来源：诸葛找房
“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，今年受疫情影响，上半年龙头房企业绩增速普遍降低，利润率延续下滑趋势。在此背景下，今年的金九银十抢收更为紧迫，是冲击年度业绩目标及去库存的关键节点。
9月份，郑州土地供应、成交双降，供应规划建筑面积环比下降78%，创近两年最低水平，推地节奏放缓，但优质地块竞争仍然激烈，经开区1宗宅地熔断成交，溢价高达50%；多个新房项目择机入市，融创文旅城开盘项目再现火爆场景，但整体去化不足六成，项目销售冷热不均，环郑区域表现突出；二手房量涨价跌，市场供应充足，活跃度显著提升，降价占调价房源的90%，购房者可挑选范围及议价空间较大，买方市场特点明显；租金挂牌均价25.11元/平方米/月，环比连续5个月下滑，各主要城区租金价格均环比下跌，市场表现冷清。
1 政策解读
1.1城市政策
01 除郑州中心城区外河南将全面取消落户限制
河南省城镇化工作暨城乡融合发展工作领导小组印发的《2020年河南省新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，全面取消除郑州市中心城区之外的其他市县和省辖市落户限制。
推动郑州中心城区落实在城镇稳定就业生活的新生代农民工和建档立卡农村贫困人口、在城镇就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进城的人口等重点群体“零门槛”落户政策。推行省内跨地市户口迁移“一站式”办理，实行网上办理户口迁移手续。提高居住证发证量和含金量，健全以居住证为主要依据的随迁子女入学政策。将符合条件的新市民、返乡入乡创业等进城人员纳入城镇住房保障范围。
02 郑州实施“黄河人才计划” 首次购房补贴最高300万元
9月15日，《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》发布。在住房补贴方面，对A、B类高层次人才给予最高300万元、150万元的首次购房补贴或提供不超过200平方米、150平方米的免租住房。对C、D类高层次人才，给予最高100万元、50万元首次购房补贴。对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校本科毕业生，分别给予10万元、5万元、2万元首次购房补贴。《意见》自发布之日起施行，有效期3年。
03 河南省拟向郑州、洛阳下放部分省级管理权限
9月21日，河南省十三届人大常委会第二十次会议在郑州举行，《河南省人民代表大会常务委员会关于向郑州市洛阳市下放部分省级经济社会管理权限的决定（草案）》提请审议。
据悉，省委深改委第四次会议提出，要“推动最大限度向郑州下放省级管理权限”；省委省政府加快洛阳副中心城市建设工作推进会提出，要“加大政策扶持力度，强化土地、财政、人才、交通、生态、文化等支持，依法赋予洛阳部分省级权限，支持洛阳在部分领域先试先行”。 依据宪法和法律的规定，由省人大常委会对放权工作中重大问题作出决定，能够确保这项重大改革于法有据、有序进行，对郑州建设国家中心城市、洛阳建设中原城市群副中心城市，提升我省中心城市带动力和区域竞争力，具有重要意义。
1.2 行业动态
01 郑州拟改造老旧小区1200个，数量居全国首位
据住房和城乡建设部消息，今年1~7月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务(3.9万个)的56.4%，较6月末提高了16个百分点；涉及居民442.74万户，占年度目标任务(约700万户)的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。在统计的城市中，有26个公布了2020年计划改造的小区数量，其中，郑州将改造约1200个小区，在所有城市中居首。
02 郑州经开区契税补贴政策公布，全区可享10%契税补贴
9月11日起，经开区全区将开始施行商品房契税缴纳补贴办法。根据办法，经开区的商品房契税缴纳补贴办法执行时间为9月11日~9月30日。此次补贴对象为已经购买商品房（不含二手房）但尚未缴纳契税的房屋所有人。凡在上述时间段缴纳商品房契税的，将按照契税总额的10%给予补贴。
