文：木一
经济学家任泽平曾经对房地产市场提出过一个非常著名的观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融。所谓“长期看人口”，也就是说，随着人口数量和结构的变化，将决定对于住房的需求，从而决定房地产市场的长期走势。而从目前我国的人口结构来看，楼市似乎即将迎来转折。
一、单身人数增加
截止至2018年底，我国男性人口约为71527万，女性人口约为68478万，也就是说，至少会有3000万男性将会面临“打光棍”的尴尬局面。但实际上，在适婚年龄段，依然有很多女性没有做好结婚的准备，实际光棍数量远不止3000万而已。而据另一组数据显示，1997年之后，新出生男女比例竟然一度达到了120:100，男女比例愈发严重。同时，出于过高的房价压力，不婚人士的数量也在逐年上升。
也就是说，我国的光棍数量依然在增加。未来10年，是1996-2013年出生人口的结婚黄金期，而从人口结构的变化趋势上来看，10年后我国光棍的数量，或将不会低于6000万。尤其是受到房价的影响，未来10年，主动选择“打光棍”的人数也将持续上升。
二、新生儿数量锐减
据第六次人口普查数据显示，0-14岁人口占比仅为16.6%。相比之下，在第五次人口普查期间，这一数据为22.89%。短短10年时间，0-14岁人口比例下降6.29%。据另一组数据显示，2019年，我国新生儿数量仅为1465万，人口出生率仅为10.48%，降到了1949年以来的最低水平。据专家预计，2027年，我国或将进入人口负增长状态。
新生儿数量锐减的原因，主要有两点。首先，育龄妇女数量减少。2011年，我国育龄妇女数量峰值达到3.8亿，到2018年，育龄妇女数量下降到3.5亿。根据目前育龄妇女的人口变化趋势，预计到2030年育龄妇女的数量将下降到3亿。
其次，育儿成本过高。近年来，丁克家庭的数量越来越多。对于当下的年轻人来说，买房几乎已经掏空了家庭全部的积蓄，之后还要背上数十年沉重的债务。孩子生活要花钱，教育要花钱，未来结婚还要花钱，对于已经背负巨额房贷的年轻人来说，根本没有精力和财力去生孩子，也是导致新生儿数量锐减的一个重要原因。
三、刚需耗尽
不论新生儿下降的原因究竟是何，新生儿的数量总归是下降了。新生儿数量下降，自然也就意味着未来购房者的数量将会减少。与此同时，受当下思想观念的影响，大多数国人在结婚时都会购买房屋。而对于典型的“421”式独生子女家庭来说，家庭所拥有的房子已经足够孩子未来结婚时使用，对于房子的需求并不大。马云也曾表示，未来一对年轻人可能要管理5套以上的房子，从一定程度上来说，房子甚至已经成为了某种压力，人们不必太过担心买房的问题。
四、空置率上升
据相关报道，中国的住房自有率已超过80%，但空置率远远高于自然空置率。据不完全统计，全国住房空置率为21.4%，二三线城市更为严重。与此同时，数据显示，商品房空置率在各类住房中居首位，并持续上升至26.6%。据统计，我国商品房空置数量近1亿套，但即便如此，受楼市大环境影响，开发商依然在不断建房，甚至没钱也要想尽办法贷款建房。
五、楼市发生转变
人口，无疑是楼市最大的红利。然而如今，随着人口结构发生变化，新生儿数量锐减，购房需求不断减少，而空置房的数量却在不断增多，加之政策方面的调控，楼市不断降温，整个楼市或将从“卖方市场”向着“买方市场市”而转变。
从长期看人口的角度来看，人口持续减少，空置房无法消耗，除非是房价下跌刺激刚需的需求，否则楼市恐难出现过去的盛况了。对于楼市未来的走向，大家又是怎么看的呢？
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