论今年战场最激烈的，光明绝对是一个。
一方面，近期多重利好陆续来袭。
10月19日，深圳发布“华侨城光明科学公园站北侧A650-0375宗地B、C地块方案及建筑初步设计公开招标”的公告。文件显示，招标总额不超过2500万。同时，本宗地将建设光明中心区第一个地标，高度不低于220米。
14日，深圳市住建局发布了光明城站综合交通枢纽工程可行性研究公告，招标部分估价1115 万元。也就是说，光明城站综合交通枢纽工程离面世又进了一步！
再有，9月17日，光明区宣布30个重点项目集中开工，合计投资约380亿；9月8日，光明科学城被划入深圳重点项目；8月18日，地铁6号线通车，随后地铁6号线支线以及地铁13号线也迎来新进展。
可以看到，当下的光明，已经进入利好加速兑现期。
另一方面，光明经济也一路开花。
今年上半年，光明全区固定资产投资增速达25.3%，比全市高7.7个百分点，位列全市第二。与此同时，社会消费品零售总额累计增长8.8%，排名全市第一。
很明显，光明正在展开拳脚全力发展中。
纵观深圳40年发展史，城市发展方向由东向西，并逐渐呈现多中心化发展趋势。
同样，商业格局也从“一中心”向“多中心”的趋势发展，在中心产生的同时，该中心的商业地标也随之诞生，比如福田有COCOPARK、南山有万象天地、宝安有壹方城。
但作为深圳北部中心的光明，离坐稳深圳下个中心，目前还差点意思。
光明位于广深科技创新走廊
致力于打造一流科学城
光明位于广深科技创新走廊的重要节点，这条走廊上，连接着广东科技发展最强劲的区域，如深圳光明和南山、东莞松山湖、广州大学城。
类似于美国的硅谷，它云集了因特尔、苹果等世界知名的高科技企业。广深科技创新走廊上，也遍布了中国众多大名鼎鼎的科创企业。
光明科学城，则是这些科创企业的最大聚集地。
在刚结束不久的40周年庆祝大会上，有且只提到四个区域，其中，大湾区综合性国家科学中心就是在光明，光明科学城是其集中承载区。
随后，在18日国家发改委发布的首批授权事项清单中，共涉及六大领域，科创便是其中之一，并具体占到了6条内容。
事实上，深圳40年的发展史就是一部“创新创业史”。这40年，深圳从一个小渔村变为国际化大都市，科技创新是一个关键要素。
根据规划，光明科学城将划分为“一心两区”，“一心”则为光明中心区，“两区”分别产业转化区和装置集聚区。其中，配套最完善、最宜居的板块便是产业转化区，也就是大家口中说的凤凰城。
光明凤凰城作为深圳市18个重点发展区域之一，也是光明第一个被纳入深圳市重点开发区域的板块，比光明科学城核心区还要早。
自光明凤凰城设立以来，累计储备主要实施项目近200个，已落地实施项目投资总额超2000亿元，历年投资总量在全市18个重点区域中排名第一。
其中，目前在建的项目中，过百亿重大项目1个，总投资超20亿元项目8个，被称为科创产业孵化中心。
与光明其他主要依靠旧改的板块不同，光明凤凰城属于一个全新片区，大部分由空地建设而成，少了旧改的阻力，所以规划一出来，配套就立马跟上。
也因此，光明凤凰城便成了当前光明配套最为完善的板块，是光明最为宜居之地。
与罗湖这种配套成熟的老城区相比，光明凤凰城不仅有配套，还是一个城建面貌的“优秀生”，其优势已经逐渐超过原先的中心城区。
据预测，光明凤凰城将规划新增就业人口37万人。不久的将来，这里将是高端业态的产业新城，对光明周边形成强有力的辐射和带动发展。
光明离坐稳深圳下个中心
还差了这个！
光明作为一个发展中的区域，后发优势明显，无论是现有约60万常住人口的消费升级，还是未来大量外来人口导入，都促使商业模式及商业形态进一步升级。
