今年下半年，地产圈的关键词只有一个——收紧。
8月，针对供给端融资收紧的“三道红线”的高压政策在坊间疯传，虽然还没正式推行，已让整个房企战场变得兵荒马乱。
9月，有消息爆料，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，针对需求端严控房贷的政策箭在弦上。
与此同时，各地楼市收紧政策也在“趁热打铁”。截至今年9月，全国房地产调控政策次数高达403次。
10月，东莞、杭州、沈阳、深圳、唐山、绍兴、无锡等二三线城市不约而同发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场，拉响调控警报。
从时间线上看，这些政策像打组合拳，哪座城市房价露头就“打”哪里，同时从需求端和供给端两侧双管齐下，调控精准度逐渐提高，其背后无疑折射出了上面“住房不炒”的意志。
那房价趋于稳定之后，下一步调控方向会往哪边走呢？
据炸天团分析，在稳房价的同时，政策的风向极有可能开始转向整治房地产乱象，特别是关于烂尾楼这一大民生问题上来。
01
为什么是烂尾楼？仔细品品最近风声，可以窥见一二。
10月22日，北京市住建委发布，北京启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查，其中将会同央行、北京银保监局在全市范围开展预售资金监管专项检查。
央行+银保监局出动，这事不简单。
圈出这几个字“预售资金监管”，顾名思义，就是商品房的购房款都要存入银行的专用账户，开发商不得随意提取，只能按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。
北京早在2010年就全面实施了商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个。
其意图再明显不过，楼盘烂尾，原因大概率出在资金链，政府划清了这条“红线”，看哪个开发商敢过线。
02
另外，还有一个城市，因烂尾风险问题被叫到北京开会，那就是银川。
10月15日，银川政府发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，在今年12月1日起施行有效期至2025年11月30日，长达5年。主要内容如下：
1、专户专存，专款专用，建立统一的新建商品房预售资金监管系统。一个预售项目只允许设立一个监管账户。
2、适用于银川市兴庆、金凤和西夏三个行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理。保障性住房预售资金不纳入监管范围。
3、协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房者按照约定把房价款放入监管账户等。
如此严苛的条例，背后目的就一个，防止烂尾。
有数据显示，截止到到8月，银川市三区有二十几个“烂尾楼”项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。
之所以动真格，是因为银川政府嗅到了一丝不安的气息，2020年5月开始，银川连续3个月连续登顶百城新房销售价格排行榜榜首，在全国严打房价之际，其房价却逆势疯涨，完全超出了这个230万人口城市能承受的限度。
大量的预付款正流入银川房地产，一旦开发商资金链断裂，或者擅自把资金挪用，烂尾楼层出不穷，对于购房者来说，将会是一场钱去楼空的梦魇。
而实施预售资金管理，开发商的资金就被彻底管住了，对购买者来说吃了一颗定心丸。
除了银川，很多三四城市也纷纷提高警惕，开始重视城市发展背后埋下的“雷”。
比如石家庄、邯郸，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等高达数十个三四城市，都陆续出台预售资金管理政策。
对烂尾的警惕到了前所未有的高度。
03
当你发现家里有蟑螂的时候，说明已经不止一只了。
一个城市在发展过程中，必然会留下一些伤疤，这些伤疤全中国无处不在，提起“烂尾楼”这个词，大家都深恶痛绝，各地政府、开发商、银行对此也无从下手。
烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工。
其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
这些楼盘想要“盘活”，基本是不可能，除非掘地三尺，把里面各方利益、错综复杂的根源肃清。
正如珠海市人大代表万晓丽所说，“每座‘烂尾楼’的背后，可能都有一个故事”，久拖不决的“烂尾楼”，背后往往有很多历史原因，但不能因为这些原因就不了了之。
大家都知道，前段时间，“昆明30户居民住进烂尾楼”上了微博热搜，一个名为“别样幸福城”的小区，烂尾了5年之久。
对于有刚需的业主，即使是断水停电、没电梯没门窗、没有任何配套设施，也不得不搬进烂尾楼住，他们掏光了所有积蓄，换来的就是一片废墟，而银行的房贷一分不能少，房子却不看不到落成的希望。
从“天涯、海角、烂尾楼”的海南，到有“烂尾楼之都”称号的南阳，再到“烧光400亿”的贵州独山县，还有全市烂尾楼高达2000多个的六朝古都——西安。
在烂尾楼里没封顶的天花板上，随机掉下一颗灰来，也能变成一座山。
04
对于如何避免烂尾楼，有人想到一个简单粗暴的方法——干脆不买期房，等楼盖好了，房产证和土地使用证领了，这样的房子买的才安心。
但问题是，你知道期房跟现房的比例是多少吗？
去年一整年，全国商品住宅现房销售面积是18215.21万平方米，作为对比，期房的数据则是131929.12万平方米，期房与现房的比例超过7：1。
2018年，这一对比还是5：1，2017年则还不到4：1。期房与现房的比例，是在逐年拉大的。
这还是全国平均水平，在部分城市，期房比例超过八成甚至九成都是常事。
也就是说，每卖出十套房子，有八九套都是期房。在这种情况下，业主遭遇烂尾的风险绝不是一句“不买期房”就能够彻底解决的。
事实上，真正该被问罪的，不是期房本身，而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度。
这种不对等体现在，购房者支付了全部的房价款，承担了全部的开发风险，而开发商提前使用了购房者的资金，来实现资金的快速回笼，而承担了资金利息的却是购房者。
也就是，以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，一旦遇到烂尾，业主就是那个最惨的。
其实，北上广深20年前就已经不允许这种预售方式了，楼盘必须封顶才能预售，交楼期一般最多也就一年，也就是说，从开发商销售以来最多占用购房者1年的资金成本，就得把产品交给购房者。
而像西安、银川等本地开发商，不具备资金实力、销售实力以及外部融资实力，只能边卖边建，从挖坑到交楼基本上在2年以上，白用购房者两到三年的的资金，一旦周转不过来，烂尾就形成了。
05
如今，各地开始实行预售资金监管等不同程度的措施，但终究是治标不治本，挪用资金的不法行为还是大有人在。
今年3月，海南省发布了新的房地产市场规定，要求在所有区域试行现房销售制度，这让很多人欢呼雀跃。
最近，官媒不断传递出“取消预售”的信号，例如人民日报转发的文章《取消商品房预售制，调研可先行》，其认为当前预售制早已成为各大开发商的“利器”，不管是刻意还是无意，最终结果都是无序增加高杠杆，取消预售制有积极作用。
任何制度实施都不可操之过急，应徐徐图之，但有一点必须肯定，在高压政策下，未来几年烂尾楼肯定会越来越少出现在公众视野里。
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