一手房VS二手房的8大区别
今天锤哥来展开讲一下一二手房的“八大区别”
1、与市中心的距离
一手新房都在远郊，广州目前在售的新盘都在增城、从化、南沙、番禺这些远郊的区域，处于城市扩张的最外围的区域
而，二手房是一个存量市场，只要你是一幢房子，一套物业就是二手，主要集中中心六区，选择余地大、选择面灵活，更靠近市中心
2、是否溢价
开发商卖一手新房的目的是赚钱，是公司盈利，那么自然在买入的时候一定支付了所有的成本和开发商的利润，想想你进到售楼部跟售楼小姐、营销经理的斗智斗勇就知道多难，那可是1vs开发商的竞争态势
二手房市场，是一个相对竞争充分的市场，是人口、交通、配套、户型、物业等多维度因素之下，经过市场洗礼后的一个客观事实，也是经过“人民币投票”之后的市场结果，更加客观和真实
3、折旧问题
一手房在买入的瞬间，给你展示了你想看到的最好一面，包括园林、物业、产品等等，像一个即将出嫁的姑娘，打扮的漂漂亮亮，颜值位于人生的峰值，而随后就马上进入折旧阶段，摧枯拉朽
二手房是经过几年，甚至十几年的风吹日晒、物业更迭，接受客户和接盘侠的挑战之后，自然的市场结果呈现，好比不化妆的30岁白领丽人，是真真切切的真面目，虽然也会折旧，但很小
4、配套未来兑现与否
一手房后续的配套大概率会打折，比如学位，比如地铁的轨道交通。
牛奶厂的事情大家都知道了，华阳和体育东都没有来，换了一个外壳，以及萝岗珠江嘉园等楼盘那边，早期规划的6号线其实并没有延伸到过度，改成了有轨电车
二手房因为都在市区，至少是靠近市区，所以它的配套都是肉眼可见的，一个商场是否在施工，一个地铁站是否已经动工，那是板上钉钉啊，肉眼可见的，这是实实在在的确定性
5、城市价值高与低
一个城市比如广州，一定是珠心最有价值，无论是教育、医疗、生活配套、人际圈子，所以你日后的买房路径一定会置换到市区来的，这是从价值凝聚角度来看，而一手房所在的郊区在价值上就短板太明显
从城市价值在凝聚的角度来看，二手房所在的市区或者近郊，不就是价值高地所在的区区域吗，那我们提前在这些区域买入就可以了，提前买入提前享受
6、装修的猫腻
装修层面，目前广州几乎所有的一手房都是带装修的，刚需带简装，豪宅带豪装，但你要知道装修是一个极其个性化的东西，而且装修质量会是一个非常隐性的大问题，买一手到时候头大了是常事
而二手房呢，它就呈现在眼前，不加一点掩饰的呈现在你眼前，装修保养好与坏，你眼睛一扫心里跟明镜似的，这些点都可以作为你砍价和杀价的理由，买二手不吃亏
7、首付金额和资金成本
买一手新房至少要3成首付，甚至4-7成，因为这是开发商和银行的要求，100万房子就得首付30万，一分都没得少，言外之意就是没有杠杆，或者说杠杆不太好
二手房是一个个性化的东西，包括成交价、评估价都相对比较灵活，就是说有可能通过操作来实现低首付，使得你的资金使用效率提高了，而一手就没有这个优势
8、无差别劳动
想想自己当初买一手的“阔绰”吧，手里提着一个黑袋子，里面装满钱，走到售楼部往吧台上一甩，给老娘来一套楼王单位、南向此顶楼，老娘不差钱，你投入的除了“阔绰”气质之外，你并没有投入什么精力、心力。
而二手呢，看那么多次房，跟中介小哥斗智斗勇，跟卖家称兄道弟，就是为了在买入的时候把性价比提高一些，你是在用“经营”和“运营”的思维和行动在买房，结果孰优孰劣，自然一目了然。
结论就是：天下没有免费的午餐，“阔绰”除外。
1、提问：锤哥您好，请教您一下，目前刚需自住，其次升值投资，十年内会换大。目前考虑金碧世纪跟中海康城，金碧世纪朝南好户型目前看到单价已经4.4了，总价310w，中海康城好户型好朝向好楼层4.2能拿下，总价345万，内心很纠结，求锤哥指导！