如果说，光明大仟里的开业代表着光明进入“mall元年”，那么玖龙台商业的出现，意味着光明的商业进入第四代体验式商业时代。
龙光玖龙台商业效果图
深圳特区诞生了40年，同样，商业也已经跨越了四个阶段。
在商业发展初期，主要以供销模式为主，常见的有街沿街商铺、供销社、批发市场。
到了上世纪八十年代，变成了满足生活必需品的百货商场。
2000年后，以吃喝玩乐一站式服务为主的购物中心逐渐替代原先的百货商场，被称为第三代集中式MALL。如今的第四代，则蝶变为体验式商业综合体模式。
第四代商业模式也被称为Street Mall，即“街区商业”。
这是目前全球最先进、最高级的商业形态，融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化、艺术、生态等多元化元素，是一个以“多功能全业态”为主力的“一站体验式”消费王国，具备能够独立形成商圈并具有商圈辐射能力的城市综合商业体。
比如：南山的海岸城、万象天地，宝中的壹方城。
商业模式从第一代到第四代的更新换代，最大的变化是，人们开始从单纯的购物消费转向寻求更具体验感和个性化的消费，更偏爱能够带来新奇体验的商业空间。在物质消费的基础上，对精神上的消费体验要求越来越高。
这也就意味着，第四代商业模式的商铺可以承载更高的租金及更高的售价，这也使得这类商业模式更具吸引力。
而这一次，龙光玖龙台自带约10万㎡的商业综合体便是根据第四代商业模式打造而来，这也是光明首个第四代体验式商业综合体。
龙光玖龙台效果图
因此，龙光玖龙台商业的面世，或将作为光明标杆商业中心引领光明商圈进入新时代。同时，补齐光明在商业发展上的短板，还光明一个商业中心，坐稳深圳北部中心。
商业形式迭代，后发优势明显
可承担更高租金
快速的商业迭代，使先进商业模式“后发优势”异常明显，也就使得第四代商业模式更具吸引力，商业价值增长明显。
隔代商业之间的差距到底有多大？举个简单的例子，以宝中壹方城为代表的第四代商业与以宝中某个第三代商业来作比。
2017年10月，壹方城正式开业运营。2018年，以40.6亿销售额位列深圳购物中心业绩排行榜第二，客流量突破4000万人/次，名列深圳第一。
同年，于2013年开业的宝中某家第三代商业销售额为30.5亿元，不仅让出了宝安单体商业项目销售业绩第一宝座，在深圳购物中心业绩排行榜中也从第二名跌到了第四名。
很明显，第四代商业的商业价值已经远远超过原先几代商业模式，相应的，其租金水平也将翻上几番。
比如，2018年，万象天地客流量达3898万人/次，年营业额达28.1亿，平均租金水平达1347元/平/月。南山海岸城客流量也达到3102万人/次，年营业额达32.3亿，租金在1000-3000元/平之间，远超一般商业租金水平。
不管是销售额还是客流量的蹭蹭上涨，都说明了在商业迭代更新下，第四代商业成了当前最能保障收益和客流的一种商业模式。
值得一说的是，万象天地和海岸城不仅是第四代商业的典型代表，还位于科创板块，旁边就是南山科技园。
这也就说到了影响商业租金的另一个关键因素：高科技产业集中的区域，相对来说，租金更高生意更旺。
根据壹地产在2019年实地调查中发现，南山科技园内租金水平维持在300-550元/㎡/月，一个400-500㎡的快餐店，每月营业额超100万，算下来，一年的营业额超过1000万。
按此计算，这家快餐店每月的租金在12万左右，商铺房东每年仅租金就能收近150万。
但是，融合办公、休闲、公园、居住、集中式商场为一体的综合体，由于业态更丰富，因此租金还要更贵！