从今年6月开始，郑州市主城区的二七区、金水区、管城区、中原区、惠济区、郑东新区几个片区已经陆续推出相应的商品房契税缴纳补贴办法，补贴比例为10%~20%不等。
从整体趋势来看，航空港区和高新区推出相应补贴办法或许只是时间问题，已在上述两区买房但尚未缴纳契税的购房者，不妨再等等。
03 8月70城房价出炉：郑州新房价格环涨0.6%，二手房环跌0.1%
9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。除二线城市外，一线及三线城市新房、二手房销售价格环比涨幅均有所扩大，房地产市场运行总体平稳，价格略涨。
郑州新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比下跌0.4%；二手住宅销售价格环比下跌0.1%，同比下跌4.4%，跌幅均回落0.2个百分点，新房市场热度高于二手房。
04 8月郑州房地产销售数据发布！商品住宅销售均价12119元/㎡
9月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布8月份房地产市场销售数据。今年8月，郑州全市商品房销售22554套（间），销售面积248.59万平方米，销售均价12072元/平方米；其中商品住宅销售18255套，销售面积216.07万平方米，销售均价12119元/平方米。
全市二手房共成交7701套（间），成交面积76.86万平方米，成交均价10581元/平方米；其中住宅二手房共成交7488套，成交面积74.43万平方米，成交均价10602元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）
2 土地市场解读
2.1 9月份土地供应、成交双降
据诸葛找房数据研究中心监测，2020年9月份，郑州市公共资源交易中心仅供应3宗土地，数量较8月份减少8宗。供应土地规划建筑面积为28.63万平方米，环比下降78%，同比下降67%。土地供应规模大幅缩减，推地节奏继续放缓，创近两年最低水平。该批供应地块用途不一，住宅用地1宗，加油加气站用地1宗，住宅兼容商业用地1宗，竞拍时间集中于10月下旬及11月初。
成交方面，9月份郑州市成功出让9宗土地，较8月减少5宗，成交土地规划建筑面积为101.98万平方米，环比下降53%，同比增长41%，近两个月来土地市场供应放缓，但仍高于去年同期。
数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房
2.2 9宗地块成功出让，平均溢价率增至7.5%
2020年9月份，郑州市公共资源交易中心成功出让9宗土地，较8月份减少5宗，集中于金水、经开等6个中心城区。成交地块总占地面积22.39万平方米，约合336亩，环比下降65%；成交总金额41.46亿元，环比下降44%；平均溢价率为7.5%，较8月提高6.1个百分点。
受8月份土地供应规模下降影响，9月份成交地块数量及面积、金额均环比下滑。本期经开区两宗地块溢价成交，住宅用地更是触发熔断，带动整体溢价率有所上浮。
2.3 9月成交地块明细
分析总结：
① 9月挂牌出让土地9宗，均位于主城区，全部成交。其中金水、经开、二七区各2宗地块成交，郑东新区、惠济、中原区各1宗地块成交。
② 净地占比相对较低。成交的9宗地块中，仅2宗储备用地，其他均为城中村改造用地，净地占比仅为22%。
③ 底价成交占主流。9宗成交地块中，仅经开区的28号地及29号地溢价成交，其余7宗地块均底价成交。
④ 中小型地块为主，平均单块使用面积在37亩左右。其中面积最大的为67亩，最小的仅6亩，占地面积没有超过100亩的。
2.4 热门地块分析
9月份成交的9宗地块中，仅两宗高于起始价成交，1宗零售商业用地，1宗住宅用地，均位于经开区。
其中郑政经开出[2020]29号（网）位于龙飞街以东、荣达路以南，土地用途为加油加气站，由河南中石为民能源有限公司以5123万元的成交价摘得，溢价33%。8月份也有两宗经开物流园区的加油加气站溢价成交。
