2014年底，广州越秀区新河浦路一套9平方米的房子挂牌90万元引起坊间哗然。
事隔六年，当初10万+的学位房现在看来不过如此。因为，一个挂牌价高达21万元/平方米的学位房已经出现。
日前，南都记者采访发现，越秀区小北路小学的地段学位房之一——小北御景，一套建面123平方米的三房挂牌总价高达2700万元！单价看齐珠江新城顶豪侨鑫汇悦台，亦直追珠江别墅。这几乎是广州有史以来单价最贵的省级学位房。
123平放盘价2700万！房源已挂牌十个月
究竟这套房有何特别？
“讲真，我并不建议你买这套房，太不划算了”。南都记者通过挂牌房源联系上当事经纪陈先生，他一上来就吐槽这套房，“房子有租客在住，很难约到看房”。
陈先生告诉南都记者，这套房最早在2019年12月27日放盘，本身带租约，彼时的放盘价是2050万元。该套房源位于6楼，建面123平方米，房子外面有一个约70平方米的平台，所以使用面积可以达到约193平方米，业主还将一个市场价约70万元的地下车位一起挂牌售卖。
据介绍，从一开始放盘，经纪带客前往都房普遍都比较难，“租客不大配合”。陈先生认为，虽然该房是小北少见的豪宅，去往越秀公园东门只需步行三分钟，但以小北地段的租赁市场而言，预估其月租金不过是1.2万或1.3万元。
从经纪所拍视频图片看，该套房源摆放的家私等均为中式设计，看上去满屏昂贵红木家私，有一种“土豪”既视感。总体保养比较新净。
该房源去年12月份挂牌，耐人寻味的是，在挂牌七个多月没有卖出去之后，该业主却于今年7月上调房价，直接将房屋总价拔高到2700万元。在扣除70万元车位价格后，即便把70平方米的平台使用面积算在内，挂牌单价依然高达13.6万元/平方米，仍然比当前该小区8万-11万元/平方米的放盘价贵得多。而以实际建面123平方米计算，放盘价更为夸张，高达21.38万元/平方米。
作为小北片区少有的豪宅，小北御景历来放盘极少。广州链家经纪告诉南都记者，其司最近两年都没有成交过该楼盘的单位，最近的成交发生在2018年。当年小面积的成交单价在8.7万元，而大面积的则在7.7万元左右。
“我们都不推荐客户去买这套房，本身客户看房也有对比，自有性价比更优的出现。而且，总价这么高，仅税费一项就达80多万元，不划算”。经纪表示，这套房太特殊，并不能代表广州的学位房市场。
热门片区二手业主集体上调报价，已致成交下滑
来自广州中原研究发展部监控数据显示，今年9月广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为14100宗，较8月同期（15272宗）环比下降7.6%，但同比大涨52.3%，仍处近两年来相对高位水平。
近几个月成交量上涨，直接造成业主心态强硬，报价明显上调。不少活跃板块甚至出现反价现象，导致客户接受意愿偏低。比如在天河区东圃板块，中海康城一南向110平的单位，3月份成交总价仅仅在490万元左右，而9月成交总价上调至560万元，涨幅达15%左右，不少购房客户接受意愿较低，导致9月东圃板块整体成交不如7、8月活跃。
在上述房源所属的越秀区，这一现象也普遍存在。以热门学位房片区东风东板块为例，来自广州中原研究发展部数据显示，9月东风东板块需求已不及7、8月份，上门新增客户数量已有所减少。“东风东板块9月二手成交不及预期，主要原因在于：一是业主报价信心明显增强，不少楼盘业主开始上调报价，总价较疫情期间回升5%以上，不少购房客户只能望而止步；二是优质笋盘、客源被快速消化，未能及时补充。”
广州中原研究发展部认为，二手房市场业主报价明显上调，已使整体市场成交下滑。今年9月，广州新房供应创年内新高，这或将会进一步分流部分客户，届时二手成交能力将有所下滑。
南都记者 邱永芬