依然以海岸城为例，根据中原数据显示，2006年，南山海岸城商圈首批发售时售价是3-4万/㎡。第二批在2007年年底发售时，一二楼的价格差不多卖6-7万/㎡。
到了2018年，售价则为37-40万/㎡，最高去到60万/㎡，租金为1300-2800元/平米/月。不单售价上涨了10倍，租金收益率也非常高。
可以看到，科技产业集中的板块，商铺基本上一铺难求，对于较新的科技园区商铺而言，未来租金还有更大的上涨空间。而融合多种业态的综合体商圈，租金、售价则更贵，二手转手售价都能高达40万/㎡。
项目效果图
这也就意味着，龙光玖龙台商业作为光明首家第四代商业，有了人流的保证，再加上处于光明高科技企业集聚的凤凰城板块，为商业提供了租金保障，在人流和租金双重保障之下，玖龙台商业无疑成了光明商业的王炸！
玖龙台北区商铺明年交付
光明人的“万象天地”来了！
整个龙光玖龙台商业建面约10万平，采用Street+Mall的布局方式，从商业的规划设计和周边配套来看，堪称深圳北部的“万象天地”。
项目效果图
比如，玖龙台直通地铁6号线与13号线，万象天地直连1号线；玖龙台周边有光明区文化艺术中心、畔湖公园、新城公园等丰富的文体和生态配套，万象天地有古庙广场、大冲石广场、南山公园、大沙河公园。
很明显，玖龙台商业正在打造属于光明甚至深圳北部的“万象天地”。
接下来，具体来看看玖龙台商业的突出优势。
第一，体量大，是光明当前体量最大的商业。
项目周边1km范围内，还包括约5万㎡的特建发光明乐府万达广场集中商业、约0.4万㎡的金融街商业、约4.6万㎡的宝丽来花园酒店以及民晟科技广场和光明凤凰广场的商业等，商业总体量已经超过20万㎡。
如此大的商业体量，已经为区域核心商圈的形成奠定了基础。其中，或以玖龙台约10万平的商业作为整个商圈中心。
第二，综合潜在千万级消费。
玖龙台设有两大连廊，一是地铁连廊，商业与6号线和13号线的凤凰城站直接相连，将地铁人流与商业人流真正调动起来，融汇成一体。
其中，地铁6号线连廊直接连接商业的2层和3层，13号线则直接在商业地下设有地铁站，出来便是商场。
相关数据显示，凤凰城站日均客流量竟高达5万+人/次，预计年均客流量约1825万人/次。
二是生态廊桥，玖龙台市政公园无缝连接园林，将公园人流与商业人流直接串通起来。据统计，预估畔湖公园的人流将达到数万人口。
再加上龙光玖龙台商业周边光明常住人口约10.56万人、新增产业人口约10.24万人以及文化艺术中心汇集的数十万人流。
综合来看，潜在消费人口近2000万。这个数字很庞大，不仅对周边房价、产业有推动作用，更为区域核心商圈的形成奠定了人流基础。
光明文化艺术中心实拍图
第三，商业规划设计超前，将打造全体验、全业态、全临街、全天候、全年限、大品牌生活方式中心。
从空间规划来说，玖龙台商铺采用“Street+Mall”的布局方式，打造下沉式商业，同时将景观引进商业建筑，形成自然与商业结合的退台式生态商业。
在建筑设计上，采用“多首层设计”：通过多条下沉式广场、地铁连廊、步行街及步行台阶等设计，将集中式商业以直接与开放式街区 L1 层和 L2 层相连，以达到集中式商业、独栋旗舰店与开放式街区之间空间上的连通。
并且，利用街道高差，打造“多首层设计”空间，提高消费者在商业消费中停留时间，刺激潜在消费行为，使龙光玖龙台的商业价值最大化。
项目效果图
可以看到，龙光玖龙台商业汇集了“位于科创板块+临近地铁口+配套完善+中产人群集聚+光明首家第四代商业”五大核心竞争力。
未来，将作为光明商业地标引领光明商圈进入新时代，成为光明的商业中心。