答：
金碧世纪的4.4万单价，肯定略贵了一些，最贵的户型是19-26栋的南向108平三房两厅两卫 中海康城的4.2还行吧，最好是二期，不过二期的也贵一些，尤其是梧桐街、嘉兰街、丁香街
2、提问：锤哥，美林湖畔，骏景花园两者学位是什么情况？能否分享一二
答：
美林湖畔：前进路小学——村小 骏景花园：骏景小学——市一级 美林湖畔的就不要指望学位了，这个小学几乎是天河最差的了；骏景小学还不错，在天河属于二档，小学不错，初中一般般
3、匿名用户 提问：锤哥，请问一下地铁房，通常是指离地铁口走路500米还是1000米的距离呢？
答：
300-500米为佳 100-200米
500-800米为次佳 10-100米
800米以上为次次佳
4、提问：厚着脸皮请教锤神一个万博的问题。目前重点从雅居乐的雅逸庭和诺德名都两个小区选筹，400万左右，自住第一，自己分析，对比结果如下。 1.雅逸庭，110方左右的三房，400万左右，小区大，离地铁站近，配套成熟，各种条件非常OK。 2.诺德名都，105方三房，370万左右，此新，有入户花园，人车分流，车位充足。但离地铁站2公里较远，小区小，学校是村下。另外里仁洞村旧改，周边环境会改善。 请问下锤神建议，谢谢！
答：
肯定选择1单价差不多的情况下，选离万博和地铁近的，就一定不会错
5、提问：锤哥好，二手房买卖交易有哪些坑点，能说说吗
答：
（1）容易被中介欺骗价格，造成买入了高价房
（2）房子有欠款，可能导致最终交易不了，所以查册以及业主本身的情况要多了解，防止最后成了查封房
（3）如果有欠款，尽量不要用现金赎楼，尽量找外面赎楼公司出利息，也不是不能用，而是具体问题具体分析
（4）首期款是过户当天给，一般不要提前给，甚至包括定金，虽然可以谈，但尽量不要超过总价的5%，甚至3%
（5）---还有很多
6、提问：锤哥，70万子弹，总价预算大概200-230，在越秀上班，由于预算问题，考虑过客村赤岗，白云嘉禾望岗，老黄埔这些。现在比较纠结选择哪个板块重点关注好一些。或者有什么这个预算下比较合适的小区让我关注一下
答：
这个预算肯定要往外围走，再加上“东南”的大逻辑大方向，首选老黄埔，至于什么客村，只能买楼梯楼或者电梯一房，显然不是最优解 70万在老黄埔买电梯花园社区正规两房，一点问题都没有，甚至运气好的话，小三房也是可能的 而且老黄埔有5号线、13号线通往越秀，直达的那种，不用转线
7、提问：锤神好。预算400左右，想买天河地铁小三房自住，珠江新城附近上班。阳光假日（预算勉强能够一够80南向小三房，就是面积有点小）、天朗明居、中海康城这三哪个比较值得推荐呢？后两个楼龄都比较老，会不会大概率站岗呀。
答：
你说的这一套是阳光假日园C-D区的，南向望天朗明居N区，7楼、10楼，这两套房中的其中一套 400万左右，想自住舒服一点：阳光假日园、中海康城；想投资属性多一点：中海康城 、天朗明居
8、提问：请问锤哥对疫情后楼市走向的判断？和预计什么时候会到来？谢谢
答：好！！
（1）疫情期：3-5月份楼市基本凉凉，尤其是二手，量很少、价维持
（2）启动期：6-10月份是楼市启动期，一点都不奇怪，量先起、价维持
（3）旺盛期：10-1月份（2021）是量已经起来，飞速成交，价格慢慢起来
一整年来看，基本上属于这个行情，但是我想说的是，2021年的小阳春，甚至2020年的尾声极有可能会爆发行情，因为经济形势、实业形势、疫情形势、货币政策形势都指向了未来的方向
所以，谨慎小心者全对，乐观践行者赚钱！！！！