今年楼市，堪称魔幻。尤其10月后。
房价沉寂近三年的上海，没有任何外部刺激下，近期迎来刚需、改善双重升温。
725调控后的深圳，二手房成交量大幅下跌，价格亦出现松动。但进入10月，二手房挂牌价却不降反升，房东们卯着劲抬价，指望买涨不买跌情绪去干预市场，但事实上成交量依然在下滑。
武汉新房市场，尤其是刚需楼盘，甚至出现开盘仅售5%的局面，近乎于吞“零蛋”。本想联合涨价造势一波，但市场并不买账，无奈开启降价之门。
短短7月至今仅三个半月，前后共27座城市出台房地产调控新规，新房成交量、土地溢价率、二手房成交量等全部应声下跌，显示出市场愈发的趋于理性。但从二手房东联合抬高挂牌价，新房房企酝酿联合涨价来看，“卖方市场”并不想很快“缴械投降”。
深究上面这段话，不难发现暗含一个问题在内。
每逢调控出台后，市场成交量应声而跌，价格也出现下降压力。为何会出现这个现象？当然是需求端出现了下滑。
买房需求端主要以自住需求、投资需求两部分为主，楼市调控对于自住是保护，对投资是挤出，由此来看成交端的下滑主要源自投资需求的大幅下滑。
那么就可以理解为，在调控下，投资需求被大幅挤出，剩下的成交量就是真实的自住需求总量。
那么，可以得出的一个结论是：投资性买房这部分群体，才是“买涨不买跌”的核心所在。
这也进一步佐证了，为何二手房东也好，开发商也好，都暗着劲想联合涨价。因为一旦降价，这些群体纷纷“撤退”了。自住群体拍手叫好也仅能撑起半壁江山而已，何况刚需不买也得买。
OK，得出这个结论，还能顺便得出以下这些结论：
深圳二手房成交量“腰斩”，被“腰斩”挤出的需求大部分应是投资需求；
杭州二手房挂牌量超14万套，至少可以说明14万套二手房背后，这些人不缺房住，反而是希望变现。所以，“打新热”才有最高6万人摇几百套房的场面。
类似的结论，几乎每个城市都可以总结一二。
问题就在于此。
大量的买房群体，无论几线城市，依然并不理性。而需要明白的是，房价逻辑已彻底改变，“超级城市”的崛起将带来新的房价更迭。不理性买房，买错、套牢的概率大增。
一、房价不再“普涨”
先回看过去几次楼市大周期，大城市楼市火爆后，小城市开始火爆。大城市低迷后，小城市跟着低迷。周期性非常明显，轮动效应也从不失约。把大城市楼市看作风向标，就能提前“预知”中小城市房地产市场的发展。
但看看去年以来，尤其是今年楼市的魔幻景象。不同城市有涨有跌，大城市有涨有跌，小城市有涨有跌，不同板块、不同楼盘的价格、销量走势都差异十足。
楼市没了周期效应，没了轮动效应，没了普涨效应，没了参考风向标。以后的房价会如何发展？普通买房人该如何判断？还是经验主义吗？
问题的思考方式是：先理解为什么房价不再“普涨”。
二、城市化2.0时代到来，“超级城市”诞生
为什么房价不再“普涨”？
原因其实非常简单，城市化进程发生“迭代”了。
过去的城市化模式是：把农村人口变成城市常住人口，把城市常住人口变成城市户籍人口。这样的路径导向是，每一个城市都受益于城市化的快速发展，进而带动了大量的刚性与改善购房需求。需求，才是房价上升的根本原因所在。而以前的调控，只是在抑制房价过快上涨，并没有打压到任何需求的下降。所以调控过后，房价依然拥有上涨压力。
现在的城市化模式是：超级城市化。
什么是超级城市？一省一城，这一城即“超级城市”，四个一线城市，以及各省省会、万亿级经济大市就是未来的“超级城市”。
什么是超级城市化？随着上一个版本城市化进程的逐步放缓，接下来城市核心竞争力的打造与建设，已经迈入新的篇章。
这个新的篇章即：更现代化的城市与城市环境，吸引产业、资本、人才、科技等资源进驻。更优质的产业及产业环境，吸引全国优质的人口。更优质的金融及金融环境，吸引全国、全世界的金融资源与金融话语权。更优质的人才及人才待遇，吸引全国、全世界人才的聚拢。
尤其是内循环为主下，生产要素集群、产业集群、人才集群、资本集群会加速，超级城市的形成也将更加快速。
这样的城市化2.0版本下，买房需求同步迭代，房价跟着迭代全部进入2.0时代，于是形成了目前冷热不均的局面。
所以，看懂这一步，买错房的概率才可能大幅降低。
三、“超级城市”与“世界级城市群”的参照
理论如果难以理解，还有大量的参考对象可以参照。
我们常听纽约、伦敦、巴黎、东京等房价极高，但你有看过、听过以上国家其他城市的很高房价吗？
没错，以上这些城市就是典型的“超级城市”，汇集全国极高比例的产业、人才、金融、科技等等于一体，一国即一城。
围绕这些超级城市，诞生了美国五大湖城市群、美国西海岸城市群、日本太平洋沿岸城市群、英国伦敦城市群、欧洲西北部城市群。
并且，在这些地方，可能连“逃离”的机会都没有。因为你想要获得的好平台、好就业、高收入，只有在这些“超级城市”才有。离开，意味着以上三样你在别的地方都得不到。
而国内城市发展正沿着这个轨迹前进。虽然长三角已贵为世界六大城市群之一，但地均GDP、人均GDP包括GDP总量都位于末尾，还有极大的发展空间。珠三角、京津冀、成渝等城市群亦是如此，而这些城市群的发展，首要是“超级城市”的崛起与建成。
未来，3万亿、5万亿GDP总量的城市会逐步出现，3000万、4000万甚至5000万人口的城市会逐步出现。而这些，就是“超级城市”。
接下来就容易理解了，各类资源包括且不限于人口、产业、生产资料、科学技术等，相比现在会发生更大程度的倾斜与转移。而在这诞生的过程中，就是买房逻辑、房价逻辑迭代的过程。
四、买涨不买跌本身就是片面的“错误理念”
从现象反推结论，房价停涨下买房需求骤降，这说明买涨不买跌依然是普遍现象。但这种理念，恰恰是片面且错误的。
尤其是现在，当楼市长周期不再，取而代之的是城市之间的差异越来越大，以及城市内部分区域、分楼盘的差异越来越大，加上调控长效机制下的超短周期，追涨杀跌的方式更可能使这种理念成为错误。
因此，锚定一座城市，通过基于城市发展、GDP增幅、产业环境、营商环境、人口增幅与质素等方面的理性分析，去判断城市未来买房需求是增还是减，选择买与不买才是理性的做法。
记住一句话，需求决定房价，购买力决定房价，扯什么成本、土地都是虚的。