深圳市的房价逐年上涨,房价收入比、住房租售比显著高于国内其他城市。

近期《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》印发,明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。这一举措为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件。

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10月18日,在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,自然资源部党组成员、副部长庄少勤对此表示,《方案》赋予深圳市更大的土地审批自主权,目的是要深化审批制度改革,解决建设项目“落地难、落地慢”等审批效率问题,提高空间资源的配置效率。放权实际上放的是改革的权,不是扩张的权,是为改革提供更大的改革空间,而不是更大的城市建设规模。

01

深圳土地“放权”的两大手段

1、农地放权

《方案》提出,支持深圳在土地管理制度上深化探索。第一条就包括:“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”

据南方周末报道,虽然自1992年、2003年深圳两轮“统征统转”后,深圳已经成为国内第一个没有农村的城市,但是仍存在耕地。

深圳市规划和自然资源局在2019年12月末发布的数据显示,截至2018年12月31日,深圳市还有耕地3618公顷(5.43万亩),大多集中在光明区、宝安区、坪山区等关外区域。

根据深圳市规划和自然资源局2019年《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》,严守3万亩永久基本农田红线。这意味着,此次深圳通过审批扩权可以释放的增量建设用地,不包括深汕合作区,最大面积为2.43万亩。

如果算上深汕合作区——根据深圳商报的报道,截至2017年年末,深汕合作区耕地面积为4.66万亩,其中永久基本农田面积为2.72万亩,深圳将至多可释放4.37万亩基本农田以外的农用地。

2、盘活存量工业用地

《方案》提出:“支持(深圳)在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。”

根据深圳2015年发布的《城市规划标准与准则》,M0地块主导用途为厂房(无污染生产)、研发用房,其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施地块等。深圳的M0地块通常就是由工业地块城市更新而来,改造后的地块可以建设工厂、办公楼、商业、公寓等,相关房产可对市场出售。

但是工业用地往往存在占地面积高、产出低等闲置浪费的问题。根据深圳市统计局的数据,2019年深圳第一、二、三产业增加值比重为0.1∶39∶60.9。显然,在深圳几番“腾笼换鸟”产业调整后,当前第三产业的规模已经大大超过第二产业。但是,相关的土地配套仍明显滞后。

工业用地的闲置浪费还会压缩住宅用地的空间,带来深圳房价高居不下的局面。据2020年4月深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》,目前深圳市居住用地仅占建设用地的22.6%,低于国家25%-40%的标准。

而此次改革,有助于把过去部分工业用地根据实际情况转化成当前最需要的土地结构,有利于有限资源的再利用,提升土地本身所产生的价值;也有利于让深圳在土地供给结构上有更大的自主空间。

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02

土地供应释放,房价还会上涨吗?

虽然不是城市的大规模扩张,但政策已明确,今后深圳会有更多的存量土地释放。那么,土地供应量的增加,会影响深圳房价的上涨吗?

世联行10月16日发布报告认为,《实施方案》将为深圳解决居住用地供应不足、遏制房价过快增长提供新的保障。

自深圳市2018年拉开“二次房改”序幕至今,世联行认为,深圳住房领域尚存三大主要矛盾:

1、人口持续流入的住房需求旺盛与居住用地占比过低导致住房供给有限的供需矛盾;

2、城中村住房套数占比较高与住房保有率过低导致住房供给结构性失衡;

3、住房公积金贷款额度过低与房价逐年上涨的购房力度支持不足,可能会产生既不符合申请公共住房标准又无经济实力购买市场商品房的“新夹心层”。

世联行表示,可通过稳步推进土地管理制度改革,提升居住用地供应,改善供需矛盾;在理清相关产权权属、补缴相关罚款等前提下,稳步推进城中村住房入市交易,分流城中村 “改善型住房”需求;稳步推进住房公积金改革,提升购房支持力度,形成“高收入有市场满足、中等收入有住房公积金支持、低收入有公共住房保障”的阶梯化住房供给结构。

同时,稳步推进房地产税改革,通过增加持有环节的赋税抑制投机需求,通过影响人们对于房地产的预期稳定房地产市场运行,通过增加稳定税收来源降低土地出让金,一定程度上起到稳定房价作用。

深圳常住人口密度为6728人/平方公里

一方面,深圳面临着人口持续大量的流入,一定程度上刺激住房需求的增加。另一方面,住房用地占比较小,住房供给有限。世联行认为,根据上述《实施方案》,深圳可通过土地功能的调整,盘活存量用地。

