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上篇说了悉尼的区域价值和宏观概念，没看过的先补习一下《》
今天，我们来盘点一下中国人在悉尼置业犯过的、或最容易犯的5个坑之错误。
以下几个片区，在过去五年时间里，并没有什么涨幅，在上波悉尼房价涨幅中，这些房子也没啥涨，即使涨了，去年前年也掉下来了。
一切照旧。
而在国外置业，悉尼的这5个坑，一样可以在墨尔本、布里斯班、奥克兰、温哥华发生，所以，理解了这个5个坑背后的逻辑，就可以在未来的海外置业中，有效避坑。
底层逻辑都是一样的。
1
副CBD
这是一个已经喊了30多年的规划。
政府规划当然是我们选筹中重要的参考因素。
这里规划的有5万的就业，有商业中心，有多个政府机构，有多条地铁经过，单从这个角度来看，当然是好的，当然是值得关注的，也是值得买的。
问题出在了哪里？
1、公寓规划的太多了。
2、楼盖的太高了。
3、概念吹的过大了。
不是不好，不是不行，不是不能，上面三个，才是重要原因。
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
2
远郊地铁公寓
一条新的地铁规划，当然是非常重要的概念，关注是没错的。
跟着政府的基建去买房，也是正确的选筹理论。
地铁300米以内，全部规划的可以盖公寓，政府也知道基建不能白弄，肯定要带动人口，带动经济。
问题出在了哪里？
1、太远了，太远了，郊区的公寓是真的没有任何价值的。
2、太多了，太多了，一条地铁，两边全部可以盖公寓，这是巨大的潜在供应风险。
3、全是小开发商，大的开发商、品牌开发商当然知道风险，所以不在此开发，但很多华人小开发商在此开发。
上面三个，才是重要原因。
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
3
无基建的河景公寓
rhodes成功了，所以，无数区域想复制这儿的成功。
rhodes的成功，有三个重要因素，
1、有商业中心
2、有就业机构（比如惠普办公大楼）
3、交通方便
4、有河景
于是，就有多个区域把自己说成第二个rhodes。
wentworth point，melrose park，离rhodes近，挨着河，于是，借着rhodes的概念，卖的哗哗的。
河景对于公寓来说确实有价值，有意义，是卖点。
问题出在哪儿了？
1、河景不是刚需。
2、公寓的交通配套才是刚需。
3、政府的基建才有价值。
4、商业配套才有价值。
而这些，是wentworth point，melrose park没有的，这才是根本。
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
3
规划杂乱的公寓
epping的公寓，也是坑中坑。
这个三不管的地带，规划太乱了，想杂盖杂盖。
一栋别墅，拆了盖公寓，只要你能卖掉，你就是赚钱的大爷。
如上图所示，原来的别墅区域，没有就业中心、没有商业中心、没有轨道交通、也不是河边，不知道为啥，就可以刷刷刷的盖起了大量的公寓出来。
于是，这些公寓借着学区、北区、华人区等的概念，刷刷刷的卖开了。
问题出在哪儿了？
1、不知道卖点到底是啥？
2、未来供应量有多少？
3、规划到底有没有个谱？
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
4
概念透支的奥林匹克
我于2013年去过一次奥林匹克公园看房，当时对悉尼区域不了解，看了几天房，也不记得看的是哪个楼了，这次去悉尼，又去转了，才突然发现，原来当年我交了订金后来又退掉的，就是大名鼎鼎的、大楼出现沉降裂缝的opal。
我那个背心发凉啊，还好当时没有买成。
现在，对澳洲了解多了，对悉尼了解多了，才算是对这个片区有了更多的了解。
按说我在2013年也是行业人士，但在悉尼看房看了五六天，发现完全摸不着门道，稀里糊涂的就交钱了，对于国内很多对房产了解更少的朋友们来说，其糊涂，可想而知。
奥林匹克公园是之前2008年悉尼奥运会的主场地，是有概念的。
这儿有地铁、有规划、有基建，当然是可以关注的。
问题出在哪儿了？
1、楼太高了。
2、盖太多了。
3、价格太贵了。
2015年的两房，已经超过了100万澳币！
这里可是超过10000套的公寓供应！
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
总结
在澳洲买公寓，以下条件缺一不可。
1、切忌超高层，超过30层的都要慎重，不是不行，要慎重，特别是非核心区的高层。
2、切忌小开发商、切忌华人开发商、切忌第一个项目的新手开发商，开发商非常重要，非常重要，千万别认为国外开发商就比国内开发商靠谱，不靠谱起来，超过你的想象。
3、区域非常重要，永远永远永远不要离就业中心太远！不要离就业中心超过5公里！
4、价差很重要，两房公寓的价格和周边新建小地别墅的价格，价差需要满足3倍价差，就是公寓80万，别墅240万，这是底线。
5、永远不要在贫民区、低收入区买别墅，只有富人、中产区的别墅是可以关注的。