郑政经开出[2020]028号（网）则位于经开老城区，三环内，周边配套成熟，距地铁5号线站点约1公里，地段优越，土地稀缺，一开拍即引发哄抢，27家房企身披51个马甲混战，最终被保利以82714万元的成交价收入囊中，每亩地价1995万元，折合楼面价9977元/平方米，溢价率达50%。市场下行的楼市，正是房企补仓的窗口期，位置优越、条件优质的土地仍受热捧。
3 新房市场解读
3.1 17个项目18次推盘，项目销售继续分化
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，9月份，郑州市共计17个项目18次开盘，产品较为多元，涵盖高层、小高层、洋房、别墅4种类型，共推出5777套商品房，成交3417套，平均去化率59%。环比8月份，开盘项目数量减少2个，但推房量及成交量均有不同程度增长，涨幅分别为72%、63%，平均去化率降低3个百分点。
9月份开盘项目数量虽环比下降，但单盘单次推房量增至321套，较8月增长近一倍，主要受中原融创文旅城带动，首开即推出2918套房源，创下今年来单次开盘体量最大记录，火爆程度堪比2016年。其他项目推房量多在300套以下，推盘计划较为保守。综合认购率不足六成，整体去化不太理想，各项目销售情况继续分化，亚星星河郡去化最高达97%，经开区某盘去化最低仅11%，购房者愈加理性。
整理：诸葛找房
3.2 平原新区推房量最多，二七区市场热度较高
9月份郑州开盘项目的区域分布广泛，环郑区域占比较高，一改往日低迷。其中平原新区推房量最高，2918套；其次为中原区、金水区，分别推出828套、451套商品房。去化方面，二七区平均去化率最高，为97%，片区内仅1个项目开盘，推出36套小高层，成交35套；其次是郑东新区及新郑，平均去化率分别为81%、80%，区域内市场热度相对较高。
3.3 9月热门楼盘
9月份的开盘项目中，有3个楼盘去化率达到了80%（含）以上，销售良好。其中二七区的亚星星河郡容积率低，周边生态环境好，产品紧凑，户型设计较好，且价格低于周边竞品；正荣御首府临近地铁2号线、16号线（规划中）及龙湖城市湿地公园，交通便利，生态优良，首开售价同样低于周边竞品；中海云鼎湖居位于北龙湖北岸，区位优越，交通便利，临近龙湖外环北路，中州大道及连霍高速等主干道，标准双地铁房，距离4号线（在建）、6号线（在建）地铁站不到500米，且周边无竞品。位置、品质或价格优势突出的楼盘依旧热销。
4 二手房市场解读
4.1 二手房市场均价14560元/平方米，环比下跌0.41%
据诸葛找房数据研究中心监测，2020年9月份，郑州市二手住宅市场均价为14560元/平方米，环比下跌0.41%，跌幅较上月扩大0.23个百分点；同比下跌2.12%，跌幅与上月持平。挂牌量为156548套，环比增加3.18%，同比增加13.13%。市场呈现量涨价跌态势。庞大的市场存量，持续新增的土地供应，然而销售增长乏力，促使供求关系失衡，尤其是疫情后，购买力下降，买方出手颇为谨慎，若无刺激性政策出现，有价无市或将长期持续。
数据来源：诸葛找房
从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看，9月份郑州二手住宅市场均价小幅波动，日均涨跌幅均稳定在0.5%以下，市场基本保持平稳，月初房价相对较高，月末房价相对较低。其中，9月1日挂牌单价最高，为14590元/平方米；9月30日单价最低为14533元/平方米。临近月末房价变化较大，9月29日，房价由14575元/平方米调整至14534元/平方米，日均波动幅度也由环比上涨0.25%转为下跌0.28%。
4.2 中小户型占据市场主力，供给结构总体稳定
9月份，郑州市二手房挂牌量环比增加，各面积区间二手房源挂牌数量均有所增长。其中60平米以下房源增幅最大，为16.3%；其次为140-200平米房源，挂牌量环比增加16.1%。
从分布比例上来看，中小户型占据市场主力，140平米以上房源占比仅为15%。本期60平米以上挂牌房源增幅明显，占比增加至20%，较上月增加1个百分点；60-90平米二手房源51727套，占比仍为30%；90-140平米房源61292套，占比降低1个百分点，为35%，但仍占据最大市场份额。
分居室来看，9月份，各居室分布比例与上月无明显变化，市场供给结构相对稳定。3居室房源占比最高为38%，其次是2居室及1居室，占比分别为35%、16%，4居及以上房源占比仅为11%。环比8月份，各居室挂牌二手房源量均环比增加，4居室增幅最大为17.17%。
