如图所见 ， 金茂股价自7月初见顶后 ， 就开启了长达三个多月的漫漫长跌 。 期间连一点点像样的反弹都没有 ， 金茂牌滑滑梯名不虚传 。 今后股价如何不知晓 ， 但之前的下跌已经是创纪录般的了 。 不仅自己史无前例 ， 就连一些港股中有名的衰股如北控 ， 中信和民生银行 ， 都不曾有过如此长时间一往无前的南向运动 。 所以我们不禁要问 ： 金茂怎么了 ？
作者：笨笨的投资者2
来源：雪球
一般如此跌法 ， 不外乎两种情况 。 一种是严重高估泡沫破裂 ； 一种是公司基本面出现拐点 ， 要暴雷。
先说第一种 ： 金茂七月份最高点时 ， 市值是640亿人民币 。 静态pe10倍左右 ， 静态股息率4% 。 这个估值在地产股中虽然偏高 ， 但是考虑到金茂top15中排名第一的销售增速 ， 未来确定性极高的业绩连续增长 ， 以及稳健的基本面 ， 独具特色的竞争优势 ， 这个估值最多够得上合理 ， 离高估十万八千里。
再说第二种情况 ： 是出现了基本面拐点还是暴雷问题 ？ 这是一个相对较长的话题 ， 需要一条一条慢慢分析.
一、市场上有关金茂的质疑
1 ， 私有化酒店 ； 这件事我专门问过管理层 ， 管理层的解释是其实金茂一直都有私有化酒店的想法 ， 但是一直未能成行 ， 主要是受到酒店二股东的反对 。 但是此次借助疫情 ， 基本在市场对酒店业最悲观的时期 ， 终于说服了二股东完成了私有化 。 原因是金茂酒店之前对外资股东有过承诺 ， 要把每年利润外加折旧的九成拿来分红 。
由于写字楼酒店资产的折旧特别的多 ， 所以才出现分红超过净利润的情况 。 二来金茂酒店长期没有成交量 ， 所以留在市场已经失去继续融资能力 。 而一旦私有化出来 ， 以金茂大厦为首的优质资产 ， 会有更加灵活的的融资能力 。 所以我也认可了私有化酒店是一件比较有利的事件 。
2 ， 配股 ： 配股并不是金茂自己想配 ， 而是国家的三条红线硬性要求降低企业负债率 ， 所以不得不配 。 其实国家的这项规定短期内肯定让销售增长较快的企业难受 。 可是中期呢 ？ 拉长视角 ， 行业的偏冷态势一定是会让其中的优秀企业获利 。 只不过今年是疫情 ， 消化当年高价地以及国家硬性规定全部赶在一起 ， 才有了配股的发生 。 明年随着高利润土地开始结算 ， 疫情的过去 ， 金茂的资金情况会极大改善 。 届时就不会再次配股了 。
3 ， 管理层危机 ： 之前股价下跌时有不少投资者质疑金茂管理层漠视股东利益 ， 忽略市场不管不顾股价 。 这些质疑随着管理层自掏腰包的回购而烟消云散 。
4 ， 城市运营项目自持部分较重 ： 这个问题也已经反复解释过 ， 住宅部分的利润是足够覆盖持有的商业部分 。 而且金茂投拓部门对新签项目的利润考核是非常严苛的 ， 不达到绝对不会签约 。 如果不是考核如此之严 ， 金茂的新签项目数量会比现在多得多 。
5 ， 永续债问题 ： 金茂在融资成本非常低的情况下持有了一些高息永续债 ， 其实这也是为了兼顾负债率的做法 。 管理层表示在今后负债率达标的情况下会赎回或进行债务置换的 。
6 ， 16 ， 17年高价地 ： 这些错误早在几年前就被反复提及过 ， 已是老皇历了 。 公司18年之后拿的地都是很有利润保障的 ， 所以完全能够相信今后会越来越好 。
7 ， 公司频繁买卖项目 ： 也有不少人拿此质疑金茂现金流承压 。 其实各个地产公司都会有买卖项目的举措 ， 这属于合作开发 。 只不过市场规定国企发生时需要公告 ， 而民营企业不用公告而已 。 另外金茂销售增长较快 ， 并且从去年开始会通过出售一些城市运营项目权益来提前锁定利润 ， 所以显得金茂的买卖项目较为频繁 。 这也都是很正常的行为 。
8 ， 已售未结毛利降低 ： 首先公司已经明确表示到了年底毛利会显著回升 ， 所以说这个毛利降低只是阶段性的 ， 而非永久性的 。 造成阶段性毛利降低的原因有公司上半年结算了一些毛利较高的项目 ， 造成剩下的部分毛利变低 ； 公司销售了一部分低毛利项目并入已售未结 ； 公司通过出售股权提前预支了一部分利润 ； 还有疫情之下有一定程度的促销活动。
但是 ， 尽管每一条质疑都能够解释过去 。 可是股价走出了这个样子 ， 很难说一定是市场错了 ， 万一有自己不曾预判到的因素发生呢 ？ 考虑到管理层真金白银的回购 ， 可以排除掉最坏结果 ， 也就是管理层和股东利益冲突的问题 。 每个月的销售真真切切 ， 并且这些销售的土地楼面价也明明白白 。 那么最有可能的就是疫情影响叠加结算高价地带来的业绩增长不及预期。
如果 ， 今年的业绩增速没有达到原先20%的预期 ， 算不算暴雷 ？ 但这只是如果 ， 毕竟以金茂的基本面结算这么多利润并不是难事。
退一万步 ， 就算发生最坏的结果 ， 也都不过是今年当期的短暂行为 。 并不影响也未动摇金茂最核心的投资逻辑 。 金茂核心的投资逻辑是什么 ？ 是城市运营项目的独特勾地能力 ； 是金茂府品牌的高溢价能力 ； 是契合行业发展趋势的战略定位 ； 是充沛的位于一二线核心城市的低价土储 ； 是稳健增长的业绩 ； 是低廉的估值及高股息。
其实 ， 在股价低迷时应该做的是多想想未来和希望 。 明年 ， 如果金茂维持每年六七个的城市运营新签项目 ； 如果金茂的销售依旧保持25%的增长速度 ； 如果金茂的酒店资产私有化回来后发出abs等资本融资补充现金流 ； 如果金茂16 ， 17高价地结算近了尾声 ； 如果金茂负债指标降下后赎回了永续债 ； 如果金茂的毛利率又回升到正常位置 。
寒冬究竟要多久才能过去没人知道 ， 但是至少可以做到期待明天!
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