根据深圳市统计局数据,2013年至2019年,深圳常住人口净流入280.99万人,年均流入为40.14万人 。其中,2017年人口净流入到达峰值,为61.99万人。2019年,深圳常住人口密度为6728人/平方公里,远高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、广州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。根据《深圳市城市建设用地与土地利用“十三五”规划》,至2020年深圳基本生态控制线范围面积不少于974平方公里,建设用地总规模控制在1004平方公里以内。

总体上,预计“十三五”期间,深圳居住用地供应总量为1065.6公顷,占所有用地比重16.46%,远低于国家25%-40%的下限标准;深圳公共住房用地供应总量449.5公顷,占所有用地比重为6.94%。而在大城市及其周边城市新出让土地中,居住用地占比不宜低于50%。总体上,深圳居住土地供应不足,新增住房供应有限,住房供应缺口较大。

在深圳存量住房市场上,城中村住房套数占比接近一半,居住在城中村的城市人口比重高达60%。由于城中村住房无产权保障,部分居住在城中村人口在经济实力提升时,会优先选择商品房改善居住条件。

据统计,截至2018年,深圳全市住房存量约1065万套。其中,城中村住房套数占比约为48%,商品住房套数占比约为17%,工业区配套设施住房套数占比为17.18%,单位自建房套数占比为5.16%,保障性住房套数占比为4.04%,其他住宅套数占比为8.73%。

截至2020年上半年,深圳全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约为50.63万套。按照2019年常住人口1343.88万人计算,深圳住房保有率约为11%,低于国家新型城镇化规划常住人口住房保障率为23%的标准,远低于新加坡的82%。

世联行表示,总体上,由于前期缺乏统一安全设计规划导致的居住条件差、配套不足的城中村住房套数占比接近一半,而居住品质较好的商品住房套数占比不足两成,政府提供的保障性住房不足一成,住房供给结构失衡。较低的住房保有率,使得住房保障覆盖面较小,住房保障不充分。

2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61%

根据世联评估监测数据,2019年12月,深圳单套住房套均成交总额为458万元,而深圳个人公积金住房贷款最高额度90万元。若按照套均成交总额算,公积金贷款占购房额度比重最高仅为19.65%,扣除30%首付,购房者仍需从商业银行等金融机构借贷近一半的购房款。

深圳市住房公积金管理中心数据显示,2019年末公积金个人住房贷款余额1211.6亿元,个人住房贷款市场占有率为8.43%。

总体上,2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61%,同期公积金个人住房贷款市场占有率由27.35%降至8.43%,而2019年北京为29.2%、上海为23.97%、广州为14.62%、杭州为14.2%。深圳二手房的房价逐年上涨,公积金最高个人住房贷款额度却无明显提升,最终体现在公积金个人住房贷款市场占有率显著下降,购房支持力度明显降低。

根据世联评估监测数据,截至2020年6月,相对于2013年1月,深圳二手房成交参考均价每平方米上涨42044元,上涨幅度达208.94%。在深圳存量住宅市场上,自2019年6月以来,更是实现13个月连涨。

在房价收入比方面,2020年6月深圳住房房价收入比为28.3,高于北京、上海、广州、杭州等城市,长期位于全国前三位。在租售比方面,2020年6月深圳住房租售比为1:668,略低于上海、杭州,高于北京、广州。

03

深圳部分大行继续收紧“房抵贷” :

住宅类放缓、商铺等基本停贷

近日,《21世纪经济报道》记者获悉,随着房地产金融监管政策加强,深圳等地有国有大行已于近期收紧房地经营贷的贷款条件,额度也有所收紧。

有大行人士表示,近期该行已经提高个人经营性贷款合规审核门槛,抵押率有所收紧,穿透审查企业资金流水。其中,住宅类房抵贷放款速度有所减缓,商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。

另一大行人士表示,近期各大银行对涉房贷款有所收紧。房地产类贷款资金流向是检查重点,“之前已经检查了一遍,现在又要检查第二遍,各条线都要查,房地产业务中的物业抵押贷是检查重点。”

“房抵”已成为小微企业贷款重要的风险缓释手段之一。加之大数据风控手段,一些银行将房抵贷进行了线上化,规模迅速增加。根据银行半年度报告,截至6月末,工行、农行个人经营性贷款增长25.8%、24.4%,建行普惠金融贷款较上年末增加2957.54亿元,中行普惠型小微企业贷款同比增长39%。

