郁亮又发话了
9月25日，万科的南方区域媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就赚到钱了；2002年之后，进入第二个阶段即金融红利阶段，谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来；“三道红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利时代。
进入管理红利时代后，郁亮认为，房企要想活下去就要有好产品、好服务。
这也不是郁亮第一次对国内房地产业发展高谈阔论了。作为业内举足轻重的人物，他这些年可没少发话。
比如我们之前在《房地产的好日子要完了？》里提到过，郁亮在2014年就表达过，房地产行业过去“胆大为王”，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了，进入了“白银时代”，不像以前那么容易赚钱，但认真做还是可以赚钱的。
万科在之后几年也是这么做的，拿地和开发新项目都相对谨慎些。
可是2014年底，一轮新的房价上涨从深圳开始，在2年多时间里蔓延到全国。
万科由于开发较为谨慎，又赶上了和宝能的控制权之争，这轮房价上涨势头里不是大赢家。而大赢家是在这轮房价上涨中敢于拿地，敢于开发的恒大等激进发展的房企，以至于后来恒大的销售额都超过了万科。
在上轮房价上涨之后，房地产调控政策就层层加码，市场也就逐渐冷淡下来。
直到今年初，深圳房价又有抬头的倾向，政策迅速加码，想要摁住任何掀起又一轮房价上涨的可能。这一次可是直接对房企开刀了，设置了“三条红线”，即：
剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
净负债率不得大于100%；
现金短债比不得小于1倍
限期整改后还越过三条红线的，不得融资。
中国人民银行还开了个座谈会，邀请了12家业内知名房企，根据其“越线”程度，从严重到安全划了“红”、“橙”、“黄”、“绿”四档。据说扩张较为谨慎的万科被划在了较为安全的“黄”档，高速扩张的恒大则被划到了较为危险的“红”档。
后来网上就爆出了恒大财务危机的传言，搞得恒大紧急辟谣。
所以这次，郁亮又一次强调了几年前的谨慎态度。
不过上次郁亮一说话，没多久一轮新的房价上涨到来，郁亮的“白银时代”说法就站不住脚了。 这次他又忍不住发言，还专门说明年开始“三道红线”政策会全面实施，结果一天之后，就爆出要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标的消息，情况没有他说的那么急迫。当然，实施“三条红线”还是得从2021年开始。
郁亮9月25日还被问及如何看待恒大的事情，他表示“特别不希望行业出现恶性事件”。
恒大也很快就化险为夷，几天后就与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议，暂时化解了危机。
既然“三条红线”来的不是那么急，那么郁亮所说的“所有的开发商再次来到了同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零”也就没有那么急才会实现。
那些年里万科激进的竞争对手们，还是有时间缓过来喘口气，活到下一个时代里的。
快速扩张
万科董事会主席发话说房地产市场要小心谨慎，也不是第一次了。早在2009年，这个位置上的人还是王石，他就称中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，万科为此已经提前准备。
这个“提前准备”，一方面是提醒自己公司要谨慎，不要过度扩张；另一方面也是暗示，如果其他房地产公司撑不住了，万科可以收购它们的优质资产。
王石在业内混迹多年，也曾遇到过突然崛起的新秀的挑战。
2003年，创立顺驰的孙宏斌当着王石的面说：
“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座诸位，包括王总。”
王石提醒他：
“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”
孙宏斌回应道：
“王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有个理想吧。”
当年信息资讯传播还不够快，孙宏斌却想出这种办法和万科捆绑营销，也真是有一手绝活。
但孙宏斌可不止会营销，在楼盘运营方面也颇有一手。
在他领导下，顺驰的楼盘做到六个月内开盘，大大加快了资金流转。除此之外，顺驰拿地也快，为此不惜提高拿地报价，但是尽量要求分期付款以减少现金流占用，开发时尽量利用合作伙伴的钱，迅速开盘销售迅速回款。
