10月16日，金辉控股（集团）有限公司（以下简称金辉控股）更新了聆讯后资料集：
预定了自己的股票代码：9993.HK；披露了上市具体排期表：预期10月29日正式挂牌交易；以及募资规模区间：发行6亿股，定价区间每股3.5-4.5港元，可超额配送不超过0.9亿股，最高可募集31.05亿港元。
尽管还差最后一步，但金辉控股已基本确定将成为2020年下半年第一家完成港股IPO的房地产开发企业。
属于金辉的高光时刻正在终点等待，这个结果实属不易。
01
抓牢14中1的机会
在众多房企融资持续收紧、地产金融政策不放松的大环境下，叠加疫情影响，各大房企资金压力巨大，有大大小小13家房地产开发企业还在排队上市。
但春节过后，仅一家内地房企成功挂牌港交所，融资困难成了业内共识。
而在房企监管新规出台后，金辉成为第一家完成IPO的房企，与其“稳健”本色有关，这或许也是一个重要的监管信号。
相较近几年递表IPO的一众小型房企或“黑马”型房企，金辉控股能率先“杀”出，其规模及历史经营风格无疑占优。
众所周知，金辉控股是一家有着24年历史的老牌闽系房企，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2020中国房地产开发企业500强测评成果”中，金辉位列第36位。
不仅起点高，金辉控股更是地产圈里难得一见的“节奏大师”。
何谓“节奏”，指的是非常清楚自身的发展逻辑，张弛有度。
过去十年，大家都在玩资本、玩扩张、玩多产业融合，金辉控股却在闷头深耕布局；而这两年行业渐入寒冬，很多盲目跟风的房企落地引爆债务、违约破产，金辉控股凭借24年发展，31城全国布局，叩开上市之门。
虽然是闽系房企，其基因里却鲜少走高周转、高储备、高杠杆的激进之路，而是凭借“稳健”的发展模式被行业贴上“非典型闽系房企”的标签。
坚持自己节奏的金辉控股，可能是近年来少有的优质IPO房企。
02
闷声赚“稳”钱
“躺着赚钱”的时代已经过去，谁能赚“稳”钱成了行业新风向标。
招股书数据显示，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%。
金辉控股利润表（资料来源：招股书）
同期，金辉控股的净利润也呈稳步上涨态势，分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，年复合增长率为10.0%。
其中，2019年净利润增长率为16.96%，毛利率则在26%-35%之间。
26%-35%是个什么概念？
多家房企高管判断，未来房地产行业毛利率将维持在25%左右，而2000亿元阵营以上的头部房企目标都是将毛利率水平保持在25%~30%之间。金辉控股的利润水平基本与这些头部房企持平。
正如金辉控股管理层曾在接受媒体采访时的表态：
企业最核心的还是要赚钱，盈利是重要基石。
金辉的盈利能力，低调又卓越。
03
在二三线城市下注未来
账面上亮眼的数据，展现其最近三年不断发力冲刺规模的结果，而背后离不开其独到的土储策略。
1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京，金辉控股重点扎根中国长三角、环渤海、华南、西南和西北区域等经济发达与具有高增长潜力的地区，也就是下注未来。
过去几年，一线城市受限价等因素影响，房企入局成本高，资金沉淀压力较大，市场规模增长放缓，且三四线城市个体表现较大落差，核心二三线城市成为房企的重要货仓。
据中国指数研究院数据显示：上半年，20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市，50家代表房企二线城市拿地占比为51.5%，高于三四线的44%，和一线的4.5%，由此可见，二线城市发展势头是目前楼市一大推力。
加之现在楼市的基调基本确定——“房住不炒”，刚需刚改仍是市场主流，销售端韧劲依然存在。
据国家统计局数据，1—8月份商品房销售额96943亿元，增长1.6%，其中住宅销售额增长4.1%，而办公楼销售额和商业营业用房销售额下降18%和19.9%之多。
金辉摸清“二线城市”和“”刚需刚改”两点市场脉络之后，在土储和产品定位上开始针对性布局。
