经常有伙伴来问我，住宅太贵了负担不起 / 达不到购房资格，能不能买公寓啊？
每次听到这样的问题，我都很无奈。
我理解大家对有一个属于自己小窝的渴望，有了房，不用担心遇上不仁的房东，养个小猫小狗也不用被限制。
但买房不是小事，有时候自己积蓄不够，还得掏光父母兜里的钱才能凑够首付。
房子来之不易，所以买之前一定要做好功课，要买得值。
普通人买房，无非是为了两个功能：投资功能，住房功能。
一
投资性能
先来看一个例子：
流塘阳光花园，2015年入市，开盘价2.5万/m2。小区包含住宅和公寓。
来到2020年，在某平台上可以看到，该小区均价，住宅去到了7.8万，公寓只有4.8万。
5年间，深圳房价涨幅约120%，主流区域公寓涨幅约100%，住宅涨幅约220%。
而这样的例子在各个地区都不少见，大家上网一查就能看到了。
由此可以得出一个结论：公寓保值性差。
除了房子增值慢，交易成本还高。
一方面，公寓的首付不再是30%，而是50%，而且，就算你坚持缴满了五年社保，待业也勤勤恳恳勒紧裤腰带地续着，抱歉，用不上。
你只能通过商业贷款，这两者之间几个点的差异，可以带来几十万的差距。
不仅如此，公寓贷款最多只能贷10年！
小猫算了一下，同样贷个100万，10年还完你每个月要还1万，而如果把时间拉长到30年，每个月还款只需5千多，差不多减少了一半。
如果你是冲着公寓总价低而去的，看到这你还觉得公寓还贷压力小了吗？
说完买，再来说说卖。
为了抑制炒房行为，在二手房交易中都有一个税种——增值税，高达5.3%，但是在公寓面前，这个增值税就是个弟弟。
如果你想把手中的公寓卖了，那么你要交3%的个税，4%的契税，7%的土地增值税，5.8%的差额营业税，合计20%左右的税收，小猫仿佛听到心里滴血的声音。
二
居住性能
有小伙伴会说，我买房不是为了投资，我就是单纯买来自住，有个属于自己的家，房价涨不涨的我不在意。
这没毛病，国家也倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”。
那小猫就带大家一起看看公寓的居住舒适性。
公寓与住宅最大的差别是，公寓一般都是商业用地，使用年限短，一般只有40年，如果这个公寓拿地早，那使用年限就大大缩短了，除此之外，公寓的水电都是算商业标准的，隐形提高了生活成本。
一般住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅有划分区域的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无。
公寓梯户比很高，三梯十八户的情况很常见，高楼层出入会很不方便。
而且很多公寓是办公住宅一体的，你的邻居可能是个卖蛋糕的、做贷款的……人员流动多且杂。
还有40/50年产权、没有学位、水电费巨贵等等大家早已知晓的问题……
当然，公寓也有公寓的优点。
1）因为是商业用地，一般地理位置比较好，近商业或者交通也相对便利。
2）单价低，地理位置好，实用率高，租金回报也比较好。
3）LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。
4）不限购不限贷。目前大多数城市的公寓产品不限购不限贷，而大多数一二线城市的住宅都限购。
对于单身人士或者小夫妻，用来过度居住或者投资都比较合适。
三
总的来说
总结一句话，公寓好买不好卖，住宅流动性、增值潜力更大，买哪个最重要看哪个适合你。
买房不是小事，如何选到合适自己的，能够实现增值作用的房子，是大多数人最关注的。
如果你也好奇，为什么同样在广州，不同区之间房价增速差距那么大？房价那么高，还会涨吗？未来的投资方向在哪？
那么推荐你听听黄维老师对于粤港澳大湾区的发展分析