市场现状：买房的不懂，卖房的不专业！5个让你省钱的买房秘诀
郑州买房：限购、限贷、限售、限价，买房4大雷区！房价不跌才怪
首先，能问出来这种问题，说明这个粉丝对市场，对房子的金融属性是有一定的认知基础的，说实在的，郑州市面上有这种“优化资产配置”思考的人群实在不多，下面是案例分析，希望大家认真看。
01
目前情况
河医附近，鑫苑小户型一套43㎡
高层，电梯房，双气。
北三环，富邦铭邸，130㎡
文化绿城学区，满五不唯一。
在售单价11000-13500之间。
两套房子均无贷款，均10年左右房龄。
鑫苑空置，名邸收租。
问题：
有无必要把当前的房子卖掉，如果卖掉的话，怎么卖比较合适，卖哪套合适，还是两套一起卖？
卖掉之后，再新买房子，哪个片区合适？是买新房合适，还是买二手合适？
总的来说，如何优化个人资产配置？
不得不说，这些问题都很有水平，能意识到大多数的购房者意识不到的问题。
回答：
关于优化资产配置，我想你也发现了，首先，你买的这两套房子，并不赚什么钱。
相比着郑州这十年的涨幅来讲，如果当时买到东区或者金水稍好一些的小区，房子增值效应该会更大，也更容易出售，或者说更容易变现。
这两套房存在最明显的缺点就是，富邦铭邸开发商小，物业差，社区环境差。
相比同类二手房，即使同样房龄，但是显得更破。那么接下来这个差距只会随着房龄的增长而越来越大，也就是说，再继续等下去，别说增值了，能保证现在的价格正常出手都是问题。
再者，富邦铭邸的位置不错，而且是学区房，而且是一个不错的学校加持，但是价格依然上不去，那么如果没有这个学区加持呢？我想价格跟现在也不会相差太多，只是说更难卖罢了，举个例子，对于普通购房者来说，买房子花的是大钱，那么大钱都花了，为什么要买个这样的小区呢？是不是购房者或者说接手的客户群体的选择性更多了呢？说白了，没有什么抗跌性。
02
鑫苑城市国际花园
鑫苑的这个楼盘地段、配套都不错，但是户型太小了，筒子楼，梯户比太高，也卖不上什么价格，目前市场价应该是60万左右。
虽说地段好，但是房子小，所以整体租金应该也不高，加上今年疫情影响，控制期也会比较久，因为附近没有地铁口（最近的在1.5公里左右）。
这两个小区对比来说，如果买的时候，面积互换，买的鑫苑的大户型，富邦的小户型，那鑫苑目前也会有一个不错的收益。
那么我们目前要做的，就是把这两套并不优质的房子置换到未来更有增长潜力的房子，优化房产配置，从而实现家庭财富的增值，那在这之前，必须有一个最基本的概念：房子是如何赚钱的？
最简单最直接最便于理解的方式就两种：
出租和升值，出租是小部分，用来缓解我们现金流的压力，纯靠租售比来赚钱，也不是不可能，但要投入的时间周期太久，对于你们来讲完全没必要。
那剩下的就是增值，这个是主要部分。
但房产赚钱的本质主要是通货膨胀，在长周期里负债被超发的货币稀释掉，货币购买力下降带来的资产价格被动上涨，尤其是核心城市的核心房子，永远是稀缺的商品，因此具有保值增值的能力，可以看到，哪怕这次疫情，深圳等城市的房仍然上涨的厉害，因为上半年刺激消费超发的货币最先流入这些城市。
然后关于你现在的情况，两套房子均无贷款，已经没有负债，长期持有如果不出租的话必然是逐年亏损的，钱是有时间价值的，但是以郑州目前的情况，二手房并不是一个理想的出售时期，目前是静淡市场，就是说，现在是买入的最佳时期，卖房最好是在市场火热的时候，比如16年17年的时候。
03
总的来说
抵押，截断，再买！
首先，你看到的是目前的二手房市场行情不好，这是确实存在的。
这个“行情”指的是卖不上价，或者说不好卖。
也因为这样，所以对于你们来说，目前不是出手的好时机。
不是卖方市场，但，是买方市场。
所以这时候，可以考虑把钱集中到手里，或者把这两套房子做现房抵押。
现房抵押：最久不超过20年，比例最高贷70%，利率与正常房贷利率基本持平（不过我听说有能做到3.25%左右的，具体细则可以问银行）。
把钱贷出来后，再去考虑入手楼盘的问题就可以了。
这时候主要看你们是想考虑二手还是想考虑新房、或者无关二手或者新房，还是投资性价比较高的房产，比如价值片区，抗跌性较强的新房（这时候就是找笋盘），或者在二手市场里面找一些“捡漏房”或者整体性价比较高的二手房。
不过考虑到贷款已经全部结清，那最好的办法就是再次抵押，通过抵押贷出来的钱用于购置新的房产，同时这两套出租出去，收租金用来偿还贷款的利息；这样能一定程度的降低所付出的成本。
目前全款房抵押最多可以贷20年，能贷出来7成，适当高评估也可以贷更多，你这两套我看了，按目前的市场价可以贷出来100万-130万左右，具体可以找个银行或者抵押贷款中介详细评估一下，利率各个银行情况不同，前段时间听说有银行可以做到年化3.25%的，可以问问，20年等额本息是最好的方式，这段时间放水银行的流动性资金也会更充裕一点，问题不大。
但抵押之后只解决了一个问题，资金的问题，还有另一个更重要的：购房资格问题。
目前郑州家庭为单位只能购买两套，你需要思考这个，是买到父母名下还是其他人代持，又或者离婚析产，重新购买。
那最后，有了这么多钱，也有了购房资格，买到哪里合适?
100w以上其实选筹就很简单了，在郑州，最佳区域就是东区，最稳妥的方式就是买入东区的二手房，郑州的新区太多了，赌未来的三环外或者四环外新区的成长，风险更大，持有时间更高，这不是投资，这是投机。
这样的话，就已经不是我们投资房地产的本意了，最稳妥的方式就是买入核心成熟区域被低估的房子（这个是重点），因为二手房是一个不透明的市场，买方和卖方对市场的认知完全不同，而且卖方可能出于种种原因。今年疫情的影响，郑州市面上是存在一些折扣力度较大，着急出手的房子的。
例如我身边朋友的案例，他是年中旬买的房子，户型一般，装修一般，哪哪都一般，但是入手时候比同小区，同类型的房子市场成交价便宜了大概20-30万左右，就是说，这种房子已经相比市场价打了8.5-9折了，这样的房子为什么不能入手呢？
就是说，这种售价会低于市场价，我们要买入的就是这样的房子，往年不敢说，今年的话，只要你肯花时间和精力去找，还是能找到的。
后续的事情就比较简单了，需要做的就是保持持有，然后等待价值或者价格的回归就行了。
总体来说，这种房子要比你买新房要划算，最起码眼前就能看到的利润是有的，新房的周期太长，而且郑州市场发展到现在，新房类的“笋盘”凤毛菱角，并不易找。
目前，二手房市场不好，如果先卖掉手里的二手房，再买新房或者其他的二手房，是并不划算的，抵押贷，把钱集中到手里，再用手里的钱购置或者寻找其他二手折扣房，是可行的，只是操作流程会比较复杂。说白了，这就开始“玩”房子了。
以上观点均以投资角度。