老城夜景孙宇树作品
相对于新城，老城的房地产市场更为开放。18年融创、碧贵园、中梁、恒大；19年金科、儒辰、汇众相继杀入老城。可谓万花齐放百家争鸣！完全的市场化对于开发商来说是惨烈的，对韭菜们反而是好事。
7000起的南石片区、9000起的实验学区房，新城门槛已至百万以上。反观老城北部中原5800的高层均价、南部天樾府也不过六千露头还皆是本土靠谱房企。除青檀府价格坚挺外即便是西部的恒大精装也才7000露头，惨烈的市场化对于刚需而言是幸福的。必须对老城执政者开放的市场化思维点赞，希望更多名企进入市中。
今年老城全年没有土地出让，直到昨天我们才获取了西部三块地的出让信息：
本次土拍共挂出三块地：
SZ2020-3号：光明大道南、科创路东、谷山路西侧；145738平方约218亩 SZ2020-8号：光明大道南、科创路西侧；20907平方约31亩 SZ2020-12号：兴华路北、衡山路西、长江五路东、朱子埠支流南88413平方约132亩
01
SZ2020-3号地块
SZ2020-3土拍指标：
出让总面积145738平方米 或 约218亩，
1.0＜容积率＜2.2
起拍价7.87亿，约361万/亩
楼面价约2500元/平方
该地块起拍价361万/亩，楼面价达到2500元。价格高于去年的青檀府和金科地块，要知道相同容积率的情况下青檀府不过350万/亩。但是相比18年5月底恒大集团以488万/亩拿的恒大御府地块来说，该块地价格可谓低廉。该地块与恒大御府直线距离不足700米。无论如何 是否 意味着该片区 会有重大利好 布局 ？
值得注意的年初奠基的中国建材专家公寓及酒店项目也在此范围：光明大道南、科创路以东，是否为SZ2020-3号地块西南方向？
该人才公寓的46%绿地率可谓全市最高，值得期待！
02
SZ2020-8号地块
SZ2020-8土拍指标：
出让总面积20907平方米 或 约31亩，
1.0＜容积率＜2.6
起拍价0.941亿，约300万/亩
楼面价约1700元/平方
该地块价格相对低廉，和北部西沙左岸地块价格类似。作为连接新城的桥头堡位置我们认为价值性相对较高。
03
SZ2020-12号地块
SZ2020-12土拍指标：
出让总面积88413平方米 或 约132亩，
1.0＜容积率＜2.7
起拍价3.98亿，约300万/亩
楼面价约1700元/平方
该地块位于恒大御府、学府美郡正北方位。该区域为安侨集团大本营，不知是否有意该地块。
该地块为商住一体用地，参考恒大地块488万/亩的价格看该地块价值应在400万起。拭目以待吧。
学区配套：
我们从2020年全区重点建设项目开工（复工）、手续办理情况调度表可以看出东海路小学项目的位置： 谷山路东、东海路北、长江五路以西。
如图所示我们大体标注了东海路小学的方位，请以区政府官方公布为准！
总结：
本次土拍应属本年度首次，所拍地块均位于西部永安新区境内。起拍价较18年度有所降温，但随着文教新区、高铁南站的确立西部土地价值显而易见。
随着永安经济开发区路网的完善，持续高质量企业的入驻，该片区的工业活力明显高于新城的高新产业园。宜居宜业、出行便利都是该区域的核心竞争力。
本年度在高新区东扩与市中区西进战略的双重影响下，老城西部区域价值凸显。但房企云集各楼盘竞争激烈，韭菜可选性增加。我们认为老城市场化的房地产市场更为积极健康，谁家的产品好？谁的实力过硬？