4.3 各城区二手房挂牌量均环比增加，仅经开区市场价环比上涨
9月份，郑东新区二手房市场均价为21473元/平方米，稳居各八大主城区之首；其次是经开、金水及惠济区，市场均价分别为16622元/平方米、15492/平方米、15301元/平方米；其他区域市场价均在13000-15000元/平方米之间。
环比上月，上涨区域数量继续减少，仅经开区二手房市场价环比上涨0.05%，其他区域市场价均环比下跌，其中郑东新区跌幅最大，为0.78%，高新区、金水区分别以0.45%、0.41%的跌幅位居第二、第三。
挂牌量方面，金水区以45086套二手房源稳居第一，中原及二七区分别以19537套、19419套二手房源位居第二、第三。环比8月份，各主要城区二手住宅挂牌量均有不同程度增加，经开区增幅最大为13.5%，管城区增幅第二，为7.4%。
4.4 调价房源量增至一年最高，市场活跃度显著增强
据诸葛找房数据研究中心监测，2020年9月份，郑州市累计有43255套二手房源调价，较上月增加1万余套房源，增幅34%，为近一年来最高水平，市场活跃度显著提高。其中涨价房源4149套，环比增长22%，平均涨价幅度5.45万元/套，较8月提高0.28万元/套；降价房源39106套，环比增加35%，平均降价幅度3.63万元/套，较上月提高0.04万元/套。
9月份郑州市降价房源量环比增加35%，八大主城区均有不同程度增加。其中金水区降价二手房最多，为13206套，环比增长34%，数量远超其他区域；中原及二七区降价房源量分别为5021套、4940套，环比增幅均在30%以上；经开及高新区二手房挂牌量较少，基数低，降价房源量分别为893套、950套，环比增幅达79%、22%。
4.5 降价房源量TOP20小区
9月份，热门降价小区分布较为广泛，二七、管城等7个主要城区及航空港区、中牟均有涉及。中原区的锦艺国际华都以253套降价房源蝉联第一，较上月增加66套，小区均价20340元/平方米；排名第二仍为管城区的富田太阳城，221套降价房源，较上月增加64套，小区均价12920元/平方米。降幅最大的仍是曼哈顿3期，套均降幅4.01万元/套，降价房源量178套，小区均价17510元/平方米，量价较上月均有所上浮。
4.6 热门城区二手房市场价及挂牌量趋势
5 租赁市场解读
5.1 9月郑州租金均价25.11元/㎡/月，环比5个月下滑
据诸葛找房数据研究中心监测，2020年9月份，郑州市租金挂牌均价为25.11元/平方米/月，环比连续五个月下跌，跌幅扩大至1.37%，同比跌幅5.35%，租金水平创近一年多新低，且同环比跌幅排名全国前列，租赁市场表现冷清，即便是传统旺季也不温不火。
今年来，全国多个城市频繁发生房屋中介携款跑路事件，无数租客受骗“无家可归”，郑州的情况也不乐观。据房管局消息，8月份以来我市出现了海南每天、爱尚亿家、成都奇家艺、小马河公寓等轻资产运营住房租赁企业，以“高进低出、长收短付”的形式筹集租赁房源，并大量拖欠房东、租客租金、押金后无法联系，对我市房屋租赁市场发展产生了极坏影响，对问题较严重的26家企业进行通报曝光，并计入信用档案。9月底通报刚出，昨日又爆出一家中介跑路，租客被房东要求限期搬离，市场颓势下，租赁市场乱象丛生，“高收低租”的情况大行其道。
各居室租金价格走势与上月一致，仅两居室平均租金环比下降，一居室、三居及以上房源平均租金皆环比上涨。
其中，一居室租金挂牌均价为1622元/月，环比上涨0.33%，涨幅较上月扩大0.28个百分点；两居室租金挂牌均价为1989元/月，环比下跌1.08%，跌幅较上月扩大0.21个百分点；三居及以上租金挂牌均价为2287元/月，环比上涨0.15%，涨幅较上月收窄0.09个百分点。
5.2 郑东新区租金均价最高，金水区环比跌幅最大
分城区来看，9月份租金价格最高仍是郑东新区，34.37元/平方米/月；其次为金水区、经开区，租金均价分别为27.82元/平方米/月、27.12元/平方米/月，其他区域租金价格均不超过25元/平方米/月。环比8月份，各城区租金价格均环比下滑，其中降幅最大的为金水区，1.83%，排名无明显变化。