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8月底,在当地政府的协商和推动下,位于昆明市巫家坝烂尾5年的别样幸福城4号地块启动复工续建,并将于2021年10月底竣工交房。

日前,别样幸福城业主刘先生向风云地产界反映,目前部分楼体开始搭建脚手架和防护网,工地里面也已经有挖掘机开始作业。但该项目从施工到用料都存在问题,其中地下室、阳台、电梯井等问题比较严重。

另外,目前该项目的开发商和施工方正在就质量和工程款问题对簿公堂,这是让包括刘先生在内的所有业主最担心的事情。

刘先生表示,希望这次政府的介入,能让双方达成和解,保证项目可以得到整改和修复,尽快完工交房,我们唯一的心愿就是安心住进自己的房子。

“烂尾”5年究竟为何?

别样幸福城项目位于昆明市官渡区上苜蓿村,属于上苜蓿村城中村改造项目,开发商是昆明晓安拆迁经营有限责任公司(以下简称:晓安公司),施工方为中国铁建股份有限公司(以下简称:中铁建公司)。

据一位工作人员介绍,自从项目停工后,晓安公司和中铁建公司就一直在打官司,晓安公司认为项目存在质量问题要求整改修复;而中铁建公司则一直要求晓安公司支付工程款。

据悉,当初因为工程款纠纷,中铁建公司将晓安公司起诉至云南高院,并申请查封了4号地块未出售房源和地下车位,该部分货值约5.2亿元。

据一位知情人士透露,晓安公司支付给中铁建公司的工程款来自卖4号地块房子的钱,查封后资金来源也就断了。晓安公司曾抵押不动产融资,但资金远远不够,中铁建公司拒绝先垫资施工、解封,最终导致项目烂尾。

对此,中铁建公司别样幸福城项目负责人曾对《中国证券报》表示,停工原因是晓安公司未支付工程款。对于上述知情人士提及的付款细节,该负责人并未做出回复。

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实际上,在此之前,云南科技建筑工程质量司法鉴定所曾对该项目做过现场勘察,并下发了司法鉴定意见书。

该意见书显示,现场发现地下室外墙、地板渗水,上部结构混凝土楼板存在较多开裂现象,并有渗水痕迹,填充墙构造柱未按图纸要求设置,部分所使用的砌筑材料与图纸要求不符,混凝土外观存在较多蜂窝、麻面、露筋等情况。

上述工作人员介绍说,该项目地下室存在的问题最严重,地下一层的混凝土强度要求是C40,而实际检测强度仅为C27.9,混凝土强度达不到设计要求;地下二层则常年渗水,导致混凝土强度变低,拉结钢筋锈蚀断裂。

另外,整个项目的楼板、梁钢筋保护层厚度及钢筋间距等均不符合设计要求,剪力墙和楼板等受力构件也出现开裂、露筋、渗水等问题。值得注意的是,地下室底板及基础承台下基底构造层也都不符合设计要求,而且目前已不具备返工、修复条件。

对于项目存在的质量问题,晓安公司曾反诉中铁建公司,要求中铁建公司继续履行合同,并对不合格工程进行加固、修复。中铁建公司则主张对工程进度款、是否享有对4号地块的优先受偿权确认等请求。

最终,一审判决书显示,云南高院要求双方继续履行合同约定;晓安公司支付中铁建公司约8538.58万元的剩余工程进度款;中铁建公司对不合格工程加固、修复等,并达到合格要求后立即全面复工。

之后,中铁建公司向最高人民法院提起上诉,而晓安公司也未支付剩余工程款。据风云地产界获悉,目前该案正在审理当中。

质量问题比“烂尾”更堪忧

刘先生是别样幸福城的1300多户业主之一,2014年,他买了一套位于9号楼10层的三居室,本来计划结婚后能住上新房,结果现在孩子都上小学了,新房却始终遥遥无期。

期间,刘先生和其他业主曾无数次来到项目现场,如今原本陈旧的项目部已经挂上了鲜艳的横幅,上面写着“生产必须安全 安全促进生产”等标语。

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据一位施工负责人介绍,在项目边缘和部分楼体底部的回填料存在大量建筑垃圾和草根等杂物,未进行分层夯实,压实度不符合规范要求。

