潮涨潮落，这是自然现象。价格上涨下跌，这是经济规律。
然而，这种规律似乎在我国房地产并不实用。在过去的20多年里，我们似乎从未见到过房价下跌的情况发生，20年前，我国房价平均在400元/平米左右，时至今日全国房价平均达到9300元/平米以上，涨幅达到20倍，北上广深上涨更多，有的区域涨幅达到70-80倍，有的区域上涨甚至超过100倍。
为啥经济规律在我国房地产失效了？笔者认为有3大原因：
1、城市化为基础。北师大教授董藩屡屡指出，城市化是房地产发展的动力，未来我国城市化还有15个点的发展空间，所以房地产红利期（房价上涨期）还有15年左右的时间，特别是大城市和沿海城市的房价依然会保持上涨态势，北京房价有望达到80万元/平米。
城市化率从最初的10%一路涨到60.6%，在这背后是源源不断的农村人进入城市，一方面为城市化发展助力，另一方面也导致了一定时空范围内的住房需求快速爆发（相比之下就是供给量不足），在差异化、不平衡的供需关系下，房价上涨成为事实。
2、巨大的人口红利期。房地产发展的20年，也是我国人口红利释放期，世界性人口密集型产业向我国转移，加工业、服装业、服务业、贸易业都应运而生，集中布局在东南沿海城市，人口东南飞的同时，直接拉动了房地产的增长。
同时，人口红利还表现在炒房上，当一拨人发现买房可以保值升值之后，这种波浪效应就蔓延开来，随后一拨人跟风走上炒房道路，然后继续产生波澜效应。久而久之就形成了“全面炒房”的热潮。炒房人有多少？楼市指闻认为现在人人都是炒房客，在一项调查问卷中显示，现在买房不带有投资性的只占5%，买房带有投资性的占到85%以上，可以想象得到大家都希望通过购房赚钱。最后形成了“买涨买跌”的市场心理。
3、土地财政依赖性。经济日报表示，一旦一个行业对经济发展的贡献度达到5%，那么这个行业就被定为支柱性产业，我国房地产从2003年开始被明确标注为支柱产业之后，房价就一路高歌猛进。在这背后其实是城市土地财政的高度依赖性，与房地产有关的税费收入快速增加，让城市尝到了甜头，土地价格日益上涨，直接带动房价上涨，因为地价占到房价超过50%比重。
未来房价会跌吗？笔者认为可能会，也可能不会，这个需要因城市而异。一二线城市的房价依然具有很强的上涨潜力，三四线城市的房价可能步入下降区间，总体房地产保持平稳走向。特别是随着调控的深入，一些三四线城市价格颓势已经显现出来了。房价从4万跌至1.8万，多少人梦断他乡！炒房人：炒房钱都赔进去了！庆幸只买了2套 。
燕郊楼市，作为我国房地产市场近些年来一个典型的“房价翻车”城市，被房地产业内人士翻来覆去的研究。这里的房价从2015年开始上涨，在棚改去库存的政策下，楼市火热的局面一路传播到三四线城市，房价形成了一波普涨，这里的房地产同样受到了影响，开始从最初的几千元、上万元一路上行。
2017年是个峰值，最高的时候这里的房价达到了3.8万元的均价，有的楼盘甚至一度超过4万元大关。可以说很多炒房客乐此不疲地奔向这里买房子，有北京人、有唐山人、有张家口人、还有很多外省份的人到这里来买房。笔者身边就有一位这样的“炒房者”。在房价最高的4万元时到这里买了2套房子，本以为坐等升值，不料想调控随后便出现，房价开始踏上了一路下行的历程，从4万元到3万元；依然没有停歇，从3万元跌至2万元，这还不算完事儿；经过3年的沉淀，现在的市场均价搁在了1.5万元-1.8万元左右。
两套房子，4万元单价买入，现在1.8万元，赔了多少？这位朋友告诉，总计损失有300万元，把这几年炒房的钱都赔进去了。现在这2套房子依然卖不掉，不过他认为值得庆幸的是，只买了2套，还有人一出手就10多套，可能影响更大。
高育文2010中国财富管理论坛中国经济转型过程中的财富管理与金融中心建设吴晓灵全国人大财经委副主任委
借用前央行副行长吴晓灵的一句话：狂欢日子不多了，要做好泡沫破灭的准备。为啥这里的房价过山车似的？楼市指闻认为核心原因还在于根基不足、泡沫过大。
所谓泡沫是指，没有实体支撑的吹泡泡。房地产泡沫顾名思义，房价远远超过了城市应有的接受水平，房价让买房人买不起。纵观环京楼市，高房价如何撑得起来？还是产业不足导致的，虽然环绕帝都国际化大都市，但是并没有可承接的实体产业转移，所以再高的房价，终究也会被无情地刺破。
撰文/楼市指闻