导读：9月，全国商品房销售额达到18704亿元，商品房销售面积达到18587亿平米，在历年的“金九”中，今年也是销售面积和金额最高的一年。
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作 者丨宋兴国、张敏
编 辑丨李博、张星
图 / 21世纪经济报道
“金九”成色十足。
10月19日，国家统计局发布了1-9月房地产投资和销售数据，前3季度，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。
销售方面，前3季度，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。
9月当月数据尤为值得关注。从9月当月数据来看，全国商品房销售额达到18704亿元，商品房销售面积达到18587亿平米，在历年“金九”中，今年也是销售面积和金额最高的一年。
多家官方和市场机构发布的数据显示，9月销售数据创下历史新高的背后，是房地产市场供需两旺的现状。
但由于前期“缺口”较大，截至9月末，全国商品房销售面积仍然低于去年同期，意味着市场距离此前两年的峰值仍有差距。
与此同时，市场环境在不断变化。随着“三道红线”为主的融资监管政策付诸实施，房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略都在调整。分析人士认为，四季度的市场走势仍存疑问。
房企推盘心切
9月当月1.85亿平米的销售面积，同比上涨7.25%，环比上涨25%。而1.87万亿元的销售金额，同比上涨了16%，环比上涨了20.5%，两个数字双双创下9月当月的历史新高。
数据来源：国家统计局
供给方面， 2018年、2019年连续两年超20亿平米的“海量”新开工房屋，已经开始逐渐进入市场。
10月19日，易居研究院发布的《100城住宅库存报告》称，9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，新增供应已创下近10年的月度新高。
该报告认为，“供应放量”最核心的原因在于“房企推盘心切”。今年三季度“三道红线、四档管理” 政策已经开始实施，其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、 降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。
另一个可以观察当前房企“心态”的宏观数据是，尽管房地产投资和销售的各项数据都在回归正常，但新开工与竣工面积的“剪刀差”，则迟迟未能恢复。
数据来源：国家统计局
所谓剪刀差，是指2018年以来，房企纷纷采取高周转模式，这导致新开工面积持续快速增加，而竣工面积持续疲软的现象。
从官方数据来看，前3季度，房屋竣工面积累计同比下滑11.6%，这一数字已经回到2018年、2019年的常态。但房屋新开工面积则同比下降3.4%，仍然未来恢复到疫情前持续两位数增长的水平。
对此，多位分析人士均指出，这反映了当前资金环境趋紧的背景下，房企整体趋向保守，所以新开工迟迟未能转正。而同样出于回笼资金的需求，竣工面积则逐步恢复正常。反应在市场层面，则是未来可能出现的房企进一步加大推盘出清的力度。
房企出货意愿仍强烈
受销售持续升温的影响，今年前三季度，房地产市场的多项指标都出现好转。
9月，房地产开发景气指数为100.43，比8月份提高0.11点，并已连续三个月位于100点的“合适景气水平”之上。
但值得注意的是，在三季度政策表态频繁、调控总体收紧的情况下，房企的策略已经出现变化，并已影响到部分数据的表现。
今年以来，房企的拿地面积一直处于负增长态势。其中，9月单月，全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米，同比下降4.8%。同期，商品房新开工面积也处于下滑态势。
有北京房企人士向21世纪经济报道表示，由于调控政策趋于严厉，市场风险加大，今年下半年以来，企业的投资策略趋向于稳健，甚至保守，很多企业减少了拿地规模。与此同时，地价的不断攀高，也令不少企业望而却步。
上海易居房地产研究院根据官方数据测算，今年1-9月，全国房地产开发企业土地购置均价为6206元/平方米，同比上涨17.2%。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，以“三道红线”为代表的楼市调控政策逐渐落地，将率先影响房企的投融资环节。在融资端，经历了8月的井喷后，房企的国内融资增速将逐渐下降，总体资金渠道将更加依赖销售；在投资端，“审慎”仍将是第一要务，房企的拿地热情很难有真正回升，短期内房地产开发投资增速也可能持续放缓。
但在销售端，“三道红线”有望继续给予刺激。潘浩认为，虽然以价换量不会大规模出现，但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄，成交价格将保持稳定。
出于冲击年度业绩的需要，四季度通常是房企销售规模最大的时段。但今年以来，由于疫情和调控等各项因素影响，房企的业绩完成率并不高。易居克而瑞统计显示，今年前三季度，有近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同期，仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。
热点板块需求旺盛
需求层面来看，热点地区在调控连续加码的压抑下，市场需求出现了回暖迹象。
10月早些时候，中指研究院发布《9月百城居民置业意愿调查报告》称，全国置业需求小幅回升，购房需求的节奏呈现加快迹象。在9月22日至10月8日收回的10000余份问卷中，77%的受访者表示有首购或者再购城市住房的计划，较8月上涨1个百分点；有购房计划的受访者中，15%计划在半年内购房，短期需求较上月有明显增加。
具体来看，城市能级越高的城市，购房需求相对旺盛。中指研究院的数据显示，一二线城市购房需求在9月环比持平或小幅度上升，超8成受访者有购房意愿；三四线城市则维持在7成。
而从短期需求来看，热点板块的半年内购房需求明显高于其他城市。一线城市受访者中计划半年内购房的人数占比达21%，较上月增加7%，增幅较大。多数城市群短期购房需求均出现上涨，长三角城市群的短期需求强于其他城市群。
此前9月底，中国人民银行发布的《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》同样显示，短期内增加购房支出的比例小幅度上升。报告对50个城市的2万居民进行问卷调查，结果显示20.1%的居民打算在未来3个月增加在“购房”上的支出，短期购房意愿在年内首次突破20%，创下年内新高。
不过，多数分析仍然认为，尽管本次“金九”含金量十足，4季度出现大规模价格波动的可能性不大。
贝壳研究院高级分析师潘浩认指出，随着年底临近，房企出货意愿依然强烈，但四季度房企以价换量的形式将不会大规模进行。根据贝壳研究院数据监测，百强房企1-9月累计销售同比增长9.4%，预计百强房企中至少有75%将超越去年业绩。预计未来成交量降幅将持续收窄，成交价格增速将保持稳定。
其中，调控收紧仍然是房价未来可能上涨的最大限制因素。潘浩指出，7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、绍兴、唐山、徐州、银川、长春共15个城市，发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购、限贷、限价以及捂盘惜售的政策，防范市场过热，进一步深入打击投资需求，降低房价上涨预期。
本期编辑 陈思、刘巷