合规要求提高

对于个人经营性贷款收紧的原因,业内人士指出,一方面,监管对房抵贷等业务的合规要求继续提高;另一方面,三季度后的银行信贷投放节奏即已放缓,信贷投放高峰集中在一二季度。

近年来,以个人名下房产为抵押,成为小微企业贷款的风险缓视手段之一。在政策层面要求加快小微贷款投放,支持实体经济的要求下,房抵贷业务在各大银行迅速推广。银行房抵贷业务大多为大多是个人经营性贷款或小微企业法人抵押经营贷款。目前,国有大行、股份制银行均有房抵贷业务,部分股份行甚至在去年以来小幅度放开二次房抵贷。

有业内人士表示,深圳等一线城市的房地产市场金融化程度比较高,交易量活跃。若企业资金流紧张,很多小微企业主会把房产抵押给银行以获取资金。近几年银行加大金融科技投入后,通过线上方式以个人名下的住房提供抵押担保,向银行申请用于个人消费、经营等用途的人民币贷款规模也迅速增加。

不过,在房贷规模快速扩张后,房抵贷被指有部分资金流入楼市,而受到监管和市场关注。今年4月,多地监管部门下发通知,排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

例如,深圳银保监局联合深圳人行要求,要加强对房产抵押经营贷的资金用途监控,不得违规流入房地产领域。要求各行迅速开展全面排查,对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。四川银保监局在摸底辖内银行“房抵贷”、个人消费贷、经营贷违规流入房地产市场的情况,要求部分银行提供案例和详实数据,特别是疫情以来房地产抵押贷款流入房地产市场的情况。

银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企也在银行业保险业一季度运行发展情况发布会上回应深圳“房抵贷”问题时表示,如果通过房产抵押申请的贷款,不管是按揭还是经营贷款,要求银行监控资金流向,确保资金流向申请时的标的上,如果流向房地产市场要坚决纠正。

随后,今年7月15日,深圳房地产调控政策升级。其中包括,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签。9月份再推出婚姻信息查询机制,封堵“假离婚”炒房漏洞。在严厉调控下,深圳等地二手房市场速冻。根据深圳中原数据,9月份,深圳二手住宅成交套数为8577套,环比下滑24.2%。

有深圳大行人士表示,目前房抵贷业务需穿透去看企业资金流水,核查最终资金流向,房抵贷要求比以往更为严格。

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抵押贷款迅速增长

由于房产交易的复杂性,可向银行抵押的房产类型包括住宅、商铺、公寓等,贷款流向则主要为小微企业经营和个人消费。

近期深圳部分大行收紧房抵贷中,有的大行住宅类房抵贷放款速度有所减缓,商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。

房抵贷政策变化频繁。例如今年6月,受“深高南学位之争”影响,深圳坊间流传一份股份行单身公寓类风险楼盘清单,包括有96个楼盘,相关银行表示要“密切关注此类项目价格波动情况,审慎进行房款抵押贷款”。

近年来,银行房抵经营贷增长迅速,成为小微企业贷款增加的重要方式之一。一些银行将房抵贷进行了线上化。

根据银行半年度报告,四大行中,截至6月末,工商银行个人经营性贷款增加892.63亿元,增长25.8%,主要是经营快贷、e抵快贷等普惠领域线上贷款产品快速增长所致。建设银行到6月末普惠金融贷款余额12589.09亿元,较上年末增加2957.54亿元。中国银行普惠型小微企业贷款余额 5254 亿元,同比增长39%。农行个人经营贷款较上年末增长24.4%。

工行官网显示,该行经营快贷为小微客户提供在线融资,单户贷款额度最高500万元,通过提供抵押、质押等增信措施的,最高可至1000万元,申请渠道包括手机银行、海关单一窗口平台、国家电网电费网银等。e抵快贷以名单准入城市房产抵押的单户贷款额度最高不超过500万元,其中以北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、杭州、苏州、东莞、重庆、郑州等城市房产抵押单户贷款额度最高不超过1000万元。

中行网站显示,该行“个人经营贷款”既可用于项目运营,也可用于资金周转,金额一般不超过500万元,期限最长不超过5年,支持房产抵押、有价权利质押、保证担保、信用等担保方式。此外,“个人商业用房贷款”额度最高为所购商业用房全部价款(个人二手商业用房执行评估价格与交易价格孰低原则)的50%,个人商业用房贷款期限最长为10年。

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来源:21世纪经济报道、澎湃新闻、南方周末

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