顺驰这样做，最大限度地利用了资金。假设同样有10亿元资金，顺驰每六个月周转一次，等于一年利用了20亿资金；其他公司每两年周转一次，等于一年利用了5亿资金；最后顺驰销售的楼盘数是其他公司的四倍。
以上是一个粗略的模型，但是也能看出顺驰这样高资金周转的扩张有多可怕。2003年，顺驰的销售额达到了45亿元，真的超过了40亿元，而当年万科的销售额为63亿元。看上去顺驰确实有资格和万科掰掰腕子了。
但是顺驰这样做，有很大的风险，那就是现金流紧绷。一旦出现意外，现金流断了，顺驰有可能撑不住。
2004年，出台了不少调控房地产的措施，顺驰高周转的这套就有些吃不消了。
同年，顺驰的房子被曝出有质量问题，收到了业主的投诉。
种种压力下，2006年，顺驰的现金流撑不住了，孙宏斌将其控制权拱手相让，在融创重新开始。
顺驰的突然崛起和衰落，暴露出了快速扩张的两个潜在问题，现金流紧绷和楼盘质量隐患。别看扩张期速度够快，如果问题突然爆发，衰落也会很快。
但是之前20年里，绝大部分时间是金融红利阶段，谁能更获得资本市场的支持就能拿更多地回来，只要金融红利不消失，这一套就能玩下去，像恒大就是在上一轮房价上涨中大量拿地，销售额超过了万科。
内卷游戏
既然快速扩张有风险，为什么后来很多房企还是采取这种策略呢？
吴晓波在《大败局2》里描写了孙宏斌的性格，提到他曾经说过：
“我的性格是偏执狂。我们企业的性格就是：不管别人说什么，不管遇到什么困难，不管你是大腕还是普通百姓，我们都要坚定地走下去，因为我们知道目标，清楚自己要到哪里去。”
但是，其他企业也这么做，显然不是领导人性格这一个原因能够解释的。
还有一大原因，得回到“金融红利”上去。
比如2018年，在一轮房价上涨后，调控也严格了起来。房企能够利用的资金有限了，就只能依靠高周转加快资金利用效率，把手头的每一分钱掰成两份花。
而之前快速扩张的企业，则早已做大，这一套已经是他们成功的源头。业内很多房企当年都以高周转而闻名，那几年的业绩也相当好，如恒大、碧桂园和孙宏斌重新开始的融创。
别人高周转了，销售额上来了，排名到了前面去，后面的企业不光是有样学样，不这么学的还容易受到限制，比如“金融红利”被别人抢走。2018年就有人抱怨过：
“现在的房企重视排名，主要是因为只有排名靠前，才更容易融资。如果不在房企前50名内，银行可能都不会放贷款，这或许也是房企想通过高周转使自身规模更大的因素之一。”
于是房地产业成了一个内卷的行业，你只能卷到前50名里才会有发展。
高周转才能节省资金发展，发展了才能拿到更多资金，有了更多资金还要继续高速发展以保持排在前50名之内，排到前50名内就可以有更多资金高速发展。
于是国内很多房企变成了没有脚的鸟，只能一直飞，停下来就不能继续发展了。
但是快速扩张的两个潜在问题，楼盘质量隐患和现金流紧绷，也逐渐暴露了出来。
2018年，碧桂园多个工地出现事故，造成多人死亡。总裁莫斌在发布会上鞠躬道歉，称对近期多起工地事故，碧桂园管理不到位，负有不可推卸的责任。
那年绿城管理董事长都吐槽房地产行业：
“一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。”
至于现金流紧绷，看看各家房企的高额负债就知道了。2019年，132家A股上市房企负债总额约9.5万亿元，在净负债率指标方面，更是多达36家房企净负债率超100%。
高负债玩脱了的还是泰禾，为了高速扩张，一直保持着极高的负债率，2017 年净负债率达到惊人的473.38%。不过泰禾那些年的扩张也确实快，2012年公司营业收入仅25.1亿元，到 2018年营业收入已经达到295.5亿元。
但是泰禾还不是典型的高周转，因为泰禾扩张虽快，但高端别墅是其代表产品，这样的高价产品本来就不可能高速销售，也就谈不上高周转，泰禾的现金流也就比其他高周转房企更紧。最近，泰禾集团又公告，称“H7泰禾02”这笔债券将无法按期兑付本息，该笔债券规模为30亿元，截至本息应兑付金额17.18亿元。而此前泰禾已有6笔债券违约了。
今年先是受疫情影响，房地产调控又继续加码，问题集中爆发也就不奇怪了。
八仙过海
泰禾出现债务危机，给了万科收购的机会。
泰禾虽然负债很重，但怎么说也是排名前30的房企，而且其高端别墅产品确实也是不错的资产。万科这些年谨慎归谨慎，也是等着机会玩收购。
当然万科仍旧很谨慎，即使投资泰禾，也要求泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，并制定了2020年9月30日的最后期限。
如今期限已过，债务重组方案还未达成一致，但万科也没单方面终止协议，泰禾或许还有救。
至于万科，这么多年一直谨慎，那也是因为它有谨慎的底气。
