什么是房价下行，并不是全指的是房价下跌，房价上涨速度赶不上GDP增长速度其实属于房价下行。
在即将要过去的2020年里，房企的日子真心不好过，前有央行严查违规资金流入楼市，让房企资金链开始紧张；后有住建部和央行划定的“三条红线”，让房企去主动降低负债率。在年初还遇到了停工停产，对高负债、高周转的房企真是雪上加霜。大家都知道房地产行业是一个挣钱的行业，利润相当高，但是由于房企们扩张速度太快，扩张规模太大，高利润也挡不住房企的负债率快速上涨。在今年楼市特殊的环境下，房价迎来了久违的下行，北方大部分城市房价出现了不同程度的下跌，长三角和珠三角经济发达区域的城市楼市虽出现了火热现象，但是调控政策很快收紧，当地楼市也随即转冷。
在现如今央行的新规和调控政策的持续收紧的大环境下，2021年房价会继续下跌吗？在笔者看来，2021年房价走势大概率和2020年下半年房价走势很相似，新房市场上房价走势平稳，开发商不时出台优惠活动吸引购房者，二手房市场大概率还是像现在一样有价无市。
其实不只2021年，未来楼市走势也不可能重现之前楼市的火热现象了，因为现在住房资源已经过剩。根据西南财经大学发布的家庭金融研究报告给出数据，现阶段我国住房空置率在22%左右。根据最新的房地产数据来看，城镇居民人均住房面积也超过了40平方米。根据国际经验，很多国家城市化高峰过去后，城镇居民人均住房面积都在35到40平方米之间，这也意味着以后咱们国家城市的住房资源也将开始过剩。
在调控政策的调控下，大部分城市住房资源也开始过剩，未来房价还能继续上涨吗？这个可能没有人可以保证。但是好在咱们国家的很多存量住房的品质都很差，随着人们生活水平的不断提高，人们对住房环境和生活品质的要求会越来越好，所以这些住房也会慢慢被淘汰。
在房价下行的背景下，有4类房子房价或领先降价。
1、品质差的高层住宅
虽然咱们国家的高层住宅的房龄也都不高，高一点的也就20多年，但是早期建设的高层住宅的品质却不怎么好。有不少高层住宅设计完全是照搬以前的筒子楼，仅仅是建得高一点、加装了电梯而已。所以这类高层住宅的户型不是很合理，居住起来舒适度也不高。
高层住宅和低层住宅不同，高层住宅的机械设备比较多，比如电梯、自来水加压设备、消防设施等等。但是随着时间的推移，这些机械设备都已经慢慢老化，而且这些机械设备都是二十年前生产的，技术也先进，随着慢慢老化，出现故障的4概率也越来越高。特别是电梯，现在很多房龄大一点的高层住宅电梯已经开始出现故障和安全隐患，有不少已经更换了电梯。但是更换这些机械设备的费用非常高，随着时间推移，居住这些高层住宅的成本会越来越高。
随着住房资源的慢慢过剩，这些品质差高层住宅将越来越不受人们的喜爱，经济条件好的业主也会慢慢搬离出去。所以，在房价下行的楼市里，品质差的高层住宅或最先降价。
2、房龄太大的老房子
在过去，人们都觉得市区的房子会慢慢都被拆迁掉，但是随着棚改的退场、旧改的登场，老房子基本上也都不会拆迁了。但是对于大部分老旧小区来说，旧改是一件非常好的政策，因为老旧小区地理位置和配套都非常好，在这方面，郊区的新房子根本无法与其相提并论，但是老房子的缺点也很明显，太破旧，也就环境差，居住起来舒适度低。
而旧改恰恰解决了这个问题，这一次的老旧小区改造不只是对老房子的外貌翻新，而且对老旧小区由内而外，从硬件到软件的一次彻底改造，甚至只要业主们愿意，老房子也会加装上电梯，所以旧改可以让这些老房子重获新生。
但是，对于房龄太大的老房子来说，旧改却不是一件好事情。因为这些老房子实在太破旧，就算旧改之后也是治标不治本，居住舒适度还是会很差，远不如拆迁换新房好。而且这些房龄太大的老房子，在以前由于拆迁概念加持，这些房子的房价严重偏高，当时是房子越破旧，房龄越老房价越高。而旧改以后，这些房子没有了拆迁的机会，房价自然会慢慢地下跌，慢慢回到合理水平。所以，这些房龄太老的房子价格也会先下跌。
3、小产权房
根据今年上半年国家对小产权房的政策和意见可以看出，小产权房转正无望了。在过去，随着房价的不断高涨，价格便宜的小产权房也受到了追捧，有人是因为买不起商品房而购买小产权房房，更多的人是为了投资获得更高的收益而购买的小产权房。
但是在笔者看来，小产权房也符合“强者恒强、弱者恒弱”这个定律，但是小产权房却属于后者。房价上涨时小产权房房价上涨滞后，上涨幅度小，而现在房价有下跌趋势时，小产权房却率先开始下跌，下跌幅度也可能比商品房要高。
4、公寓
在上一轮房价大涨时，公寓由于不限购不限贷而且面积小总价低的原因，确实大火了一把。很多没有购房者资格或者资金不足的人都选择购买了公寓。特别是年轻人，觉得租房也得花钱，不如买一个公寓自己居住也划算。
但是公寓的缺点非常多容积率超高，一层楼几十户，而且公寓人口杂乱，里面有公司、酒店、网吧和各种店铺。所以从居住角度来看，公寓跟住宅相比差的实在是太远了。
随着楼市慢慢稳定之后，公寓的价格下跌最明显，郑州的某公寓的售价在2017年时1.3万元/平方米，而现如今已经降到了9000元/平方米，降价幅度非常大，而周边的住宅价格却没怎么下跌。
对于以上4类住宅，在房价下行阶段或最先开始下跌。购房者最好提前弄清楚。