10月16日，黄埔发布了《广州市黄埔区 广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展若干措施》，文件涉及到18条旧改政策，对旧改做出了指导。
其中有部分内容涉及到回迁房交易的问题，不少网友都非常关注。
PLUS就来解读一下回迁房入市对黄埔楼市带来的影响。
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回迁房入市，
拉低全区房价？
本次18条旧改新政中，最引人注目的大概就是第十五条了。
第十五条规定，在完成“集体”转“国有证”并补缴土地出让金后，回迁房可以办理预售证对外销售。
之前大家对于回迁房敬而远之，主要是因为回迁房的产权问题比较复杂，不是一般人能够应付的。
万一交了钱后业主不认账，不但无法过户，钱也有可能拿不回来。并且回迁房还存在业主一房多卖的风险。
而新政出台后，明确规定可以由开发商负责销售回迁房，就可以回避这些风险了。
一旦回迁房能够进行正规的交易，大量的房源涌入市场无疑会冲击到目前黄埔的整个一二手房市场，黄埔区的住房供应量大幅上涨，让黄埔的房子失去稀缺性。
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黄埔火热旧改，
规划面积近7000万㎡
根据6月黄埔区城市更新局公布的未来旧改的三年行动计划，到2022年黄埔区将完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，实现固定资产投资2928亿元，涉及住宅规划面积多达6930万㎡，几乎是广州11区5年成交面积之和！
以科学城为例，未来将重点推进的旧改项目就有28个，涵盖房屋建筑面积达到1435万㎡，目前已批复的项目有11个，剩下17个计划于2022年底批复完成。
而过去5年黄埔区的住宅、商业、办公等成交面积加起来才1000万㎡出头，上市面积仅889万㎡。
黄埔未来旧改涉及的住宅规划面积已经是过去5年成交面积的7倍！
等到旧改完成，再加上由旧改诞生的回迁房也能够入市的话，黄埔的的住宅供应量肯定会大幅增加。
此外，根据计划本次66个重点旧改项目规划人口约为229万人，而目前这66个村的总人口只有20多万。
而三年行动计划全部实施后，整个黄埔区的规划人口规模将达到300万，相当于2035年黄埔预计服务的人口数量。
2019年，黄埔区的常住人口为115万，户籍人口为56万。
2019年黄埔区的户籍人口增长率为6.56%，已经是全广州最高。
但就算户籍人口一直保持高速增长，黄埔区的的常住人口也难以在未来三年达到300万。
这样巨量的住宅供应光靠黄埔人的努力是很难消化掉，必须靠着广州的支持将黄埔建设起来，才能吸引更多的外来人口落户黄埔。
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总结
虽然黄埔区本次规划的三年旧改方案规模很宏大，又可能有大量回迁房入市，但PLUS认为大家也不用太担心黄埔的房价会出现跳水的情况。
根据中指的数据，今年前三个季度，黄埔区商品房的销供比为1.17。
目前黄埔的住宅依然是匮乏的，新房供应严重不足。
因此对于刚需购房者来说，回迁房不失为一种不错的选择。
目前选择在黄埔购房的大多数都是刚需客户，黄埔不少楼盘也都是面向刚需的小户型设计。
一方面回迁房的入市会拉低黄埔的整体房价，另一方面回迁房的价格通常都会比商品房便宜不少，对于预算不多的刚需购房者来说也是很有吸引力的。
不过回迁房也并非尽善尽美，即使新政后规避了产权上的风险，依然可能存在其他的糟心小问题。
由于回迁房是开发商在征收土地后赔偿给拆迁户的房子，为了兼顾成本节省面积，房子的在建筑标准、品控、户型设计方面可能都无法与商品房相比。
根据买了回迁房的网友反馈，房屋通常在隔音、排污等方面都会存在一些小问题，甚至在物业管理方面也和同小区的商品房有差别。
尽管回迁房可能存在上面说到的种种问题，但回迁房有其廉价的优势，正规入市交易后也必定还是会受到很多刚需客的青睐。
至于三年旧改计划，虽然听起来很吓人对楼市的冲击会很大，但PLUS认为也无需太过于担心。
首先，因为各个旧改项目的复杂程度和耗时都是不一样的，因此并不可能所有的旧改项目都在同一时间入市。
其次，即便未来三年能顺利拆完66条村，项目的新建也需要一定的时间，周期会长达5到8年。
等到旧改项目上市的时候黄埔已经是另一番面貌了，随着产业的发展和越来越多企业的入住，常住人口数量会有比起现在会有很大的增加。
目前黄埔还在处在高速的发展中，PLUS认为在旧改项目陆续入市前，这几年黄埔的新房依然会很紧俏。
等到旧改项目入市之后，黄埔的房价可能会在一段时间内受到影响，但不会出现大家担心的那种跳水的情况。如果想买黄埔但又不太能承受房价的波动，建议挑热门、容易出手的板块和楼盘。