另外,项目地面还出现很多“露筋”和“缝补”的情况,主要原因是由于楼板厚度不够、混凝土保护层厚度不够所致。

经过多年的搁置和风吹日晒雨淋,一些楼体主体结构边缘和楼体内部均出现不同程度的开裂现象。

据刘先生介绍,电梯门混凝土柱上的“水泥”轻轻一撮就碎,砖砌墙体内的砂浆和混凝土也是用手一撮全是灰和沙子。“这样的强度,将来怎么能承受整部电梯的负荷。” 刘先生担心道。

另外,楼内很多墙体都存在大大小小的问题,比如:砌砖方式不对、边角用材不合格、墙体边缘歪斜等,其中最严重的问题和安全隐患是楼板厚度和阳台。

刘先生说:“在楼板上跳几下都能感觉到整个房间在颤抖,将来如果摆放书架、鱼缸等重量大的物件,这样的楼板厚度绝对是安全隐患。”

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对于阳台的问题,上述负责人补充说,就没见过几百斤重的阳台板,里面就放几根这么细的钢筋,浇上混凝土后会不会掉下去都说不准。

通过刘先生提供的照片可以发现,一些阳台板出现明显裂痕,最严重的甚至已经断裂脱落,而且阳台板的厚度也不统一,最多几乎相差一倍。

据另一位业主汪女士反映,由于今年雨水较大,导致整个地下二层已经被水淹没,难以进入,地下一层同样有大片积水。希望施工前,房子的质量问题能够得到解决,不然房子交给我们也不敢入住。

对于地下室的积水问题,上述负责人表示,地下室的积水主要是由于地下渗水和墙体漏水造成,如果雨水是从门窗流入,那肯定可以看到明显的痕迹。

一些业主提供的照片显示,地下室确实有很多墙体渗水的痕迹,顶部也存在一些或大或小的裂痕和水渍,还有大面积修补的痕迹。

分包导致质量问题频出?

关于别样幸福城存在的质量问题,在之前的诉讼案件中,晓安公司除提及中铁建公司已施工工程存在质量问题外,还提及中铁建公司未经其同意,以劳务分包名义,存在违法分包的行为。

2012年12月,晓安公司和中铁建公司签订了4号地块的施工合同,原约定计划开工日期是2013年2月,实际开工时间约2013年5月。2013年12月,第一次停工,2015年8月全面停工。

据业主向风云地产界透露,中铁建公司曾与重庆宏蔚建筑劳务有限公司、昆明荣华建筑劳务有限公司、重庆中博建筑劳务有限公司等多家公司签订了劳务分包合同。从内容来看,其分包内容却不仅限于劳务。

(业主供图)

一份中铁建公司和昆明荣华建筑劳务有限公司签订的名为“4号地块二次结构及初装修工程劳务分包合同”显示,合同范围包括:二次结构砌筑工程;构造柱、圈梁、过梁、砍台等浇筑工程;抹灰工程、植筋工程等。

《中国证券报》曾援引北京金诉律师事务所主任王玉臣的观点,结合多份合同模板和内容来看,项目可能存在肢解项目工程进行分包的行为。

据住建部发布的《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法的通知》显示,关于违法分包认定范围就包括“施工总承包单位将施工总承包合同范围内工程主体结构的施工分包给其他单位的,钢结构工程除外。”

实际上,此类事件在国内屡见不鲜,由于开发商并不直接盖房,而是外包给建筑商、承建商。近年来房屋质量问题频出、安全事故频发,大多与转包、层层分包有关。

一份《全国建筑业安全生产形势通报》显示,企业主体责任不落实是事故发生的主要原因,大部分的事故中,施工单位总承包、专业承包、劳务分包关系界限不清、职责不明,直接导致事故发生。

2019年9月,在住建部的一份关于“建筑市场和工程质量安全违规典型案例的通报”中,15个案例有一半涉嫌违法分包。

如今,晓安公司和中铁建公司的官司仍在继续。3号楼的郑女士向风云地产界表示,希望他们的官司不要再殃及我们业主,也希望政府能协商解决房子的质量问题,并积极推动复工交房,让我们踏踏实实住进新房。