撰文|刘雪玉
自年初以来，蛋壳公寓一直是负面缠身。先是有消息传出蛋壳要“跑路”，近日又有媒体报道，供应商敲锣上门追债。虽然蛋壳方面已经进行了辟谣，但资金链紧张、经营状况堪忧，已是事实。 有数据显示，除了蛋壳公寓，今年上半年，有16家中小长租公寓企业相继倒闭。而究其原因，多数跟采用“高进低出”“长收短付”等经营模式，导致经营不善或资金链断裂有关。令人唏嘘的是，从备受看好的行业风口到频繁暴雷，长租公寓的衰退仅用了三年时间。
被资本“带偏”的长租公寓
事实上，长租公寓最早叫房屋管家、这个概念从 2002 年至今已经在中国存在了 16 年以上。而真正意义上被业内看好，是在2017年，当时各地大力发展租赁市场，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。一时间，长租公寓成了行业内的新风口，万科、龙湖、恒大、碧桂园等多个房地产开发商争相进军长租公寓市场。
2016年、2017年，正值一线城市和二线热点城市房价飞速上涨的阶段，政府除了加大保障房的供应量，给普通老百姓提供住房的同时，为了让这些人口流量大、房价高的大中型城市健康发展，在此情景下鼓励培育住房租赁市场，而有关长租公寓的一系列政策利好就在这期间大范围内实施。 比如，以北京为例，高房价导致太多年轻人买不起房，为了解决住房问题，北京一方面要加大保障房的供应，对薪资低的家庭提供带有补贴性质的租赁房屋；另一方面北京在加大共有产权房、限价房的供应，为中端家庭提供住房保障。而除此之外的流动人口，不能再靠补贴来解决的住房问题，政府想到了用长租公寓来满足需求。
政府给各个房企更多的政策利好，越来越多的企业加入长租公寓市场后，一个奇怪的问题就产生了。政府的本意，一个池子里面本身有二十条鱼，那么想吃鱼的人多，因此鱼会很贵。那让更多的鱼加入，大家选择的鱼更多了，鱼的价格就会变得便宜。但答案却是相反的。
2018年8月，北京等一线城市的房租暴涨。原我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖就曾喊话：以蛋壳公寓等为代表的被资本推动的长租公寓在市场上扩大规模，以超出市场租金20%-40%的价格收房，完全破坏了真正的市场环境下房屋租赁的水平，这是导致北京房租上涨的另一个真实原因。
而如今不到2年时间，作为国内第二大长租公寓的蛋壳公寓已经资金链紧张、经营状态堪忧。过渡的资本运一开始就是悲剧奠定基础。对于房企来说，多数长租公寓企业运营当然是为了逐利，把原来简单的赚房租中介费的模式，改成了作为投资者赚差价的盈利模式，而这显然也违背了当初鼓励发展租赁市场的初衷。
资金池风险系数过高
中原地产首席分析师张大伟指出，长租公寓最大的问题，不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”。而一个非常危险的事情是，企业为了扩张，利用多收租户租金、晚付房主租金的形式，加快扩张速度。企业一旦资金链断掉，就会出现大规模的爆仓、上万名业主处于无房可住的尴尬局面。 针对长租公寓频繁爆仓，今年9月，住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。《意见稿》明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
不过，有业内人士指出，目前，租赁市场在备案方面几乎是空白的。若备案不做好，租赁企业差价形成的资金池没摸清楚，租赁市场的乱象也将会难以杜绝。因此，长租公寓的第三方监管制度还有很长的路要走。