小区路面维持和物业服务现状来看，置信丽都花园丽府在二手房市场中价格较受市场认可，或有迹可循。
我们先来看两小区的物业服务：链家网页面维港显示私人承办物业，物业费1.85元/㎡·月；置信丽都花园丽府显示物业公司为成都蜀信物业服务有限公司，物业费2.6元/㎡·月。每月物业费差价仅0.75元/㎡，但呈现出的现状差别确实不小，不信往下看……
▲图截自链家网两项目主业
以两项目单元入户和楼梯间对比为例。
维港单元大门处铺设的地砖虽然较为平整干净，但使用痕迹明显 （拼接处），但细节之处——门前的单元门刷卡机器……自己看吧，我也不知道怎么描述，虽然机器还可维持正常运转，但看起来是很赛博朋克的。
▲维港单元入户处实拍图
▲维港单元入户处刷卡机实拍图
但这一点在置信丽都花园丽府这里则状况较好。一层的单元入户大厅地面维持的较好，摆放的沙发与茶几表面无明显灰尘。同时小区的楼梯间地面墙面都维护的较新，墙面经过多年的使用仅在靠近底部的位置出现些许的掉皮、脏污。楼梯与电梯间地砖擦拭得较为干净。
▲置信丽都花园丽府单元入户大堂实拍图
▲置信丽都花园丽府楼梯间实拍图
▲置信丽都花园丽府电梯间地面实拍图
这样的差别在小区大门处也有所体现——下图为两项目大门外水景，整体的质感与维护下图可以清晰分辨。
▲依次为维港、置信丽都花园丽府大门处水景实拍图
在两项目的园景方面，整体绿化密度均不低，差别便是维港一侧较为自然生长，置信丽都花园丽府则修建的相对精细。
▲维港小区内部实拍图
▲置信丽都花园丽府绿植实拍图
除此之外两项目外立面现状也可看出为何二手房售价差距不小。
从下图中明显可以看出，维港的小区立面存在较为明显的修补痕迹，也有部分住户进行了搭建 （是否违规暂不清楚）；置信丽都花园丽府的外立面虽然已有了一定的使用痕迹，但整体较新（这一点或许与外墙使用颜色有关，整体不易显得陈旧）。
▲维港外立面实拍图
▲置信丽都花园丽府外立面实拍图
除此之外，两项目在细节之处同样存在差异。比如说小区内部的地面道路——维港在通往社区内部丰巢快递柜的小路上地砖不平，可能与前些日子下雨有关，地面有些湿滑存在一定的青苔。
▲维港小区地面实拍图
餐饮or茶馆
社区底商如何选择
除小区的内部环境有所不同外，外部情况或也在一定程度对其二手房的涨幅起影响作用。
两项目隔街相对，均属于武侯区丽都板块，在大的区域范围内各项生活配套可共享。周边大型商业体不少，大悦城、伊藤洋华堂、鹭岛商业街、莱蒙都汇、金楠天街等，虽然到项目都有一段路程 （直线距离约两公里）。周边以社区底商为主，两项目连线中心便是中粮悦街，加之各自的底商配置，日常生活的商业需求均可满足。在交通方面，临近中环路，轨道交通方面较近的地铁站位7号线高朋大道站，整体区域较为醇熟。
▲中环路实拍图
▲7号线高朋大道站实拍图
但两项目各自的社区底商却差异明显。
维港目前社区底商以足浴养生、餐饮等为主，餐饮也主要是川菜、水饺、肥肠鱼一类，且部分商家将桌椅摆放在门店前的步行道路上，在一定程度上对居住还是产生了影响。在靠近丽都首府一侧，维港的小区外围目前还有一处施工打围。
▲维港社区底商实拍图
▲维港靠近丽都首府一侧的施工打围
而在置信丽都花园丽府的社区底商则以啤酒吧、茶馆、口腔、诊所、整形医院为主，以及部分少量餐饮。同时还有一栋商业楼——丽府商业，整体在保障居民舒适度的前提下，减少社区商业对居住的影响。
▲丽都花园丽府社区底商实拍图
▲丽府商业实拍图
二手房市场中的户型面积段
对房屋金融属性的影响
两小区产品差异也较为明显。
从两个小区的近期成交记录上来看，户型面积段区别较大——维港近期成交房源多为建面约50㎡左右的套一/套二；置信丽都花园丽府近期成交房源多为建面约140㎡的套三/套四。从户型居住舒适度上看，置信丽都花园较好；维港的整体室内空间相对紧凑、整体房间较为局促，居住舒适度一般。
▲维港小区近期成交记录
▲丽都花园丽府的近期成交记录
两项目内部住户流动情况也存在一定不同 （租售情况）。目前维港显示有26套住宅产品在售，仅90天成交7套；而置信丽都花园丽府则仅有维港的一半，15套住宅在售，90天内仅成交3套。 （数据来源链家网）
▲链家网两项目二手房出售情况
接下来是租房情况，链家网显示维港目前在租房源为6套，面积段在60㎡左右，租金均价约2400元/㎡。而置信丽都花园丽府则仅显示两套房源在租，面积段较大、单价不低。
▲两项目租房情况
1、住宅产品的交付后物业服务、外立面、园林维护等方面，均是项目在未来二手房市场中的保价筹码。
2、仅以维港和置信丽都花园丽府两项目对比，居住舒适度较高的大户型产品在目前的二手房市场中价格方面，增幅空间较大。
3、在相同区域配套的条件下，各自社区的底商构成，对项目的价格影响不小。
免责声明：文内两项目开盘时新房数据主要来源自搜狐焦点，二手房数据来源自链家网，文内照片均拍摄于2020年10月。维港开盘价格来源搜狐焦点：
https://cd.focus.cn/loupan/112187/dongtai/7/；
置信丽都花园丽府开盘销售价格来源搜狐焦点：
https://cd.focus.cn/loupan/112145/dongtai/。
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华润置地时代之城预售证号：51011220205007；图内所指的TOD为9、12号线交汇的范家院子站（在建中）；大运中央居住区来源为：中国网地产9月8日报道《2020年成都主城再更新，低密人居样本即将交卷》
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