上周一位朋友去了一趟上海，回来之后感叹：重庆轨道换乘站的价值被极大地低估了！
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上海交通拥堵、人口密度大，自己开车或者打车的成本很高。
以朋友的亲身经历为例，他上海浦东机场到上海新天地，直接打车要花费178元左右。如果先坐2号线再转10号线，只要7元。
同时他发现上海的换乘站非常发达，一些换乘站不仅会配停车场、共享单车提取点，也有一些换乘站会和磁悬浮列车直接连通。
以及，换乘站附近的房子有点贵。
翠湖天地嘉苑和振华里，两个小区都位于黄浦，200米距离内有10号线和13号线的换乘站「新天地站」。
黄浦的二手房参考均价是10万/㎡，而翠湖天地嘉苑一套面积237㎡的房子，挂价3450万、单价将近15万；振华里一套面积46㎡的“老破小”，挂价600万、单价将近13万。
朋友供图
朋友供图
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重庆也是自己开车和打车成本很高的城市。并且，重庆的交通比上海更加拥堵。
从2019年开始，重庆一直蝉联全国最堵城市榜首，给人的感觉就是一年比一年堵。
数据来自百度地图《2019年度中国城市交通报告》
重庆同样是一个人口密度比较大的城市，在核心商圈区域以及办公楼密集的地方人口流量都很大，上下班高峰时期特别容易拥堵。
数据来自百度地图《2020第二季度中国城市交通报告》
所以，重庆真的是一个非常需要轨道的城市。今年5月重庆主城都市区工作座谈会上也明确提出过，要大力推进主城都市区内部各区的互联互通，建成一个“轨道上的主城都市区”，未来轨道交通出行分担率将占公共交通出行的80%以上。
换句话说，重庆轨道的普及度、我们对轨道的依赖度，一定会向上海靠拢。但是我们对轨道换乘站的认知还没有向上海靠拢。
大多数人还在认为，只要是在轨道站附近买房，换乘站和非换乘站的区别不大。实际上，买房尤其是用于投资，建议首选换乘站。
那么，轨道换乘站和非换乘站相比，价值到底高在哪里？
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从2004年到现在，重庆全线开通或者部分运营的轨道一共有10条：1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、10号线、环线、国博线、空港线。
这10条线路交错纵横，产生了21个换乘站。
21个换乘站点及其换乘线路
相比非换乘站，换乘站通常有3个更明显的特征。
1，客流量更大，人口密集。
比如两路口站，1号线和3号线的换乘站，一直以来客流量都非常大。
小什字站，1号线和6号线的换乘站，茶园往渝中方向的上班族都会在这里换乘，早晚高峰人满为患。
红旗河沟站，3号线和6号线的换乘站，几乎是南区人和北区人跨区上班的必经之站。
2，连接商圈，配套丰富
比如谢家湾站，环线和2号线的换乘站，链接华润万象城。
较场口站，1号线和2号线的换乘站，连接解放碑商圈。
观音桥站，3号线和9号线（暂未开通）的换乘站，连接观音桥商圈。
3，往往代表区域内的成熟地段。
比如冉家坝，环线、5号线、6号线的换乘站。大坪站，1号线和2号线换乘站。四公里站，环线和3号线的换乘站。
这些站点周围居民区很多，生活配套丰富。虽然不是直达商圈或办公区，但距离不远，走哪里都方便。
总的来说，相比一般站点，换乘站连通的线路更多、区域连接性更强、客流量更大，周边的配套和资源往往也会更加丰富。
对自住客来说，住在换乘站的周边，能有效减少跨区域上班的通勤时间，出行也更加方便。大部分换乘站周边的配套完全能够满足衣食住行需求。
对投资客来说，一些换乘站通常链接了重要商圈、办公聚集区或者生活聚集区，这些地方都是人口的汇集地，有人就有住房需求。相比一般站点，投资换乘站获取更多收益的可能性更大。