要知道，万科控制权之争，万科可以引入深圳地铁，第二大股东华润可以把其所有万科股份转让给深圳地铁，而半路杀出的恒大也亏损70亿元把万科的股份转让给深圳地铁，让深圳地铁超过宝能成为万科第一大股东。而宝能那边，姚振华在保监会开出“禁入保险业10年”的顶格处罚后卸任。
万科可不是谁能轻易动得了的。
在“三道红线”出台之后，根据其“越线”程度，从严重到安全划了“红”、“橙”、“黄”、“绿”四档。据估计，位于“绿”档的多为央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。万科则位于“黄”档，准备收购其他企业。之前高周转的代表，如融创和恒大，则处于“红”档了。
这就像《西游记》里描述的那样，天上的神仙本来就可以吃蟠桃，长生不老，没必要去抢唐僧肉；下面的妖精想长生不老，就只能费劲心思去抓唐僧；三条红线这孙猴子一来，还带来了天上的各种神仙，那些有后台的就被神仙接走了，差一点的紧紧抱住神仙大腿，再差一点的，就被其他妖精或者神仙分而食之了，最没背景的就死在了棒下。
恒大事件刚出来的时候，我就想，恒大的体量早已大而不能倒。许老板又是个会做人的，当年缺钱能去香港陪郑裕彤锄大地拿到投资，后来深圳地铁想控股万科就宁愿赔上70亿也转让股权，精着呢。哪怕亏空再多，恒大也有不少资产，即使关系动用不上，卖资产也能回血。恒大想倒，难着呢。
最后救了恒大的还是广泛的关系。战略投资者还是签订了补充协议，上千个小目标都不成问题了。
尽管推后了，在“三条红线”下，各大房企还是要在2023年6月30日前完成降负债目标。那就只能八仙过海各显其能，努力降杠杆了。
有个著名房地产公众号在写某家知名房企降杠杆的时候，最后写道，从房企身上降下的杠杆，又会加到哪里去呢？
这是个好问题，而这个问题显然也适用于今天这篇文章。你们说，到底谁最后加上了杠杆呢？
参考文献：
“筋厂”老大郁亮：地产管理红利时代来临，归零心态再出发 https://www.yicai.com/news/100785702.html
尚有一线生机？万科无意放手成泰禾集团最后的救命稻草|海南_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/stock/relnews/cn/2020-09-30/doc-iivhvpwy9635178.shtml
王石：万科已为楼市泡沫破裂做好准备_上市公司_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/stock/s/20091222/01327135542.shtml
陈雅娜. 万科宝能控制权争夺战案例研究[D]. 2018.
负债两千亿元 泰禾激进扩张惹争议_财经_中国网 http://finance.china.com.cn/industry/company/20180717/4700197.shtml
中国房企高周转真相：嘴上说着不要 其实都在追求_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/2018-08-06/doc-ihhhczfc4257145.shtml
吴晓波. 大败局.2[M]. 浙江大学出版社, 2013.
万科、碧桂园等房地产大佬为何集体推崇"高周转"？ https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1601805394&ver=2624&signature=vM1tcNpraBQr4sgumQSv4Zx8rlEY-GaPP8C2tnu6sNVuGoIG40L4zORbyOufxmvC09MVjGxRvVIzRpxqnouAq6ajgmH6VxAxMNpluO4BYo5tVEHhuV7lBqXzGXQvjjV*&new=1
去杠杆政策持续发力，踩线的房企何去何从 https://www.yicai.com/news/100765031.html
泰禾违约之路——泰禾集团债券违约点评|泰禾集团_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/money/bond/market/2020-07-08/doc-iircuyvk2605394.shtml
【中国恒大：292亿出售所持15.53亿万科A股票】中国恒大6月9日晚公告，公司于2017年6月9日作为转让方与受让方签订协议，据此将持有的共15.53亿股万科A股出售予受让方，总对价约为人民币292 | 每经网 http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-09/1115675.html
许家印陪郑裕彤打牌渡难关 领导一句话玩足球_体育_腾讯网 https://sports.qq.com/a/20140106/008181.htm
本回完