《财经》新媒体 宋金煜/文 高素英/编辑
“走出土地红利、金融红利阶段，今年‘三条红线’实施后的房地产已成普通行业。”近日，万科（SZ.000002）董事长郁亮在万科北方区域媒体交流会上表示，在这一阶段，房企和制造业一样，将不再依靠杠杆，而是依靠全面竞争能力，适应环境变化，并继续进化出新物种。
近年来，全国楼市调控持续收紧，房地产行业销售额、利润率多项指标承压，一方面房企正在主动降杠杆并转向高质量发展，另一方面还陆续在物管、城市更新、长租公寓甚至养猪领域挖掘新蓝海。在万科的眼里，关注城市慢变量、讨好年轻人、进化新物种，都是房地产布局新赛道的关键。
游戏规则改变行业进入管理红利时代
在郁亮眼中，2002年之前是土地红利阶段，即谁有关系拿到土地谁就能赚钱；2002年“招拍挂”实施后房地产迈入金融红利阶段，即谁能获得资本市场的支持，谁就能买更多的土地回来。而今年的“三道红线”新政，改变了行业的游戏规则，企业的打法则需要跟上变化。
今年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确收紧地产开发商融资的“三道红线”，并对表内表外负债进行穿透式管理。10月14日，央行金融市场司副司长彭立峰提及，未来将稳步扩大“三道红线”适用范围。
对此，郁亮认为，“三道红线”的融资新规让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。不过，设置三条红线虽表明房地产行业不能再占用过多的金融资源，但是行业仍有发展空间。
那么，当房地产行业的土地红利、金融红利都在逐渐成为过去，回归普通行业，行业发展空间在哪里，管理红利时代最重要的核心又是什么？
“三道红线之后行业进入到了管理红利时代，万科现在在向管理要红利。”郁亮说：”管理红利阶段更离不开好产品、好服务。唯有好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久。“
对于房地产公司而言，管理红利意味着将运营放到更重要的位置，而近期物业管理板块则成为地产后周期的黄金赛道。根据克而瑞数据统计，截至今年三季度末，上市物企已达30家，市值总额已达4307亿元，同时今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。
然而，记者注意到，在四大地产巨头当中，除了万科，碧桂园、恒大、融创均走上了分拆物业上市的道路，并且此前万科高管层一直对万科物业何时走向资本市场三缄其口。为何预判行业进入管理红利时代的万科，却对物管上市如此“不上心”？
“万科物业一定会上市，只是这个时间还没想好。在我们的设想中，万科能够上市的业务都应该上市，并接受市场考验，只不过时间需要加以考量。”郁亮解释称，在资本市场中，其最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心。
万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全进一步表示，虽然目前物业领域很火、市值很高，而且有人指出物业管理早晚有一天会超过地产，但是他并不这么认为。“不能因为今天物业管理领域出现一个短暂资本繁荣期，就觉得这个行业很好了。“
展望未来，朱保全认为，距离1981年中国出现第一家物业公司已经有39年，而戴德梁行有236年历史，随着房地产市场走向存量市场，中国的物业管理要走的路也才刚刚开始。继万科物业、万物梁行之后，未来万科物业会发布有关城市服务方面的品牌。
讨好年轻人就要进化出新物种
近年来，全国楼市调控持续收紧，房地产行业销售额、利润率多项指标承压。但郁亮认为，虽然房地产回归到普通行业，但选择好赛道，也有很大发展空间。那么，什么是万科眼中的好赛道呢？
记者注意到，2020年万科对外亮相5个BG（事业群）及8个BU（业务单元），它们被视为经过“赛马”后脱颖而出的业务。具体来看，5个BG包括南方、上海、北方、中西部区域及物业服务公司，8个BU包括印力、物流、长租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企业服务及食品。
值得一提的是，万科的新赛道更多地聚焦于存量更新、租购并举和产城融合。其中，此前脏乱差的五环商业街——北京红梅望京小街，已被万科改造成为集办公、购物、休闲、生活、艺术为一体的望京新地标。长租公寓品牌泊寓目前有1000名管家，已服务500余企业客户、150000名租客，另外万科运营的天津的启航科技大厦和哈尔滨的004号等科创园区项目陆续展开。
此外，今年上半年万科几个涉及养猪相关的招聘信息，一下子让“万科养猪”成为新闻热点。对于养猪的原因和进展，郁亮进一步解释称，旗下新业务自己唯一没有去过的就是养猪场，主要由于消毒两天才能看半小时。但万科养猪不是因为“猪肥房地产瘦”，而是根据客户的需要。“菜和猪都是万科为客户提供更好的服务而已，只是我们的一个小小的尝试。”郁亮说道。
显然万科并不满足于上述已布局的业务领域。正如冰河期促进生物进化一样，在郁亮看来，房地产行业会根据环境不断进化，继续进化出新物种。
“作为千年历史的房地产行业，怎么保证长做长有？一是适应环境的变化及时调整，二是要不断地进化。进化最大的代价是死亡，没有旧物种的死亡，就没有新生物种的不断成长。”郁亮说道。
万科会思考如何在每个赛道脱颖而出，如何建立好产品过程，而关注”慢变量“成为万科思考新物种的关键点。
郁亮介绍称，目前大家过于关注调控等因素，应该关注影响国家一些慢变量，而不是短期变量，如2025-2027年左右中国总人口会下降。未来不久中国会出现人口拐点，目前“25岁的年轻人比26岁以上的年轻人少了1.39个亿”，所以万科才做了多元化布局来提升服务范围和质量，并“讨好”年轻人，让他们知道了解万科。
事实上，万科已将90后或者95后视为要“讨好”的用户群，而万科也正在向年轻人靠拢。例如今年十一期间，万科联合新裤子乐队推了“就是一根筋”的歌曲和宣传片，同时万科新厂牌“筋厂”成为了年轻人的新时尚打卡地。
“现如今，万科更关注城市发展的慢变量，并准备在房地产的相关赛道方面沿着城镇服务商的方向一根筋向前走。”郁亮说道。
有业内人士指出，房企集中度将越来越高，目前各大房企纷纷走上转型之路，包括瘦身、跨界、分拆甚至退场，未来差异化经营将成为房企立身之本。从“向土地要红利”转变为“向管理要利润”，接下来房企还在需要运用数字化技术来改变甚至颠覆行业。