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我们挑选了8个换乘站来筛查它们附近的二手房，这8个站分别是大坪站、两路口站、牛角沱站、较场口站、小什字站、谢家湾站、红旗河沟站、冉家坝站。
这几个站修建的时间都比较久了，平时客流量很大，区域成熟度高，且位于内环核心区。但这8个站周边很多小区都是上世纪90年代到零几年修建的，房龄太久、社区陈旧。无论自住还是投资，参考价值都不大。
基于此，我们把二手房筛选条件限定在“建面70-120㎡，楼龄10年以内，距离轨道站800米以内，电梯房”。满足这些条件的站点有6个、小区有21个。
数据来源于：房天下
可以看到，这些小区的价格绝大部分都在建面15000元/㎡以上，过半小区价格超过建面18000元/㎡，单价普遍较高。同时，存在明显的分化。
1，房龄在5年左右、开发商知名度较高的小区，单价比较高。
比如融创白象街、财信渝中城、龙湖佰乐街。建面均价分别是21650元/㎡、19881元/㎡、18826元/㎡。
2，房龄在10年左右、品牌知名度小的小区，单价比较低。
比如2010年建成的祈年悦城，建面13588元/㎡。2010年建成的首创IHOME，建面13953元/㎡。2011年建成的大鼎城市广场B区，建面14993元/㎡。
这些小区里，单价和带看量比较高的小区有：和泓江山国际、融创白象街、财信渝中城、金茂珑悦、华润二十四城、龙湖佰乐街、两江春城春麓苑。
总体来看，在今年二手房市场行情不算特别好的形势下，它们依然保持了相对稳定的价格，没有出现明显波动，抗跌性比较强。并且，远高于同板块、同区域和重庆整体的均价。
数据来源于：房天下
华润二十四城价格走势图
财信渝中城价格走势图
融创白象街价格走势图
这些二手房还给了我们两个除“换乘站”之外的启示。
第一，要对房子的品牌有所要求。因为品牌会影响小区品质和物业，而小区品质和物业会直接影响房子的保值功能。
第二，房子握在手里的时间不要太长，10年以内为佳。房龄越大，越容易让房子折价，尤其是在以新房为主导的重庆。
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换乘站连通的线路更多、区域连接性更强、客流量更大，周边的配套和资源往往也会更加丰富。在这种条件下的房子更符合大多数人对房子的需求，也就是说，对应的客户基数更广，在市场中的流动性也会更高。
所以，我们建议在买轨道房时，可以优先考虑换乘站。
但是，已经开通的换乘站基本位于内环，新房非常少，可选的二手房要么房龄太老折价严重、要么房龄尚可但价格已经到达一个高位。
如果要考虑换乘站附近的轨道房，不妨把视野放大一些，关注二环的换乘站。相对来说，还在发展、没有完全成熟的二环，选择更多，回报空间也更有想象力。
其中的道理，就好比重庆现在有些地方的房价从2.5万涨到3万很难，而有些地方从1万涨到1.5万就容易一些。
最后，附上最近更新了进度的4条轨道线路及其换乘站。
轨道5号线一期南段，终于正式进入不载客试运行阶段，计划2021年春节前开通。
设有4个换乘站：石桥铺站、重庆西站、半山站、跳蹬站。
5号线一期全线走向示意图
轨道4号线西延工程、18号线北延工程均纳入《重庆市城市轨道交通第四期建设规划（2020—2025年）》。
4号线西延工程设有5个换乘站：玉带山站、大石坝站、花卉园站、嘉州路站、民安大道站。
4号线西延项目线路走向示意图
18号线北延工程设有4个换乘站：小什字站、七星岗站、重庆站、大坪西站。
18号线北延项目线路走向示意图
轨道27号线公示环评报告，计划于2021年6月开工建设、2027年6月建成通车。
设有13个换乘站：璧山站、虎溪站、大学城南站、寨山坪站、西永站、磁器口站、沙坪坝站、石桥铺站、大坪西站、重庆站、后堡站、南坪站、广福大道站、重庆东站。
27号线工程线路走向示意图