截至2020年7月31日，金辉已完成北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等全国31城布局，重点聚焦在长三角、环渤海、华南、西南的及西北等五大区域。
其公司物业开发项目的总建筑面积为2908万平方米，而其中93.3%位于二线城市及核心三线城市，二线城市土储占比更是高达81.38% 。
就住宅物业的合约销售金额而言，金辉在西安市场高居第二，西安房价未来升值空间自不多说，另外还在江苏淮安排名前三，并在荆州及福州位居前十，在全国二线城市及核心三线城市呈遍地开花之势。
此外，市场需要什么产品，金辉立马就会做出回应。
金辉控股拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。
其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8%之多，这两类产品正好和市场趋势、用户所想所有相契合。
不得不说，姜还是老的辣。
在高手如林的地产圈中，做到屹立不倒，金辉靠的就是独到的市场洞察力和精准的大局观，这点和其他闽系房企扎堆福建楼市形成鲜明对比。
04
持续降负债的“非黑马”
高风险高收益，这是很多人对房地产企业的评价。
最主要的依据是房企普遍的高负债率，尤其是正在谋划IPO的房企，期望上市之后修复利润，降低负债率也是多数企业的常态。
但金辉控股与近几年“黑马型”房企带着远高于行业平均水准的负债率进行IPO的“主流现象”完全不同，在上市之前，其负债率水平基本与行业均值持平，是近几年房企IPO中的“异类”。
考虑到房地产行业存在“预收房款”这一特殊性，行业内公认扣除合约负债额（亦即预收房款）后的资产负债率更能衡量房企的真实负债水平。
金辉控股在2019年度该数据为47.73%，而根据wind数据统计，2019年，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。
不仅如此，金辉控股还在持续优化自己的债务结构。
10月14日，评级机构惠誉国际发布的报告中称，金辉减少了对信托和非银行金融机构（NBFI）贷款的依赖，并减少了短期债务占总债务的百分比。
到2020年中期期末，信托和NBFI贷款从2018年的42％降至总借贷的21％。短期债务（包括一年内可发行的债券）也从2018年的54％下降至2020年中期总债务的37％。
与多数“黑马”房企在上市之前突击扩规模，导致债务增速过快，现金流紧张不同，金辉在上市前持续改善债务结构、降低资金成本。
保持节奏感，是金辉持续生长的秘诀。
05
稳拿地，扩融资
进入攻守并行的轨道
步入控负债的轨道并不意味着要停止扩张规模，开源和节流两手皆可抓。
在受疫情影响的这一年，金辉仍未放慢扩张脚步，在中指研究院公布的2020年1-9月房企拿地榜单中，金辉以171亿元的拿地金额稳定在前50位之内，与销售排行大体吻合。
而作为一家“非上市”公司，金辉控股却早已是资本市场的老兵。多样的融资渠道也使资本市场对金辉的熟悉度高于一般的非上市公司。
招股书资料显示，金辉与四大国有银行均保持长期良好的关系，是其总行的直营客户。截至4月30日，公司的银行及其他金融机构的授信额度达人民币1094亿元，未使用的授信额度约为人民币653亿元。
公司在常规信贷之外也利用资本市场进行债务融资，在境内外多次发行公司债券、资产抵押证券等，境内公司债融资成本低至6.5%，境外美元债融资成本降至8%左右。
2017年-2019年所有银行贷款和其他借款的加权平均有效利率均值在7.5%左右。
对于非上市公司而言已经是很低的融资水平。
10月14日，评级机构惠誉国际宣布，确认金辉集团的“ B”公司评级，而评级展望则从“稳定”调整至“正面”。
惠誉称，在预期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力将得到提升。随着强劲的销售收入和管理层意图控制土地购置支出，金辉的杠杆率将持续优化，这是其积极的杠杆触发因素。如果金辉能够在今年内IPO，到2020年底杠杆率将进一步降低。
公众号平台更改了推送规则，想及时取阅房企及房地产行业动态，三步走：关注地产大爆炸；星标地产大爆炸，读完文章点个【在看】，下篇文章即刻送到！